文|凱風(fēng)
房貸利率開始松動(dòng)，杭州打響了第一槍。
值得一提的是，就在這兩個(gè)月，杭州樓市由熱轉(zhuǎn)涼，萬人搶房的搖號盛狀不再，二手房成交量連續(xù)兩月大幅腰斬，土地流拍、退房維權(quán)事件時(shí)有所聞。
樓市剛剛轉(zhuǎn)向，房貸利率就全面松動(dòng)，這究竟意味著什么？
01
房貸利率為何突然松動(dòng)？
房貸利率松動(dòng)，并非毫無征兆。
早在四個(gè)月之前，上海就曾上演過一場樓市反轉(zhuǎn)大劇。
這場烏龍，被視為樓市調(diào)控持續(xù)收緊的信號。但它從另一方面告訴我們，即便在樓市仍舊火熱的8月，房貸利率也有了下調(diào)的市場依據(jù)。
這個(gè)依據(jù)就是，今年進(jìn)行的四輪定向降準(zhǔn)，導(dǎo)致銀行間流動(dòng)性充溢?？梢哉f，銀行并不缺錢，市場也不缺錢，房貸利率沒有理由再繼續(xù)悶頭上行。
余額寶年化收益率就是典型的市場信號。
就在幾天前，余額寶年化收益率跌破2.5%。不到一年時(shí)間，收益率就從4.5%跌到2.5%，收益率創(chuàng)出近幾年新低。
這背后的道理很簡單。因?yàn)橛囝~寶投資的大頭就是銀行的協(xié)議存款，銀行不缺錢了，余額寶收益率自然下滑。相反，2013年“錢荒”事，余額寶的收益率一度攀升到6%以上，這就是例證。
可以說，在市場流動(dòng)性充溢之下，房貸利率本來早就該有所松動(dòng)。
然而，直到四個(gè)月之后，才有媒體打出了“全面松動(dòng)”的標(biāo)題，這恰恰說明，此前樓市調(diào)控之嚴(yán)，超出想象。也可見，這一波定向降準(zhǔn)，貨幣之水并未大規(guī)模流向樓市。
那么，如今房貸利率“全面松動(dòng)”，帶來兩大至關(guān)重要的懸念性問題：
其一，房貸利率松動(dòng)的空間有多大？未來會否大幅下降，從而刺激新一波剛需入場？其二，房貸利率松動(dòng)，這是否意味著樓市調(diào)控再次轉(zhuǎn)向？緊縮不再，寬松重啟？
02
房貸利率松動(dòng)空間有多大？
先來看第一個(gè)問題，房貸利率松動(dòng)的空間有多大？
眾所周知，目前的房貸利率松動(dòng)，并非主動(dòng)“降息”，而是在數(shù)次定向降準(zhǔn)之下，銀行流動(dòng)性充裕的結(jié)果。
同時(shí)，大多數(shù)地區(qū)的首套房貸利率，也只是從上浮20%下調(diào)到15%。也就是說，房貸利率仍在上調(diào)，只是上浮比例收縮了一些。
這就像搶購緊俏汽車，原本需要加價(jià)2萬，現(xiàn)在只需要加價(jià)1萬5，雖然實(shí)際負(fù)擔(dān)有所減輕，但價(jià)格仍舊是在高于常規(guī)的。
事實(shí)上，全國整體房貸利率仍在上漲，只是上漲幅度逐漸收縮，呈現(xiàn)出高位企穩(wěn)乃至適度回調(diào)的跡象。
融360發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.165倍，環(huán)比上升0.18%，為連續(xù)22個(gè)月上漲。
要知道，就在兩年前，房貸利率還是普遍85折的。
這正是四次定向降準(zhǔn)帶來的結(jié)果，雖然貨幣之水被嚴(yán)防死守禁止流入樓市，但大門向來都有裂縫，市場也自有其規(guī)律，房貸利率松動(dòng)也在意料之中。
問題是，房貸利率會否一直松動(dòng)，乃至回到當(dāng)初85折乃至75折的優(yōu)惠？
這種預(yù)測要想變成現(xiàn)實(shí)，一個(gè)前提條件就是大水漫灌。2015年房貸利率的一路下行，就以5次降準(zhǔn)和6次降息為前提。大水漫灌之下，房貸利率自然全面松動(dòng)。
然而，目前這種情況很難發(fā)生。
首先，如今大水漫灌并未出現(xiàn)，降準(zhǔn)只是“定向滴灌”，房地產(chǎn)仍然受到嚴(yán)防死守。無論是開發(fā)融資貸款、信托貸款還是首付貸等，依舊受到嚴(yán)格限制，貨幣之水固然能外溢到樓市，效果也十分有限。
其次，最關(guān)鍵的是，全球已經(jīng)進(jìn)入大加息周期。在別人的加息周期玩大水漫灌，這是高空走鋼絲的高風(fēng)險(xiǎn)游戲。這種背景下，即便不跟隨加息，至少也不敢主動(dòng)大規(guī)模放水。
