從今年開(kāi)始，廣州四大行連續(xù)兩次上調(diào)房貸利率，首套利率從5.2%漲到5.4%。而深圳四大行緊隨其后，首套直接從4.95%漲到5.1%，二套更是從5.25%漲到5.6%。這樣的上調(diào)幅度，在流動(dòng)性寬松的環(huán)境下實(shí)屬罕見(jiàn)。
你以為這僅僅是“槍打出頭鳥(niǎo)”？
不，加息只會(huì)遲到，卻從不缺席。
在廣深之后，長(zhǎng)三角地區(qū)第一時(shí)間加入“加息大軍”，杭州、寧波等地都紛紛上調(diào)了房貸利率。
而在一片跟進(jìn)加息之中，5月的LPR基準(zhǔn)利率出臺(tái)，仍然是按兵不動(dòng)，波瀾不起。5月20日，最新一期的LPR基準(zhǔn)利率發(fā)布，5年期以上仍為4.65不變，已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月保持不動(dòng)。
這要從房貸利率的決定機(jī)制說(shuō)起。房貸利率一般是由5年期LPR利率+地方加點(diǎn)基數(shù)構(gòu)成，而這次的加息潮，主要就是提高了加點(diǎn)的基數(shù)，從而帶來(lái)了加息的效果。
加點(diǎn)基數(shù)和LPR利率的調(diào)整，又有哪些影響呢？雖然無(wú)論是LPR的變動(dòng)，還是加點(diǎn)的變動(dòng)，都會(huì)帶來(lái)加息，但是LPR是逐月變化，而一旦我們簽訂了貸款合同，確定了加點(diǎn)數(shù)值，那么加點(diǎn)數(shù)值在還貸周期內(nèi)將固定不變，這就意味著加息將主要影響新購(gòu)房的用戶。
知道了加息的原理，讓我們把目光再拉回到加息的根本原因。這一波樓市的加息，其背后又釋放了哪些信號(hào)呢？
廣州、深圳的房貸利率這一輪的上漲，其主要就是因?yàn)殡S著今年以來(lái)，各地監(jiān)管部門打擊圍堵經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市，導(dǎo)致的調(diào)控政策，包括房貸政策的趨勢(shì)普遍收緊，各大行對(duì)于貸前審核都提高了相關(guān)要求，尤其是廣州，從年初至今已經(jīng)連續(xù)4次上漲房貸利率。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：從此類政策調(diào)整可以看出，二套房貸上調(diào)力度更大，這與監(jiān)管要求嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策有關(guān)?！皬臉鞘姓{(diào)控的角度看，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，必然也要在房貸方面進(jìn)行收緊，尤其是二套方面更會(huì)收緊?！?/p>
2020年的最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，劃定銀行房地產(chǎn)貸款集中度“紅線”：房貸產(chǎn)貸款占比、個(gè)人房貸占比不得高于規(guī)定比例。即：房地產(chǎn)貸款余額占比不得超過(guò)40%，個(gè)人住房貸款占比不得超過(guò)32.5%。
國(guó)家的意思已經(jīng)非常明確了：銀行資金要嚴(yán)格監(jiān)管，對(duì)于過(guò)多流入房地產(chǎn)市場(chǎng)要格外謹(jǐn)慎。直接從國(guó)家層面上，按捺住了銀行發(fā)放房貸的“沖動(dòng)”。
而當(dāng)銀行發(fā)放房貸的資金變得逐漸緊張，那么在供需關(guān)系的影響下，加息也成為了一種必然選擇。
從目前的走向來(lái)看，似乎各大城市都在涌向“加息”的浪潮，那么未來(lái)幾年，房貸利率到底會(huì)漲還是會(huì)跌呢？
只能說(shuō)，在不同的時(shí)間段，房貸利率的方向也有所區(qū)別。
短時(shí)間來(lái)看，由于國(guó)家整體的調(diào)控，以及各地“因地制宜”穩(wěn)住房?jī)r(jià)的措施之下，房貸利率可能會(huì)產(chǎn)生一定的波動(dòng)，更有可能會(huì)逐步上漲。
尤其是在房貸利率已經(jīng)上調(diào)的廣州、深圳等城市，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，那么房貸利率持續(xù)走高的可能性也非常高，進(jìn)而帶動(dòng)一些其他城市的上漲。
但長(zhǎng)久來(lái)看，國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控必然是“以穩(wěn)為主”，為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，使得真正的剛需需求能夠得到釋放，以及隨著外部環(huán)境的改變，包括人口紅利、自然增長(zhǎng)等有可能出現(xiàn)的下滑，房貸利率自然也將隨之降低。