按照央媽安排，2020年3月1日起將推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。房貸利率是大多是浮動(dòng)利率定價(jià)，因此符合轉(zhuǎn)換的標(biāo)準(zhǔn)。
2月29日，工農(nóng)中建等大行陸續(xù)發(fā)布轉(zhuǎn)換公告，喊你轉(zhuǎn)換房貸利率。大伙都關(guān)心：以后利息會減少嗎？或者怎么操作會減少利息？
先上結(jié)論：存量房貸業(yè)務(wù)最好轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率，這樣有助于節(jié)省房貸利息，最快將于2021年1月1日享受紅利。
為什么要轉(zhuǎn)換？
過去，銀行向客戶發(fā)放房貸，利率都是按照央行公布的貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，以“上浮XX倍”、“打XX折”形式來確定。前兩年五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，如果定價(jià)上浮1.1倍，那么最終利率就是5.39%。其定價(jià)模式為：
房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率*上浮比例/打折數(shù)
但是貸款基準(zhǔn)利率不夠市場化，所以央媽推動(dòng)利率市場化改革，推出了LPR。LPR的全稱是貸款市場報(bào)價(jià)利率。相比貸款基準(zhǔn)利率，LPR的市場化程度更多，能反映市場供求的變化，而不是一紙公告決定。也就是說，今后貸款浮動(dòng)利率將參照LPR，其定價(jià)模式為：
房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差（固定點(diǎn)差可能為負(fù)數(shù)）
如何轉(zhuǎn)換？
根據(jù)央媽及幾家大行的公告，房貸利率轉(zhuǎn)換得符合以下三個(gè)要素：
1）2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款，但處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的貸款可不轉(zhuǎn)；
2）參考的是貸款基準(zhǔn)利率；
3）貸款本身是浮動(dòng)利率定價(jià)的，利率水平不變的固定貸款利率不用轉(zhuǎn)換。
本次轉(zhuǎn)換，浮動(dòng)房貸利率既可以轉(zhuǎn)換為LPR，也可以轉(zhuǎn)換為固定利率，但只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。銀行說，如果轉(zhuǎn)換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化；如果轉(zhuǎn)為固定利率，未來貸款利率就固定不變了。
這話說得比較含蓄。實(shí)際上，如果處于利率上行周期，那么轉(zhuǎn)為固定利率會有優(yōu)勢；如果是利率下行周期，轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率就比較劃算。目前及未來一段時(shí)間利率正處于下行周期：
1）短期內(nèi)LPR可定會下行。央行副行長劉國強(qiáng)2月27日在支持中小微企業(yè)發(fā)展和加大對個(gè)體工商戶扶持力度有關(guān)情況舉行發(fā)布會上表示，要繼續(xù)推進(jìn)LPR改革，引導(dǎo)整體市場利率和貸款利率下行。
目前五年期以上LPR報(bào)價(jià)4.75%，相比改革前五年期貸款基準(zhǔn)利率已下降了0.15個(gè)百分點(diǎn)。
2）中長期看，利率仍然是下行趨勢。央行行長易綱說，在整個(gè)貨幣政策操作的過程中，珍惜正常的貨幣政策空間，使得我國能夠在正常的貨幣政策空間中，盡量長地延續(xù)正常的貨幣政策，這樣對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和老百姓的福祉是有利的。
說這話的背景是很多發(fā)達(dá)國家利率是0甚至負(fù)利率。易行長的這句話，翻譯過來就是我們也不排除會進(jìn)入到0利率甚至負(fù)利率的可能，但是要盡量延長這段時(shí)間。
海通證券曾發(fā)表一篇觀點(diǎn)鮮明的研報(bào)《我國長周期零利率或是趨勢》。這篇研報(bào)研究了歐美日等零利率或負(fù)利率國家后得出結(jié)論，和美國、日本一樣，我國也面臨著V字型的人口扶養(yǎng)比結(jié)構(gòu)，意味著人口紅利即將消失。
研報(bào)認(rèn)為，在中國人口紅利逐漸消失的當(dāng)下，經(jīng)濟(jì)將開始面臨汽車、住房需求的回落，反映到宏觀數(shù)據(jù)中，即居民房貸需求的下降，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的投資與融資需求下降，最后反映為經(jīng)濟(jì)整體的下滑。簡言之，人口紅利消失，地產(chǎn)面臨拐點(diǎn)，意味著零利率或是長期趨勢。
因此，長期利率大概率是下行的趨勢，而房貸都是20年左右，短期的波動(dòng)并不影響。
有何影響？
根據(jù)銀行公告，轉(zhuǎn)換為存量浮動(dòng)利率的固定點(diǎn)差=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。此外，需約定重定假日和重定價(jià)周期（一般為一年）。
假如重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為次年的1月1日，那么2021年1月1日你的房貸將根據(jù)2020年12月LPR重新來計(jì)算利率，這一利率水平在2021年保持不變。直到2022年1月1日，再根據(jù)2021年12月的LPR重新計(jì)算2022年的利率水平，依次類推。
如果轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
以下舉例類說明。
假設(shè)A在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬房貸，利率為貸款基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，那么實(shí)際利率為5.39%（4.9%*1.1）。
如果轉(zhuǎn)換為固定利率，那么2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。
但如果轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，其固定點(diǎn)差（0.59%）=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平（5.39%）-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR（4.8%）。換言之，在往后的日子里，A的房貸利率定價(jià)公式為：
房貸利率=LPR+0.59%
在2020年，利率保持5.39%不變；
但從2021年開始，即可享受利率下行的優(yōu)勢。假設(shè)2020年12月五年期以上LPR降低至4.7%，那么2021年的利率就為5.29%，相比轉(zhuǎn)為固定利率下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
后續(xù)如果LPR進(jìn)一步下降，那么房貸利率還會再降低，就會減少利率支出。
其他技術(shù)性問題可咨詢貸款行，目前大多發(fā)了公告。比如建行發(fā)的公告稱，在當(dāng)前特殊時(shí)期，為確保客戶身體健康，從2020年3月1日開始，支持客戶通過建設(shè)銀行手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等兩個(gè)線上渠道辦理業(yè)務(wù)。后續(xù)將根據(jù)疫情防控進(jìn)展情況，逐步開通線下渠道，支持客戶到全國任一建設(shè)銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)智慧柜員機(jī)（STM）、柜臺、個(gè)貸中心辦理業(yè)務(wù)，具體開通時(shí)間將另行通知。