要知道，在美聯(lián)儲持續(xù)加息之下，就連美國自己的房貸利率也攀升到歷史高位。
數(shù)據(jù)顯示，美國30年期房貸利率已逼近5%，回到8年前的最高水平，與此同時(shí)，抵押貸款申請數(shù)據(jù)更至18年來的最低水平。
大加息周期，正是大水漫灌最有力的枷鎖，也是房貸利率松動(dòng)的根本瓶頸。
03
樓市調(diào)控放松了嗎？
再來看第二個(gè)問題，樓市調(diào)控到底有沒有放松？
先給答案：暫時(shí)還沒有。
就在杭州房貸利率松動(dòng)的同時(shí)，蘇州相城區(qū)升級樓市調(diào)控，暫停對申請人積分小于600分的外地居民出售新房。
與此同時(shí)，佛山明確取消購房入戶，明年將全面實(shí)施積分入戶。這相當(dāng)于，關(guān)閉了從購房到落戶的直通之門。
一邊是蘇州佛山在風(fēng)口浪尖，繼續(xù)強(qiáng)化樓市調(diào)控，另一邊是杭州等地在市場波動(dòng)面前，“全面放松”房貸利率，更有不少開發(fā)商因降價(jià)被約談。
一左一右，一進(jìn)一退，究竟意味著什么？
一方面，遏制房價(jià)上漲，仍舊是堅(jiān)不可摧的政治任務(wù)。凡是樓市仍舊火熱的城市，樓市調(diào)控不僅沒有放松的可能，反而還要繼續(xù)加碼。
另一方面，防范房價(jià)大跌，正在成為地方政府不約而同的選擇。開發(fā)商降價(jià)被被約談，將某些地方的傾向暴露無遺。更多地方則是相對含蓄，以政策的微弱調(diào)整作為試探，試圖在調(diào)控的高墻中慢慢撕開裂口。
與此同時(shí)，在更高層面，口風(fēng)未有絲毫放松。
就在月初，央行發(fā)布《中國金融穩(wěn)定報(bào)告》，明確指出：
合理管控個(gè)人住房貸款增長，加強(qiáng)居民消費(fèi)貸款管理，防止資金挪用與購房行為，剛性需求得到保護(hù)，投機(jī)炒房行為被抑制。
回到幾周前，放開限購、取消限價(jià)的謠言鋪天蓋地，隨即官方媒體就發(fā)表評論，強(qiáng)硬表態(tài)：
決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄……投機(jī)買房者、土地財(cái)政的依戀者乃至全社會都需認(rèn)清大勢，丟掉調(diào)控會因經(jīng)濟(jì)下行壓力加大而放松的幻想，摒棄房價(jià)“復(fù)燃”的幻想。
顯然，地方有放松調(diào)控之意，但政策高壓依舊強(qiáng)勁。地方的小動(dòng)作，目前還停留在試探口風(fēng)的階段，尚未得到更高層面的支持。
至于房貸利率松動(dòng)，雖然不乏地方層面的意愿，但更多還是市場變化的結(jié)果，操作空間有限，離真正的放松還有很遠(yuǎn)。
04
真正寬松還有多遠(yuǎn)？
什么叫真正的寬松？
從行政手段來看，不再限制買也不再限制賣，樓市不再冰封。換言之，這就是逐步取消限購、限售政策，從而讓房子和資金都能流動(dòng)起來，最大程度釋放市場需求。
從金融手段看，則是放開首付比例、降低二套房貸上浮范圍乃至直接降息。降息是最根本的寬松，而降低首付比例、放寬二套房貸，則是為居民加杠桿提供更大的空間。
2014年-2016年的這波放松，就是典型例證。
然而，目前，這一切都還沒有發(fā)生。
作為核心調(diào)控政策的限購，不僅沒有絲毫松動(dòng)，反而還有持續(xù)加碼的跡象。作為調(diào)控基本盤的信貸政策，還只是邊緣層面的微調(diào)，但離真正的大寬松還有十萬八千里的距離。
原因很簡單，這一次，我們太多的約束。
外有貿(mào)易爭端和加息周期大環(huán)境的限制，內(nèi)有居民杠桿高企和消費(fèi)乏力的現(xiàn)實(shí)約束，此外還有懸在頭頂?shù)慕鹑陲L(fēng)險(xiǎn)，這都讓樓市寬松變得寸步難行。
所以，樓市調(diào)控的穩(wěn)態(tài)，就只能回到這八個(gè)字：樓市冰封，房價(jià)維穩(wěn)。
除非真的穩(wěn)不住了，或者外界環(huán)境的緊迫性遽然而來。否則，樓市調(diào)控，離放松還有很遠(yuǎn)的距離。