10月8日之后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率正式和LPR掛鉤，鄭州各銀行也相繼確定最新房貸利率。
首套房房貸新利率換算為之前，為基準(zhǔn)利率上浮20%-25%，二套房上浮25%-30%，和原來(lái)相比基本持平，個(gè)別略高。
按照目前在售熱門片區(qū)熱盤的最新均價(jià)，買房最低門檻是多少？首付多少？月供多少？
計(jì)算條件：
1、以90㎡剛需自住首套房設(shè)定。
2、首付成本按照首套房30%計(jì)算，月供成本按照30年還款期限，5.88%和6.125%兩種房貸利率計(jì)算。
3、各片區(qū)分布不以行政區(qū)域劃分，以相鄰、相近為主，方便參考。
4、90㎡房源在大多樓盤中，價(jià)格高于均價(jià)，此篇中，方便計(jì)算價(jià)格等于均價(jià)。
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管南片區(qū)
管南片區(qū)，一直以來(lái)都是剛需購(gòu)房者偏愛的區(qū)域。從今年來(lái)看，區(qū)域內(nèi)在售新盤不多，供應(yīng)量不算大，與此相對(duì)應(yīng)，區(qū)域內(nèi)的客戶需求偏大，供需大背景下，再加上小李莊火車站、地鐵等利好信息，管南片區(qū)的房?jī)r(jià)是在漲的。
但要注意，片區(qū)內(nèi)還有大量可開發(fā)利用土地，樓盤規(guī)劃都是大盤。片區(qū)內(nèi)即將入市的有正商生態(tài)城，名門碧桂園時(shí)代城等新盤，價(jià)格會(huì)對(duì)原有價(jià)格體系有一定的沖擊。
目前在售樓盤：
永威城：14300（大戶型）
綠都瀾灣：15500
鑫苑國(guó)際新城：14300
中岳儷景灣：14100
融創(chuàng)城：14000（精裝）
富田城九鼎公館：15500
按照14000價(jià)格，我們來(lái)計(jì)算90㎡房源的價(jià)格：總房款為126萬(wàn)，首付為37.8萬(wàn)，按照5.88%利率計(jì)算，月供為5221元，按照6.125%利率計(jì)算，月供為5360元。
這基本上是在管南置業(yè)的最低門檻。
挑選管南樓盤的購(gòu)房者，要注意，請(qǐng)盡量選擇有小學(xué)、初中公辦教育資源的樓盤，公辦教育資源，尤其是優(yōu)質(zhì)教育資源在管南片區(qū)相當(dāng)稀缺。樓盤自帶優(yōu)質(zhì)教育資源，不僅能夠滿足自身就近入學(xué)需求，在未來(lái)?yè)Q房、轉(zhuǎn)手上也是一大利器。
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大北區(qū)
大北區(qū)在近兩年的價(jià)格回調(diào)中，是很有代表性的一個(gè)片區(qū)。和管南一樣，供需起了相當(dāng)關(guān)鍵的作用。大北區(qū)供應(yīng)量大，同一時(shí)間段，在售樓盤多，而且在售樓盤的體量都不小，這就造成了大北區(qū)近兩年的價(jià)格回調(diào)。
目前，大北區(qū)的價(jià)格還不錯(cuò)，剛需、剛改可以考慮，建議在選擇的時(shí)候，著重考慮學(xué)區(qū)、地鐵、商業(yè)。
目前在售樓盤：
正商家河家：12500（前不久有特價(jià)房）
萬(wàn)科民安云城：14700（精裝）
融創(chuàng)中原宸院：13000
中海湖濱世家：14500（精裝）
美景麟起城：14500
錦藝金水灣：14500-15000
按照12500的均價(jià)，我們來(lái)計(jì)算90㎡房源的價(jià)格：總房款為112.5萬(wàn)，首付為33.75萬(wàn)，按照5.88%利率計(jì)算，月供為4661元，按照6.125%利率計(jì)算，月供為4785元。
這基本是在四環(huán)區(qū)域，鄭州最低的買房門檻了。正商、融創(chuàng)等房企在大北區(qū)的高層清盤之后，區(qū)域內(nèi)價(jià)格可參考金水灣、湖濱世家等盤。
