房產(chǎn)證是不是必須房貸還完才能拿回來(lái)？關(guān)于按揭貸款的三大誤區(qū)。
貸款買房是很多人買房的方式，畢竟難以全款買房特別是在房?jī)r(jià)比較高的城市，貸款買房更是很多人以按揭貸款的方式實(shí)現(xiàn)買房的愿望。但是因?yàn)榇蠹覍?duì)按揭貸款的一些情況并不是完全了解，對(duì)按揭貸款存在一些誤區(qū)，主要有三個(gè)：
第一個(gè)誤區(qū)，發(fā)放完住房按揭貸款在房產(chǎn)證辦理下來(lái)之前，事實(shí)上住房并沒(méi)有抵押在銀行，而是房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行階段性擔(dān)保
有朋友說(shuō)，在購(gòu)房簽訂合同并辦理了住房按揭貸款以后，房地產(chǎn)公司只給購(gòu)房者發(fā)放土地使用證、房屋購(gòu)買合同、銀行按揭貸款合同等證件。因?yàn)榉慨a(chǎn)證已經(jīng)抵押給了銀行。
實(shí)際上，我們都知道，從買房到辦理貸款再到正式交房后，仍然有一段時(shí)間才能拿到房產(chǎn)證，在這個(gè)階段貸款銀行是沒(méi)有房產(chǎn)證可以抵押的，事實(shí)上開發(fā)商承擔(dān)了這一階段貸款的擔(dān)保責(zé)任。
有人可能以為房地產(chǎn)開發(fā)商為購(gòu)房的客戶提供階段性擔(dān)保是潛規(guī)則，實(shí)際上不是，而是買房人做銀行按揭貸款所必須的前提條件。
住房按揭貸款是指在住房還沒(méi)有交付使用時(shí)進(jìn)行的貸款，本質(zhì)上是以未來(lái)的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證做抵押，在住房交付使用并辦理完產(chǎn)權(quán)證前，銀行的按揭貸款處于沒(méi)有抵押物的狀態(tài)，銀行必然要求開發(fā)商作為住房的開發(fā)者承擔(dān)階段性的擔(dān)保責(zé)任。
所以，在房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)之前，住房按揭貸款事實(shí)上是存在貸款銀行、買房貸款人和開發(fā)商三者的關(guān)系，而不僅僅是貸款銀行和買房貸款人的關(guān)系。
在購(gòu)買住房者的貸款發(fā)放以后、住房產(chǎn)權(quán)證辦理完并辦理抵押手續(xù)的這段時(shí)間，開發(fā)商承擔(dān)著階段性擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，只有在房產(chǎn)主辦理下來(lái)以后再辦理了房產(chǎn)抵押手續(xù)才能結(jié)束。在這個(gè)階段，如果購(gòu)房者不能及時(shí)償還貸款或者無(wú)力償還貸款，開發(fā)商就有責(zé)任和義務(wù)代為償還貸款。
這個(gè)階段具體時(shí)間長(zhǎng)短不定，有的可能2—3年，時(shí)間久的可能要3—4年。
第二個(gè)誤區(qū)，住房按揭貸款和住房抵押貸款一樣，并不是將房產(chǎn)證抵押在銀行，而是在房產(chǎn)管理部門辦理的抵押登記手續(xù)
很多人都認(rèn)為，住房按揭貸款和住房抵押貸款就是將房產(chǎn)證抵押在銀行，房產(chǎn)證就有辦理貸款的銀行保管，直到貸款收回才能解除抵押拿回房產(chǎn)證。
客觀地說(shuō)，以前銀行在辦理住房按揭貸款和房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，確實(shí)在辦理完貸款抵押登記手續(xù)以后，由銀行保管房產(chǎn)證。但后來(lái)有了兩大變革：
