對(duì)于老百姓而言，房?jī)r(jià)被炒高是最為擔(dān)心的事情，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)高速發(fā)展的20年間，房?jī)r(jià)之所以能夠居高不下，有過(guò)半的功勞要?dú)w功于炒房客。也正是因?yàn)檫@樣的高房?jī)r(jià)局面，讓社會(huì)風(fēng)氣變得世俗且物資，就像央媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)怒懟高房?jī)r(jià)說(shuō)的，不僅讓讀書(shū)變得無(wú)用；愛(ài)情變得功利，伴隨著炒作之風(fēng)的出現(xiàn)，老一輩傳承的創(chuàng)新、拼搏、工匠精神正在流失。
不過(guò)，在突發(fā)事件以來(lái)，樓市迎來(lái)調(diào)整期，市場(chǎng)上也陸續(xù)出現(xiàn)了一些微妙變化，其中最為顯著的就是房貸了。特別是近期關(guān)于二手房辦不到貸款的消息，多個(gè)熱點(diǎn)城市如合肥、鄭州、青島等地的銀行都開(kāi)始實(shí)施，除此之外，房貸利率也迎來(lái)一波上漲的趨勢(shì)，同時(shí)調(diào)整的還有存款利率，由傳統(tǒng)的基本利率倍數(shù)調(diào)整為基本利率+基點(diǎn)的方式。
換言之，就是定存時(shí)間越長(zhǎng)利息反而下降了，雖然這不符合常態(tài)，但已經(jīng)成為事實(shí)，我們也不能改變什么，只不過(guò)讓人產(chǎn)生疑問(wèn)，因?yàn)榉抠J和利率與住房市場(chǎng)息息相關(guān)，而房地產(chǎn)作為民生產(chǎn)品，關(guān)系到很多人的居住生活，如今不僅不開(kāi)源反而節(jié)流，是怎么回事？
去年年底，央行下發(fā)通知，對(duì)全國(guó)各級(jí)別銀行分別針對(duì)房企和個(gè)人買(mǎi)房人，設(shè)立房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人房貸占比上限，影響范圍覆蓋了所有的房地產(chǎn)參與者。于是乎，在2月中旬，就傳言銀行對(duì)房企基本停止了放貸，且部分銀行陸續(xù)調(diào)整個(gè)人房貸的利率和額度，二手房貸也成為“第一個(gè)吃螃蟹的人”。
在房說(shuō)君看來(lái)，在銀行普遍“缺錢(qián)”的情況下，二手房可能會(huì)越來(lái)越難賣(mài)了，特別是手持多套房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，因?yàn)槎址康姆魁g大，住房評(píng)估價(jià)低且成交流程較為復(fù)雜，特別是20年以上年齡的房子，還具有設(shè)施破舊、流動(dòng)性差的特點(diǎn)，而新房有標(biāo)準(zhǔn)的成交流程，相對(duì)來(lái)說(shuō)給銀行省去了不少煩惱，所以在整個(gè)市場(chǎng)限貸的環(huán)境，肯定會(huì)優(yōu)先與新房放貸。
房貸收緊也有個(gè)關(guān)鍵因素，就是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。這是有背景的，眾所周知，房市之所以能夠快速發(fā)展，與金融的支持有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。要知道，在房貸改革成LPR+基點(diǎn)的模式之前，辦房貸有時(shí)候能拿到打折的利率，比如9折、8折等之前的確有出現(xiàn)過(guò)，而且拿到的折扣，直到你還完款之前都是長(zhǎng)期不變的。
但是，自從LPR替代傳統(tǒng)基準(zhǔn)利率之后，房貸就沒(méi)有打折了。特別是此次房貸加息調(diào)整后，貸款買(mǎi)房的成本也變相提高，以杭州為例，5月-6月的報(bào)價(jià)期，首二套房貸款利率分別從5.4%、5.5%上調(diào)至5.6%、5.7%。按照貸款100萬(wàn)，30年期計(jì)算，調(diào)整后的首套還款總額約206萬(wàn)，增加了4萬(wàn)，二套房調(diào)整后每月要多還130元的月供。
