市場預(yù)期的LPR(貸款市場報價利率)下調(diào)如約而至,且力度遠(yuǎn)超預(yù)期。8月22日,新出爐的1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%,分別較上一期下調(diào)5個和15個基點(diǎn)。
這與每位購房者的房貸還款額息息相關(guān),若貸款100萬元、30年等額本息還款,今年兩次下降15個基點(diǎn),即總計(jì)30個基點(diǎn),相比降息前月供可以減少約200元,已經(jīng)在還貸的購房者也可以在明年元旦享受最新利率。
除此以外,LPR下調(diào)還與銀行負(fù)債端壓力減輕和實(shí)體融資需求不足等因素有關(guān),此舉將對降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、提振市場主體信心、促進(jìn)信貸有效需求回升發(fā)揮積極作用。
在當(dāng)前地產(chǎn)銷售再度轉(zhuǎn)弱、居民加杠桿意愿持續(xù)低迷和穩(wěn)增長壓力依然較大的情況下,5年期以上LPR報價再度大幅下調(diào)15個基點(diǎn),背后的政策導(dǎo)向?yàn)樘嵴駥捫庞眠M(jìn)程,也將有助于縮窄與往年房貸執(zhí)行利率的差距。
從金融數(shù)據(jù)來看,7月的信貸和社融“二次塌方”,當(dāng)月的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也顯示工業(yè)生產(chǎn)、消費(fèi)和投資增速較上月全面走低,顯示我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚需穩(wěn)固。
在投資方面,房地產(chǎn)投資仍然是最主要的拖累項(xiàng)。7月房地產(chǎn)投資同比增速為-12.1%,跌幅仍然較大,土地成交、新開工、施工面積同比跌幅都在四成以上,其中一個重要原因就是房地產(chǎn)銷售疲軟。
因此,從政策上增加對剛需的支持力度不僅有必要,而且有空間,從實(shí)體融資和居民的消費(fèi)意愿上來看,由于受到疫情反復(fù)的沖擊,企業(yè)和居民加杠桿意愿持續(xù)低迷,信貸結(jié)構(gòu)延續(xù)今年以來的欠佳態(tài)勢。溫彬表示,信貸領(lǐng)域供需矛盾進(jìn)一步加大,也促使新發(fā)放貸款利率繼續(xù)走低。
同時,從銀行負(fù)債端來看,由于今年同業(yè)存單等市場化主動負(fù)債成本持續(xù)走低、結(jié)構(gòu)性存款規(guī)模及收益率持續(xù)下降,疊加降低撥備覆蓋率等操作,銀行負(fù)債端的壓力減小,起到一定的降成本效果,也是本月LPR下降的背景原因之一。
LPR的動向與房貸一族息息相關(guān),直接影響著購房者的房貸利率及購房成本。5月20日,5年期以上LPR下調(diào)至4.45%,因此首套房貸利率下限由4.4%調(diào)整至4.25%,多地紛紛調(diào)整利率。
8月22日降息后,銀行又會有什么動作?以北京為例,在調(diào)整前,北京首套房貸利率為4.45%加55個基點(diǎn)到5%,二套房貸款利率為4.45%加105個基點(diǎn)到5.5%。此次調(diào)整后,北京目前首套個人住房商業(yè)貸款利率將調(diào)整為4.3%加55個基點(diǎn),下限為4.85%;二套房貸利率調(diào)整為4.3%加105個基點(diǎn),約為5.35%。
這也是LPR捆綁房貸利率后,北京首套房貸利率首次跌破5%,上海地區(qū)的利率同樣也下調(diào)15個基點(diǎn),首套房、二套房的利率分別從4.8%、5.5%降至4.65%、5.35%。但在一些執(zhí)行差別化住房信貸政策的二線城市,比如昆明、南京、蘇州等,已有銀行將首套房貸款利率調(diào)整至4.1%的下限值。
以300萬元、30年期等額本息還款的按揭貸款為例,在上海地區(qū),利率調(diào)整前,部分銀行首套房貸款利率為4.8%(LPR+35BP),此時月供額為15739.96元;此次利率調(diào)整后,首套房貸款利率為4.65%,月供額為15469.1元。如此計(jì)算,月供額減少270.86元,一年約減少3250元。
如果是最近剛完成房產(chǎn)交易的購房者,且銀行貸款還沒有批,那么可以搭上此次降息快車,及時享受優(yōu)惠。若已經(jīng)開始還貸,那就到明年元旦后可享受最新利率。對于今年下半年打算購房的群體,當(dāng)前金融政策是非常友好、寬松的,購房的美好窗口期已經(jīng)開啟。房貸利率持續(xù)下降,疊加首付比例下調(diào)、房企降價優(yōu)惠、二套房可以享受首套房利率優(yōu)惠等,客觀上使得買房的性價比進(jìn)一步增大。
“對于此類購房者來說,在獲得低利率房貸的時候,適當(dāng)問一下最低利率是否有條件、放款速度如何、合作的樓盤情況如何。此類問題清楚了,購房方面可以主動一些,積極抓住‘降房價、降首付、降利息’的最佳時期?!眹?yán)躍進(jìn)提醒購房者。