第一大變革是房產(chǎn)證已經(jīng)變更為不動(dòng)產(chǎn)證。以前我們買房一般都兩證：房產(chǎn)證和國(guó)土證，房產(chǎn)信息和土地信息是分開的，這就是一般情況下人們所說(shuō)的兩證。在2015年3月，我國(guó)開始實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)登記，不再頒發(fā)房產(chǎn)證和國(guó)土證而是頒發(fā)《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》。但我們?nèi)匀涣?xí)慣于叫房產(chǎn)證。
第二大變革是抵押貸款銀行不再保管房產(chǎn)證。按規(guī)定抵押后應(yīng)該由業(yè)主保管房產(chǎn)證，銀行保管他項(xiàng)證，在實(shí)際操作中，很多銀行也將房產(chǎn)證一并保管！后來(lái)雖然有的城市抵押部門會(huì)收回房產(chǎn)證的原件，并出具抵押他項(xiàng)證給銀行，等到還款的時(shí)候再解押退回原件。但大部分城市的抵押登記部門已經(jīng)不再收取房產(chǎn)證原件，只是在原件備注欄標(biāo)注該房產(chǎn)已于某某年月日抵押給某某銀行，房產(chǎn)證原件退還給產(chǎn)權(quán)人，出具抵押他項(xiàng)證給銀行。
因此，一些人說(shuō)只有貸款完全償還才能從銀行拿回房產(chǎn)證是以前的做法，但現(xiàn)在基本上已經(jīng)不需要將房產(chǎn)證放在銀行。而且這里要明確的是，按揭貸款不是將房產(chǎn)證抵押在銀行而是將房子的他項(xiàng)權(quán)利抵押給銀行，是房產(chǎn)抵押貸款而不是房產(chǎn)證抵押貸款。但是在貸款償還完之前，出賣、轉(zhuǎn)讓等都要受到影響。
第三大誤區(qū)，在民間借貸過(guò)程中將房產(chǎn)證交給對(duì)方進(jìn)行抵押有效嗎？這個(gè)問(wèn)題是一個(gè)根本性的問(wèn)題
我們經(jīng)?？吹揭恍┯耙晞『兔耖g借貸中，以住房抵押的貸款方式就是將房產(chǎn)證交給對(duì)方，并以為只要不還款住房就成了對(duì)方的。但事實(shí)上并不是這樣。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住房的權(quán)屬是以住房在誰(shuí)的名下為前提，與房產(chǎn)證在誰(shuí)手里并沒(méi)有什么關(guān)系。更重要的是，僅僅是有房產(chǎn)證和借據(jù)并不能辦理房產(chǎn)的過(guò)戶和權(quán)屬的變更。
當(dāng)然，以前個(gè)別地方住房產(chǎn)權(quán)管理并不嚴(yán)格，會(huì)發(fā)生一些債權(quán)人拿著債務(wù)人的房產(chǎn)證就辦理了過(guò)戶的情況，但是非常少而且也不合規(guī)，現(xiàn)在基本上已經(jīng)不能辦理了。
關(guān)于民間借貸中以房產(chǎn)證抵押貸款融資的情形，要明確以下幾點(diǎn)：
一是必須明確的是，房產(chǎn)抵押是以在房產(chǎn)管理部門抵押登記為前提。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。把房子抵押給了別人或者銀行，實(shí)際上只是把房子的他項(xiàng)權(quán)利抵押給了別人。只有辦理了住房抵押才具有法律效力，否則即使對(duì)方違約也不能直接辦理房產(chǎn)過(guò)戶。
二是必須明確的是，并不是房產(chǎn)證在誰(shuí)手里就代表房子是誰(shuí)的，以房產(chǎn)證抵押的貸款雖然你有房產(chǎn)證但并不代表你有處置權(quán)，你既不能對(duì)住房進(jìn)行拍賣，也無(wú)法將住房過(guò)戶到你的名下。
三是必須明確的人，即使房產(chǎn)證在你手里，并代表你真的擁有了房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人可以通過(guò)辦理掛失、再辦理新的房產(chǎn)證的方式，甚至還可以以新的房產(chǎn)證將住房交易賣掉，讓原來(lái)的房產(chǎn)證成為廢紙。如果房產(chǎn)所有人以，那么，你所持有的房產(chǎn)證就完全失去了意義。（麒鑒）