若說買房是一艘乘風破浪的巨輪，那么貸款就是巨輪上指引方向的桅桿。摸清貸款知識和蘇州的貸款利率情況，是購房小白需要做到的第二步~
下面我們會通過利率/商業(yè)貸款/公積金貸款/組合貸款等幾個方面去給大家解說蘇州的貸款信息！
1. 什么是利率？
利率，是指單位時間內(nèi)利息與本金的比率。即：利率=利息÷本金×100%。計算利息的單位時間稱為計息周期，可以是年、半年、季度、月、周、日。貸款利率分為兩種，固定利率和浮動利率，2019年10月開始，住房貸款利率均按照浮動利率（ LPR）執(zhí)行，各城市在LPR利率的基礎(chǔ)上加點。
2. 什么是浮動利率（LPR）？
LPR是商業(yè)銀行對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點生成。
① 商業(yè)貸款利率=貸款基礎(chǔ)利率（LPR）+基點（BP）例，貸款 5 年以上，若 LPR 為 4.65%，某商業(yè)銀行首套房貸款加 55 個基點，所以客戶首年的貸款利率為：4.65%+1.05%=5.7%。
② 基點：基點 Basis Point（bp）用于金融方面，債券和票據(jù)利率改變量的度量單位。一個基點等于1個百分點的1%，即0.01%，因此，100個基點等于1%。
央行發(fā)布的最新一期LPR：一年期LPR為3.7%，五年期以上LPR為4.6%，均較1月持平。而在蘇州，目前主流銀行首套房貸利率普遍在4.85%左右，而二套房方面，各大銀行利率各不相同，部分銀行可以做到5.2%-5.3%，這個也是根據(jù)不同客戶資質(zhì)而定的。
注：僅統(tǒng)計主流銀行房貸利率
對已放款的業(yè)務(wù)，利率調(diào)整的時間節(jié)點分5種：
(1) 按年調(diào)整利率：利率調(diào)整日為實際貸款發(fā)放日在次年對應(yīng)月的對應(yīng)日，若實際貸款發(fā)放日在次年對應(yīng)月無對應(yīng)日的，則以實際貸款發(fā)放日在次年對應(yīng)月的最后一日為利率調(diào)整日。
(2) 按年調(diào)整利率：利率調(diào)整日為每年1月1日；
(3) 按季度調(diào)整利率：利率調(diào)整日為每季度末最后一日；
(4) 按月調(diào)整利率：利率調(diào)整日為每月最后一日；
(5) 固定不變：貸款期限內(nèi)利率統(tǒng)一按照貸款發(fā)放日的利率為準。
以上利率調(diào)整政策根據(jù)各銀行和個人共同協(xié)商選擇。通常情況下，銀行會要求按照年度調(diào)整利率，原因是相對簡單且容易執(zhí)行。
全款買房是所有流程里面最簡單的。這種購房方式周期短，不需要辦理貸款，業(yè)主可以快速拿到現(xiàn)金，所以這類客戶可以被稱作優(yōu)質(zhì)客戶群體。業(yè)主往往很喜歡這類客戶，由此在房價上也能給予一定的優(yōu)惠。同時，對于客戶來說，此種購房方式?jīng)]有后期還月供的壓力。
基本流程：買方購房資質(zhì)審核（簽前經(jīng)紀人核實）→簽署《存量房買賣合同》（三方協(xié)議）→提交網(wǎng)簽→資金監(jiān)管→繳稅過戶→物業(yè)交割→領(lǐng)證領(lǐng)款。
1. 基本流程
買方購房資質(zhì)審核（簽前經(jīng)紀人核實）→簽署《存量房買賣合同》（三方協(xié)議）→提交網(wǎng)簽→資金監(jiān)管→貸款面簽→評估→批貸→貸款放款→抵押登記→繳稅、過戶→物業(yè)交割→領(lǐng)證領(lǐng)款。
2. 所需備件
(1) 申請商業(yè)貸款業(yè)主需要提供的材料（業(yè)主本人無需到場）
(3) 申請商業(yè)貸款買方需要的材料
3. 商業(yè)貸款政策
(1) 商業(yè)貸款如何確定貸款額度？
影響貸款金額的因素有：
① 網(wǎng)簽價；
② 貸款評估價；
③ 貸款成數(shù)。
貸款金額的公式為：貸款金額=（網(wǎng)簽價、貸款評估價）較小值×貸款成數(shù)。
(2) 商業(yè)貸款如何確定貸款年限？
貸款最長年限有下列3個影響因素，這3者得出的三個結(jié)果，取最小值，就是該筆貸款申請的最長貸款年限。
①國家和地方政策。目前蘇州市政策規(guī)定，住房商業(yè)性貸款的期限最長不超過30年。
②房屋年齡。一般要求房齡在40年以內(nèi)，同時還需滿足：貸款年限+房齡≤50（各銀行之間有差異，中國銀行、工商銀行要求貸款年限+房齡≤60，房齡35年以內(nèi)的通過建設(shè)銀行都可以貸款30年）。
③借款人年齡。一般要求借款人不超過70周歲，同時還需滿足：貸款年限+借款人年齡≤70周歲（工商銀行可貸至75周歲）。
(3) 蘇州市個人住房商業(yè)性貸款的政策是什么
1. 蘇州市住房公積金貸款類別有哪些？
2. 申請住房公積金貸款應(yīng)同時具備有哪些條件？