照這個(gè)趨勢(shì)，顯然貸款金額越大，加息后的房產(chǎn)利息變化越明顯。畢竟這些年為了買(mǎi)房，人們已經(jīng)耗盡身家：從一些頭部城市的房?jī)r(jià)與收入比值來(lái)看，普通人想通過(guò)工資買(mǎi)房要不吃不喝花費(fèi)20-30年時(shí)間，所以，千萬(wàn)不要覺(jué)得加息只是加了一筆小數(shù)目，對(duì)于需要養(yǎng)家糊口的家庭來(lái)說(shuō)，多一點(diǎn)則意味著要多支出資金，自己也更不敢消費(fèi)。
更重要的是，而且負(fù)債累累：《中國(guó)住房市值報(bào)告》顯示，2018年我國(guó)住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比達(dá)到56.9%，兩年之后的央行資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)家庭總資產(chǎn)317.9萬(wàn)元，住房占比7成，住房擁有率超9成。不對(duì)比不知道，這兩年雖然表面上人們的資產(chǎn)增值了，但大多數(shù)都是房子，試想一下，一套房起碼幾十萬(wàn)幾百萬(wàn)，一旦市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市，很容易造成資產(chǎn)虧損。顯然，限制房貸額度，也能起到控制風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)增多的作用。
一是控制金融支持房市。畢竟房地產(chǎn)快速發(fā)展20年，房地產(chǎn)于城市于百姓都形成了不可逆的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)限制貸款和加息，可以起到降低銀行自身風(fēng)險(xiǎn)，尤其是部分房?jī)r(jià)收入比較高的城市，和人們身負(fù)幾十年房貸的大環(huán)境中，房地產(chǎn)作為當(dāng)下的風(fēng)口行業(yè)已經(jīng)不允許過(guò)多資金流入市場(chǎng)。
二是調(diào)整方向?yàn)樾路咳?kù)存讓路。前文已經(jīng)得知，二手房相比新房的成交流程更為復(fù)雜，除此之外，因?yàn)槌捶靠偷哪繕?biāo)都是二手房，他們沒(méi)有新房的限售限價(jià)，還需要等房本下來(lái)才能掛牌，流動(dòng)性沒(méi)有二手那么方便，所以在房貸額度受限的時(shí)期，讓錢(qián)流入新房市場(chǎng)，還能借此促進(jìn)新房銷(xiāo)售去庫(kù)存。換言之，二手房業(yè)主的賣(mài)房之路就越來(lái)越難了。
房說(shuō)君有話(huà)說(shuō)，總之，貨幣收緊、貸款壓縮，勢(shì)必會(huì)影響到成交量，繼而影響房?jī)r(jià)，這會(huì)是經(jīng)久不變的道理。而且目前，興業(yè)證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)數(shù)據(jù)顯示，今年14個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交面積，較2019年同比下降幅度達(dá)29%。
這將是信號(hào)，意味著樓市賣(mài)房將迎來(lái)變數(shù)，如果接下來(lái)成交量遲遲未能回升，房?jī)r(jià)極有可能重復(fù)3年前，因?yàn)楫?dāng)年是下半年開(kāi)始出現(xiàn)的降價(jià)潮，像合肥、杭州廈門(mén)等城市，都相繼推出特價(jià)房降價(jià)幅度達(dá)30%。不過(guò)，所謂的降價(jià)也大多發(fā)生在省會(huì)、三四線(xiàn)或是遠(yuǎn)郊區(qū)域，這些地方的房子大概率會(huì)因?yàn)橘J款審批放緩，缺少買(mǎi)家而降價(jià)。至于少數(shù)的大城市，人口和資源齊備，雖然不缺購(gòu)買(mǎi)力，但日漸嚴(yán)苛的規(guī)則和門(mén)檻，房?jī)r(jià)的變化也不會(huì)太顯著。
總而言之，這就是預(yù)示一個(gè)趨勢(shì)，過(guò)去老百姓的資產(chǎn)都集中在房子上面，未來(lái)投資炒作已經(jīng)不合時(shí)宜，讓房?jī)r(jià)軟著陸才是必要的，正如二手房限制貸款一樣，房子數(shù)量的不斷增多，想要通過(guò)房產(chǎn)獲利將越來(lái)越難。