網(wǎng)10月21日訊，隨著民間借貸的發(fā)展，房屋作為抵押物的情況越來(lái)越多，由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛也成為2015年大連秋季房交會(huì)上市民咨詢(xún)的熱點(diǎn)。
大連仲裁委員會(huì)及北京市盈科(大連)律師事務(wù)所在展會(huì)上設(shè)立的公益法律咨詢(xún)站臺(tái)，三日解答市民咨詢(xún)200多人次。昨日，記者就市民關(guān)心的房屋法律問(wèn)題采訪(fǎng)了馬文龍律師。
借款不還，能否直接以房屋抵債?
案例：李先生因做生意急需資金，2014年1月1日向某擔(dān)保公司借款兩百萬(wàn)元，期限一年，同時(shí)雙方簽定一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將李先生價(jià)值1000萬(wàn)元的房屋賣(mài)給擔(dān)保公司。借款合同約定，到期不歸還借款，借款自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，房屋歸擔(dān)保公司所有。
借款到期后，李先生無(wú)力歸還借款，擔(dān)保公司要求李先生履行房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，李先生不同意，擔(dān)保公司要起訴李先生要求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。李先生咨詢(xún)，擔(dān)保公司是否有權(quán)要求他辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)?當(dāng)時(shí)約定房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，是否合法?
解答：擔(dān)保公司有權(quán)要求李先生歸還借款本息，但無(wú)權(quán)要求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
根據(jù)2015年9月1日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同，人民法院按民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求，當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
本案中，擔(dān)保公司與李先生雖然簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該買(mǎi)賣(mài)合同是借款合同擔(dān)保，在法律上稱(chēng)為讓與擔(dān)保，我國(guó)擔(dān)保法雖沒(méi)有明確規(guī)定，但民間借貸司法解釋予以規(guī)定，擔(dān)保公司只能以借貸關(guān)系起訴，不能直接起訴要求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也不能直接要求辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
至于擔(dān)保公司的權(quán)益如何保障，司法解釋規(guī)定：按照民間借貸關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的還款義務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)的房屋，以?xún)斶€借款本息。就拍賣(mài)所得價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。
就本案而言，李先生到期未按法院生效判決歸還擔(dān)保公司借款本息的，擔(dān)保公司有權(quán)申請(qǐng)法院拍賣(mài)雙方買(mǎi)賣(mài)的房屋，所得價(jià)款如果高于借款本息，應(yīng)當(dāng)返還李先生，如果所得價(jià)款少于借款本息，李先生還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)償還。
抵債房屋是餡餅還是陷阱?
案例：市民張先生想全款購(gòu)買(mǎi)一處大面積的商品房，聽(tīng)說(shuō)抵債房便宜，便多方打聽(tīng)，得知某開(kāi)發(fā)商欠建筑施工企業(yè)工程款，頂了很多房給建筑施工企業(yè)，正常對(duì)外價(jià)格為每平方米10000元至11000元，如果全款為7500元至8000元，這樣一套房屋可以省四五十萬(wàn)元。銷(xiāo)售方稱(chēng)，可以同開(kāi)發(fā)商辦理購(gòu)房手續(xù)，但不能簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，不能開(kāi)具發(fā)票。張先生問(wèn)是否合法，如何防范風(fēng)險(xiǎn)?
解答：遼寧省高級(jí)人民法院的參考意見(jiàn)是，債權(quán)人抵債而來(lái)的房屋，只有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)后出賣(mài)給第三人并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。債權(quán)人在沒(méi)有取得房屋權(quán)屬證書(shū)情況下將抵債房屋出售給第三人，第三人又與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，屬于規(guī)避法律行為。
對(duì)于抵債房屋不能一概予以否認(rèn)，有時(shí)建筑公司或材料供應(yīng)商為了及時(shí)回籠資金，很多抵債房屋確實(shí)便宜，但也不會(huì)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，如果明顯低于市場(chǎng)價(jià)，則存在一定風(fēng)險(xiǎn)，天上不可能掉餡餅，不符合基本的市場(chǎng)規(guī)律。
本案中，經(jīng)查證，該開(kāi)發(fā)商共開(kāi)發(fā)了一千余套房屋，只有幾十套辦理了房屋網(wǎng)簽備案，絕大部分屬于解除抵押可售狀態(tài)，還有部分屬于不可售狀態(tài)，不能簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，不能開(kāi)具發(fā)票。
一般情況下，購(gòu)房者都是全款購(gòu)買(mǎi)抵債房屋，不用辦理銀行按揭貸款或公積金貸款，因此不用辦理網(wǎng)簽備案。一旦開(kāi)發(fā)商資金困難，無(wú)法辦理解除抵押手續(xù)，將無(wú)法辦理權(quán)屬登記，購(gòu)房者的權(quán)益將無(wú)法保證。如果開(kāi)發(fā)商有其他糾紛，房屋被抵押權(quán)人或其他債權(quán)人查封，購(gòu)房者的權(quán)益更是難以保障。
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