3
金水北
2019年，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，最典型的現(xiàn)象就是分化加大。有些樓盤，開盤必?fù)專セ瘶O好，有些樓盤一再降價(jià)，仍舊冷冷清清。金水北片區(qū)，就是前者，每次開盤銷售業(yè)績(jī)都特別好看，售罄、高去化率在這個(gè)片區(qū)很常見。
盡管開盤數(shù)據(jù)真真假假，會(huì)有爭(zhēng)議，但整個(gè)市場(chǎng)平穩(wěn)甚至稍顯沉寂的當(dāng)下，去化率依舊具有參考性，還是能夠說(shuō)明一些問(wèn)題的。
這個(gè)片區(qū)是主城難得的新盤集中在售片區(qū)，自然價(jià)格也是不低的。
目前在售樓盤：
美盛教育港灣：17500
瀚宇天悅城：16600
碧桂園天麓：19500（精裝）
瀚海思念城：19000
保利海德公園：17500（精裝）
按照16600的均價(jià)，我們來(lái)計(jì)算90㎡房源的價(jià)格：總房款為149.4萬(wàn)，首付為44.82萬(wàn)，按照5.88%利率計(jì)算，月供為6190元，按照6.125%利率計(jì)算，月供為6355元。
對(duì)比管南、大北區(qū)，金水北的門檻提高不少，首付要多準(zhǔn)備10萬(wàn)左右，月供每月多支付1500元左右。
金水北，后續(xù)還有項(xiàng)目要入市，其中有不少都是城改項(xiàng)目，后續(xù)體量大，片區(qū)內(nèi)大體量供應(yīng)下，一路高漲的房?jī)r(jià)是否還能繼續(xù)拔高，恐怕并不容易。
選擇金水北的購(gòu)房者，建議著重考慮性價(jià)比高的樓盤。
4
二七新區(qū)
和其他片區(qū)相比，二七新區(qū)有點(diǎn)兒落寞。
這個(gè)片區(qū)，緊鄰三環(huán)，是鄭州三環(huán)向西南外延片區(qū)。但同一條環(huán)線上，不用對(duì)比東三環(huán)，北三環(huán)，只對(duì)比西三環(huán)、南三環(huán)也能看出價(jià)差。西三環(huán)樓盤均價(jià)14000多，南三環(huán)，價(jià)格已經(jīng)在15000元左右，二七新區(qū)，大部分項(xiàng)目在13000上下。在西南片區(qū)生活、工作的剛需，伴隨地鐵規(guī)劃的通過(guò)，可以考慮這個(gè)片區(qū)。但請(qǐng)注意規(guī)避垃圾站、緊鄰高鐵片區(qū)。
目前在售樓盤：
昌建君悅府：13000
旭輝正榮首府：13800（精裝）
亞新美好書苑：13500
按照13000的均價(jià)，我們來(lái)計(jì)算90㎡房源的價(jià)格：總房款為117萬(wàn)，首付為35.1萬(wàn)，按照5.88%利率計(jì)算，月供為4848元，按照6.125%利率計(jì)算，月供為4976元。
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常西湖新區(qū)
生活在老西區(qū)的朋友買房，我們第一推薦都是常西湖新區(qū)。同樣屬于中原區(qū)，生活氛圍一致，但相比老區(qū)，環(huán)境更好，規(guī)劃更新，產(chǎn)品更優(yōu)。
這個(gè)片區(qū)說(shuō)得多了，大家也都知道。最重要的是片區(qū)內(nèi)的各種場(chǎng)館、設(shè)施，各條道路，尤其是地鐵，肉眼可見得落地很快。
但，片區(qū)內(nèi)目前供應(yīng)不大，片區(qū)內(nèi)，尤其是核心區(qū)域內(nèi)，目前在售樓盤并不多，價(jià)格變化也不大，可供參考的均價(jià)為14500左右。
按照14500的均價(jià)，我們來(lái)計(jì)算90㎡房源的價(jià)格：總房款為131萬(wàn)，首付為39.15萬(wàn)，按照5.88%利率計(jì)算，月供為5406元，按照6.125%利率計(jì)算，月供為5550元。