(1) 借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人，在申請之日前連續(xù)按期足額繳存住房公積金六個月（含）以上，且申請時個人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài)；
(2) 無公積金貸款；
(3) 首次或第二次辦理公積金貸款；
(4) 購買蘇州市范圍內(nèi)的成套住房；
(5) 購買住房的首付款不低于規(guī)定比例；
(6) 能夠落實貸款擔保。
3. 申請住房公積金貸款有哪些特殊情形？
(1) 個人賬戶余額不足一萬元的，按照一萬元計算；
(2) 若申請人首次使用公積金購買建筑面積90㎡（含）以內(nèi)的普通住房，且貸款評估價不超過110萬元的，貸款最高限額為住房總價的80%，即最高可貸款88萬元；
(3) 若申請人在上海市繳存住房公積金，且家庭所在地蘇州市的上海鐵路局上海地區(qū)職工，可以在蘇州申請住房公積金貸款；
4. 公積金貸款的基準利率（目前政策如下表）
5. 園區(qū)公積金貸款的相關(guān)政策是什么？
6. 異地公積金貸款
(1) 適用范圍
住房公積金異地個人住房貸款，是指在蘇州市行政區(qū)域以外省市繳存住房公積金且符合蘇州市購房條件的職工，在蘇州市購買自住住房時，持繳存地住房公積金管理中心證明，向蘇州市/園區(qū)住房公積金管理中心申請辦理的住房公積金貸款。
(2) 申請條件
① 借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人，在申請之日前連續(xù)按期足額繳存住房公積金六個月（含）以上，且申請時個人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài)。
② 借款申請人和共同借款申請人在繳存城市和蘇州市沒有或僅有一次住房公積金貸款記錄且已還清。
③ 符合蘇州市公積金個人住房貸款政策規(guī)定的其他條件。
1. 市區(qū)組合貸款的流程
客戶資質(zhì)審核→簽署《存量房買賣合同》→網(wǎng)簽→辦理資金監(jiān)管（支付首付款）→公積金管理中心貸款面簽（公積金部分當場貸款審批，商貸部分一到兩周審批）→放款→客戶至公積金管理中心領(lǐng)取抵押材料→過戶和抵押登記→繳稅→領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證和不動產(chǎn)登記證明（各區(qū)域房產(chǎn)交易中心時效不同）→不動產(chǎn)登記證明送至公積金管理中心的擔保公司。
2. 市區(qū)組合貸款所需備件
① 申請組合貸款業(yè)主需要提供的材料
② 申請組合貸款客戶需要的材料
3. 市區(qū)組合貸款的政策
(1) 市區(qū)組合貸款的額度如何確定
市區(qū)組合貸款的額度由公積金額度和商業(yè)貸款額度相加得出。其中，公積金部分的額度按照市區(qū)公積金額度確定辦法確定；商業(yè)貸款部分的額度，按照下列辦法確定：
商業(yè)貸款部分的額度=擔保公司評估價/網(wǎng)簽價（兩者取低）×貸款成數(shù)-公積金貸款部分額度。
(2) 市區(qū)組合貸款的年限如何確定
借款人年齡：男：18周歲至60周歲；女18周歲至50周歲。
注：若女方為教師、醫(yī)生、公務(wù)員、事業(yè)單位人員可延長至55周歲，需單位出具55周歲退休的證明。
具體要求如下：
① 公積金貸款年限≤個人法定退休年齡-借款申請人申請貸款時的年齡；
② 新建住房的貸款年限≤30年；
③ 存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款年限最長不超過20年，且存量成套住房的貸款年限不得超出所購住房的剩余使用年限；組合貸中商貸部分年限小于等于公積金年限；
④ 市區(qū)組合貸：房齡+貸款年限≤50年；
以上四者取年限最短者。
4. 園區(qū)組合貸款的政策
(1) 園區(qū)組合貸款的額度如何確定
園區(qū)組合貸款的額度由公積金額度和商業(yè)貸款額度相加得出。其中，公積金部分的額度按照園區(qū)公積金額度確定辦法確定；商業(yè)貸款部分的額度，按照下列辦法確定：
商業(yè)貸款部分的額度=擔保公司評估價/網(wǎng)簽價（兩者取低）×貸款成數(shù)-公積金貸款部分額度。
(2) 園區(qū)組合貸款的年限如何確定
借款人年齡：男：18周歲至65周歲；女18周歲至55周歲。
具體要求如下：
① 公積金貸款年限≤個人法定退休年齡-借款申請人申請貸款時的年齡（園區(qū)公積金貸款最長可用個人法定退休年齡（男60周歲，女50周歲）延長5年減去借款申請人申請貸款時的年齡）；
② 新建住房的貸款年限≤30年；
③ 存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款年限最長不超過20年，且存量成套住房的貸款年限不得超出所購住房的剩余使用年限；
④ 園區(qū)組合貸：房齡+貸款年限≤50年；注：最長貸款年限：20年；房屋要求：面積75㎡及以上，房屋建成年代為2000年以后的商品房
以上四者取年限最短者。
5. 園區(qū)與市區(qū)組合貸款的首付比例？