兩種方式僅一次轉(zhuǎn)換機(jī)會(huì)
長(zhǎng)期以來(lái)，個(gè)人房貸利率都是在央行貸款基準(zhǔn)利率上打折或上浮一定比例。根據(jù)央行公告，從2020年1月1日起，金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款不再使用貸款基準(zhǔn)利率，改為主要參考LPR進(jìn)行貸款定價(jià)。這意味著個(gè)人貸款利率也要與基準(zhǔn)利率脫鉤，改與LPR息息相關(guān)。
對(duì)于此前的存量貸款，央行在去年年底發(fā)布公告稱(chēng)，存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作2020年3月1日起正式啟動(dòng)，原則上于2020年8月31日前完成。
具體來(lái)說(shuō)，央行對(duì)存量房貸客戶(hù)給出了兩個(gè)選擇，一個(gè)是轉(zhuǎn)為“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，即將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；二是轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
選擇何時(shí)轉(zhuǎn)換不影響加點(diǎn)數(shù)值
據(jù)了解，大部分銀行都是在今年三四月份開(kāi)始轉(zhuǎn)換工作。受疫情影響，銀行都推薦客戶(hù)通過(guò)手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等線上渠道自主進(jìn)行轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換工作已經(jīng)開(kāi)始了幾個(gè)月，現(xiàn)在才選擇轉(zhuǎn)換的客戶(hù)會(huì)不會(huì)比之前轉(zhuǎn)換的客戶(hù)吃虧呢？答案顯然是否定的。
根據(jù)央行公告，不論選擇哪種定價(jià)方式，轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)前后貸款利率不變，都跟原執(zhí)行的房貸利率一樣。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人此前解釋稱(chēng)，同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3至8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR（5年期以上LPR為4.8%）和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響。具體來(lái)說(shuō)，加點(diǎn)數(shù)值=轉(zhuǎn)換前的房貸利率-4.8%。
大部分銀行會(huì)批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR
如果客戶(hù)在8月31日前沒(méi)有主動(dòng)轉(zhuǎn)換，銀行會(huì)如何處理呢？目前，大部分銀行已經(jīng)公告將代客戶(hù)批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)方式。如果客戶(hù)有異議，可以在年底前找銀行轉(zhuǎn)回或協(xié)商處理。
現(xiàn)在離批量轉(zhuǎn)換的統(tǒng)一日期還有一點(diǎn)兒時(shí)間，客戶(hù)可以在批量轉(zhuǎn)換前通過(guò)手機(jī)銀行、智能柜員機(jī)、貸款經(jīng)辦行等渠道進(jìn)行自主轉(zhuǎn)換。需要提醒的是，貸款定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
根據(jù)各家銀行公告，如果客戶(hù)參與的是批量轉(zhuǎn)換，之后又對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過(guò)手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
農(nóng)行公告稱(chēng)，如客戶(hù)希望撤銷(xiāo)批量轉(zhuǎn)換，保持原合同的定價(jià)方式，可通過(guò)相關(guān)渠道申請(qǐng)辦理，但是撤銷(xiāo)操作僅能辦理一次。
有業(yè)內(nèi)人士指出，存量房貸此前基本都是以貸款基準(zhǔn)利率為定價(jià)基準(zhǔn)，而LPR形成機(jī)制改革之后，貸款基準(zhǔn)利率逐步淡化，調(diào)整的可能性不太大。批量轉(zhuǎn)換后客戶(hù)如再申請(qǐng)轉(zhuǎn)回原合同安排，其實(shí)就跟選擇固定利率差不多。
部分客戶(hù)年內(nèi)房貸利率可能下調(diào)
根據(jù)銀行公告，從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)利率調(diào)整日（重定價(jià)日），房貸利率保持不變。在每個(gè)利率調(diào)整日，貸款利率水平將取最近一次發(fā)布的相應(yīng)期限LPR與加點(diǎn)數(shù)值之和重新計(jì)算確定。此前，我國(guó)大部分存量房貸的重定價(jià)周期都是一年，重定價(jià)日多為每年1月1日或貸款發(fā)放日的對(duì)應(yīng)日。
據(jù)了解，各家銀行對(duì)于此次定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后的利率調(diào)整日規(guī)定并不完全一致。六大行中，建行、交行、郵儲(chǔ)、中行和農(nóng)行都規(guī)定利率調(diào)整日與原合同保持不變，只有工行的重定價(jià)日調(diào)整為貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)日。
對(duì)于重定價(jià)日是在轉(zhuǎn)換日期之后的客戶(hù)，年內(nèi)就會(huì)執(zhí)行最新的房貸利率；而重定價(jià)日為每年1月1日或是在轉(zhuǎn)換日期之前的客戶(hù)，將在明年規(guī)定時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。
舉例來(lái)說(shuō)，如果客戶(hù)的貸款發(fā)放日是2010年10月9日，在今年8月26日參與了批量轉(zhuǎn)換，重定價(jià)日確定為每年10月9日，則該客戶(hù)今年10月9日就會(huì)進(jìn)行第一次重定價(jià)，要按照今年9月20日公布的LPR值計(jì)算貸款執(zhí)行利率；如果客戶(hù)的重定價(jià)日為每年6月10日，也是在今年8月參與銀行統(tǒng)一轉(zhuǎn)換，則要到明年6月10日才進(jìn)行第一次重定價(jià)，到時(shí)將以2021年5月的LPR計(jì)算實(shí)際利率。如果貸款重定價(jià)日為每年1月1日，在明年元旦重定價(jià)時(shí)將根據(jù)今年12月20日出爐的LPR計(jì)算房貸利率。
支招
如何選擇看客戶(hù)對(duì)利率走勢(shì)判斷
業(yè)內(nèi)人士指出，兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢(shì)，具體如何選擇主要取決于客戶(hù)自己對(duì)未來(lái)市場(chǎng)利率走勢(shì)的判斷。如果認(rèn)為未來(lái)LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好；如果認(rèn)為未來(lái)LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。
不過(guò)，由于存量房貸期限一般最長(zhǎng)可到30年，就算提前還款，很多人也需要至少背負(fù)10年以上。要準(zhǔn)確判斷如此長(zhǎng)久的時(shí)間里市場(chǎng)利率的走勢(shì)，對(duì)普通人來(lái)說(shuō)的確太難了。因此，民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸客戶(hù)還要根據(jù)自身具體情況，以及貸款價(jià)格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前的房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長(zhǎng)的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，選擇浮動(dòng)利率可能更合適，因?yàn)榧词筁PR出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，也可通過(guò)提前還款方式來(lái)規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。