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雙湖科技城
高新片區(qū)，今年比較熱的是雙湖科技城。環(huán)境不錯(cuò)，品牌房企眾多，但周邊的各種配套還需要時(shí)間去完善。
雙湖科技城在去年年末，今年年初，房企搶地比較厲害，拿地地價(jià)偏高，其中有地王項(xiàng)目已經(jīng)入市開盤，從拿地價(jià)格來(lái)看，地王項(xiàng)目開出的首開價(jià)格還是相當(dāng)具有性價(jià)比的。我們來(lái)看看這個(gè)片區(qū)可供參考的在售樓盤價(jià)格。
目前在售樓盤：
正商湖西學(xué)府：11500（精裝）
美的翰悅府：12500（精裝）
金輝優(yōu)步花園：12500（精裝）
即將入市的還有朗悅·時(shí)光之城。
按照11500的均價(jià)，我們來(lái)計(jì)算90㎡房源的價(jià)格：總房款為103.5萬(wàn)，首付為31.05萬(wàn)，按照5.88%利率計(jì)算，月供為4288元，按照6.125%利率計(jì)算，月供為4402元。
門檻不算高。但區(qū)域的成熟度還需要等待，購(gòu)買雙湖科技城片區(qū)的購(gòu)房者在選擇樓盤時(shí)，可以著重考慮核心片區(qū)，多房企聚集的區(qū)域購(gòu)買，對(duì)于日后配套落地速度、配套落地品質(zhì)都有保證。
7
經(jīng)開濱河
最后談一下經(jīng)開濱河片區(qū)。這個(gè)片區(qū)，對(duì)于在東區(qū)、經(jīng)開工作的購(gòu)房者，管城片區(qū)改善客戶，都是可以考慮的。但眾所周知的原因，片區(qū)內(nèi)的交通、商業(yè)、教育等資源落地也是需要時(shí)間的，大家在購(gòu)買時(shí)，同樣選取核心片區(qū)、房企聚集區(qū)域，對(duì)片區(qū)日后的便利生活、完善配套也是有保障的。
目前片區(qū)毛坯房的價(jià)格基本上在15500-16700之間，帶精裝的價(jià)格在18000起步。大家可以參考參考。
按照15500的均價(jià)，我們來(lái)計(jì)算90㎡房源的價(jià)格：總房款為139.5萬(wàn)，首付為41.85萬(wàn)，按照5.88%利率計(jì)算，月供為5780元，按照6.125%利率計(jì)算，月供為5933元。
可以看出，濱河整個(gè)的購(gòu)房門檻還是不低的。
寫在后面的話：
想給大家說(shuō)的是，從目前的房貸利率來(lái)看，基本上還是保持穩(wěn)定，和之前上浮25%，20%首套房基本上是平衡的，沒(méi)有明顯的下調(diào)空間。
房?jī)r(jià)重要還是房貸利率重要？首先還是要看房?jī)r(jià)，看房?jī)r(jià)是否在合理的區(qū)間內(nèi)？如何房?jī)r(jià)明顯高位，入手即高位站崗，那肯定不能沖進(jìn)去。但目前，鄭州整體房?jī)r(jià)是比較穩(wěn)定和健康的，房?jī)r(jià)是相對(duì)合理的，在這個(gè)基礎(chǔ)上，不要管房貸利率了，有合適的，就可以入手，況且，房貸利率后期是相對(duì)靈活的，你的月供并不是一成不變的。
從現(xiàn)在到年底，趕緊各區(qū)轉(zhuǎn)起來(lái)吧！多跑，多看，多比較。
福利時(shí)間
開心麻花爆笑舞臺(tái)劇《牢友記》來(lái)啦！
時(shí)間：2019年10月20日 晚19:30（本周日）
地點(diǎn)：河南藝術(shù)中心大劇院（CBD）
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領(lǐng)票電話：0371-55888855
領(lǐng)票地點(diǎn)：中華路與匯豐路交匯處西南角（鄭州孔雀城公元海展示中心）
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