首套房有貸款的話，買二套房最好是全額付款，否則你的貸款利率將非常高。
銀行審批貸款是認貸不認房，如果你有第一套房賣掉以后，你的名下沒有房，但是原先你有過貸款記錄，就認定你后面買房就是二套房，將按照基準利率上浮10%個基點，所以后面的貸款將是非常厲害的
由于各種原因，目前二套房貸實行的仍然是七成的首付，二套房最低四成的首付一直沒能完全落地。
那么，對于購買二套房的改善型買家而言，若他們第一套房子仍未還清貸款，那么要如何貸款才最劃算?
看一下這個例子或許就清晰很多了：
市民王女士三年前按揭貸款在荔灣購買了一套大三房單位，但房子不帶學位。隨后,她又在市區(qū)看中了一套300萬元的學位房單位。但是，她不打算賣掉第一套房，想再次貸款買二套房。而首套房貸還剩下100萬元未結(jié)算，以申請商業(yè)貸款為例,王女士購買二套房時有三種方案可選。
方案一：首套房繼續(xù)還貸二套房首付七成
由于廣州宣布將繼續(xù)執(zhí)行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王女士還有房貸未結(jié)清,首付比例最低要七成。300萬元首付七成為210萬元,剩余的90萬元做商業(yè)貸款的話,利率也要上浮為基準率的1.1倍,30年期(等額本息)的月供款約為5683元。
同時,王女士還在按揭的一套房做的也是30年期的商業(yè)貸款,按照當時基準利率打九折的首套房優(yōu)惠,月供款為6772元。
一次性付款：210萬元
每月還款額：5683+6772=12455元
方案二：一套房提前還貸二套房首付三成
王女士如果選擇先將一套房剩下的100萬元房貸提前還款,那么購買二套房的時候首付比例就可以最低三成,只要給300萬元的三成90萬元就可以了。剩余的210萬元做按揭貸款可以享受基準利率的9折。210萬元30年期的貸款(等額本息)9折利率優(yōu)惠,月供款為約11674元。
一次性付款：100萬+90萬=190萬元
每月還款額：11674元
方案三：二套房七成首付：用于一套房提前還貸+二套房首付
王女士原本要用于二套房的首付資金是210萬元,但如果拿出其中的100萬元用于一套房提前還貸,剩下的110萬元再全部用于二套房首付,做到首付約37%的話,那么她二套房貸款190萬元,30年期(等額本息、利率9折優(yōu)惠)的月供款為約10563元。
一次性付款：210萬元
每月還款額：10563元
分析：一般情況下方案三更優(yōu)
從列出的數(shù)據(jù)可以看到，在一次性付款金額相同的情況下，方案三明顯要優(yōu)于方案一。
那么，再來對比一下方案二與方案
三，方案三與方案二相比，每個月節(jié)省1111元。但同時，方案三比方案二多支付了20萬元的現(xiàn)金，假設(shè)把20萬現(xiàn)金存放到銀行，5年定期年利率3.5%，每個月大約能夠得到583元的利息。這與每月節(jié)省下來的1111元，明顯處于劣勢。
但是，如果可以找年收益在7%以上的理財產(chǎn)品或者投資,則可以考慮將多余的20萬元用于其它投資理財,這時，每月的收益在1167元以上。也只有在這種情況下，方案二才優(yōu)于方案三。
直接二貸啊，或者弄裝修貸借首付也可以