一、房產(chǎn)抵押貸款登記機關不統(tǒng)一
房產(chǎn)抵押貸款的登記需要按照兩個原則：登記機關的司法性質(zhì)和登記機關的統(tǒng)一性。調(diào)研過很多國家，得出結論是：
房產(chǎn)權屬登記基本上是由房地產(chǎn)登記機關統(tǒng)一辦理登記，房產(chǎn)權屬登記機關都是司法機關，那么，登記行為屬于司法行為，具有很強的法律效力，我國《擔保法》第 42條對各種不同抵押物的相應登記部門作了規(guī)定：以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，登記機關為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門。而 《城市房地產(chǎn)管理法》之所以沒有明確規(guī)定城市房地產(chǎn)抵押的登記部門，是因為全國各地實行的房地產(chǎn)管理體制不完全相同，實行房產(chǎn)地產(chǎn)分管體制，房產(chǎn)地產(chǎn)合一 的管理體制等等，各不一致。這種狀況就使各登記機關無章可循，各行其是，為各類虛假登記開了方便之門，極地影響了抵押登記的權威性，此后必然涉及到土地政 策的貫徹，甚至阻礙中國房產(chǎn)的發(fā)展，政府的形象和威信。
二、房屋抵押貸款登記審查內(nèi)容沒有做到統(tǒng)一性
房產(chǎn)抵押貸款登記目的是使社會公眾相信該登記權利而為交易行為，維護交易安全，而不是對抵押合同的效力進行確認。因此，房地產(chǎn)抵押登記機關只能在自己的職 責范圍內(nèi)就申請的形式進行審查，而不能超越登記權限對合同的實質(zhì)性內(nèi)容進行審查，更不可以利用職權強制收費或指令當事人到其指定的評估機構進行資產(chǎn)評估， 搞壟斷經(jīng)營，損害抵押當事人的利益。如今的房地產(chǎn)抵押登記過程中，存在著各種各樣不合理的情況，尤其是房地產(chǎn)抵押登記機關不適當?shù)匦惺构珯嗔?，造成對私?利的侵犯就是主要表現(xiàn)。總之，房地產(chǎn)抵押制度重點是擔保物權制度，而民事基本法在我國尚無完善，現(xiàn)行法律法規(guī)對房地產(chǎn)登記的規(guī)定往往有語焉不詳之感，不合 理之處頗多。所以，要完善我國現(xiàn)階段施行的房地產(chǎn)抵押登記制度，必須從立法的高度重新審視，以實現(xiàn)統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機關、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程 序的要求，以期提高我國登記的公信力、進一步保護債權、保障交易安全、減少房地產(chǎn)糾紛。在新《物權法》出臺的情況下，我們更急切期待我國有關房地產(chǎn)抵押登 記相關單行法律的早日出臺，并期待中國《民法典》的早日公布與實施。