經(jīng)歷了2013年的翹尾行情，2014年樓市開局普遍冷清。
多家研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)50多個(gè)重點(diǎn)城市1月份新房成交均出現(xiàn)回落，相比去年12月初下調(diào)兩成左右。春節(jié)臨近、房企惜售、購(gòu)房人心態(tài)變化、銀行信貸收緊等多種因素促使樓市明顯降溫。
在業(yè)界看來(lái)，2013年出讓的很多高溢價(jià)土地會(huì)在2014年集中上市，今年的樓市難以好過(guò)去年，同時(shí)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)從快速增長(zhǎng)到緩慢增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變，房企亟須做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。
分析師楊晨青認(rèn)為，尤其是對(duì)高周轉(zhuǎn)房企而言，2014年要面對(duì)的是大量新增供應(yīng)扎堆入市，以及資金面收緊力度有增無(wú)減的局面，因此，抓住上半年窗口期跑量銷售或?qū)⒊蔀榉科?014年最安全的銷售策略。
各地樓市成交普遍回落
2014年1月份，樓市成交明顯回落的景象在多個(gè)城市出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國(guó)54個(gè)重點(diǎn)城市新房成交回落，合計(jì)54個(gè)城市前12天成交住宅8.1萬(wàn)套，相比2013年12月初下調(diào)20%。其中，一線城市成交環(huán)比下降19.7%，二線城市成交環(huán)比下降15.7%，三四線城市成交則環(huán)比下降23.3%與22.3%。數(shù)據(jù)顯示，2014年首周，上海僅有3個(gè)新盤入市，1月份前19天累計(jì)成交新房48.7萬(wàn)平方米，同比下滑18.8%。此外，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象，數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)二市在新年首周一手住宅成交量環(huán)比大跌39.9%，成交均價(jià)環(huán)比下滑34.4%。
而在2013年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交火爆，尤其是二手房市場(chǎng)，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，6個(gè)城市銷售面積較2012年有逼近5成的跨越性增長(zhǎng)。直到2013年12月，一、二手住宅成交量均以環(huán)比3%左右降幅平穩(wěn)收官。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，1月是新房供應(yīng)的低谷期，加上去年樓市火熱，新增樓盤已被大量去化，另外，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，1月份業(yè)績(jī)考核壓力不大，很多樓盤采取預(yù)收定金方式實(shí)現(xiàn)銷售，因此今年開局新房供應(yīng)持續(xù)低迷導(dǎo)致市場(chǎng)活躍程度明顯下降。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，2013年末部分樓盤還曾有打折促銷活動(dòng)，但進(jìn)入2014年，房企年底沖業(yè)績(jī)時(shí)期已過(guò)，大部分開發(fā)商把注意力更多轉(zhuǎn)向了春節(jié)后。因此，今年1月份不僅市場(chǎng)銷售低迷，市場(chǎng)供應(yīng)也呈現(xiàn)頹勢(shì)。
二季度將成房企出貨窗口期
2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)難現(xiàn)去年的輝煌，已是業(yè)界公認(rèn)。在住宅抵押貸款收緊、影子銀行清理整頓、債務(wù)再融資受阻等多重因素的影響下，或?qū)⒋偈归_發(fā)商放慢腳步。另一層面，從土地市場(chǎng)看，數(shù)據(jù)顯示，2012年下半年53個(gè)典型城市共成交土地建筑面積達(dá)3.79億平方米，2013年全年成交7.49億平方米，這些土地預(yù)計(jì)將成為今年下半年新房市場(chǎng)的供應(yīng)主力，這無(wú)疑會(huì)加大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。
資金面趨緊則是房企面臨的更大變數(shù)。“107號(hào)文”加強(qiáng)了對(duì)信托、基金等“影子銀行”的資金監(jiān)管，房企資金面在2014年趨緊將是大概率事件。在近日舉辦的彭博經(jīng)濟(jì)論壇上，彭博房地產(chǎn)分析師方興稱，綜合他對(duì)中國(guó)18家具有代表意義的房企進(jìn)行樣本分析發(fā)現(xiàn)，18家房企中，除去兩家房企2013年股價(jià)實(shí)現(xiàn)上漲外，其余全部呈下跌趨勢(shì)，行業(yè)整體下跌20%。這從側(cè)面折射出了資本市場(chǎng)對(duì)房企的預(yù)期并不樂(lè)觀。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，在新的市場(chǎng)和政策環(huán)境下，過(guò)往的玩法也需要改變。不過(guò)，從目前的市場(chǎng)情況看，年初房企推盤意愿并不強(qiáng)烈。
以北京為例，多數(shù)房企開始收縮推盤量。“我們目前沒(méi)有開盤計(jì)劃，具體推盤可能要等到3月份左右。”北京大興一熱點(diǎn)樓盤銷售人員對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。而另有數(shù)據(jù)顯示，1月份北京僅有6個(gè)新盤入市。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心對(duì)26個(gè)一二線城市的房企經(jīng)理人進(jìn)行的抽樣調(diào)研也顯示，今年一季度，房企在一二線城市的供應(yīng)預(yù)期較為謹(jǐn)慎，一線城市中沒(méi)有企業(yè)表示將大幅增加供應(yīng)，二線城市中只有14%的經(jīng)理人表示將大幅增加供應(yīng)。
有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今年二季度將是房企出貨的窗口期。楊晨青認(rèn)為，根據(jù)歷年的情況，資金流動(dòng)性在上半年普遍較好，針對(duì)“剛需”的個(gè)人住房貸款，無(wú)論是利率優(yōu)惠的程度還是貸款審批的嚴(yán)格程度都遠(yuǎn)好于下半年。因此，2014年上半年將成為房企出貨的窗口期，如果房企在今年上半年加大銷售力度，一方面銷售情況會(huì)相對(duì)較好；另一方面回款效率也將大大增加。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉亦認(rèn)為，今年二季度將成為需求集中放量的“窗口期”，因?yàn)閺慕?jīng)驗(yàn)看，歷次調(diào)控政策的執(zhí)行時(shí)效性周期為4～6個(gè)月，預(yù)計(jì)2013年11月前后階段性收緊的政策效力會(huì)在2014年二季度逐步化解，短期內(nèi)的變化將導(dǎo)致市場(chǎng)放量窗口期的變化。
由于預(yù)計(jì)供應(yīng)高峰會(huì)在2014年下半年出現(xiàn)，部分房企已決定選在上半年加快出貨。世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇即表示，2014年，世茂會(huì)將銷售和利潤(rùn)在考核體系中的權(quán)重適當(dāng)降低一點(diǎn)，還將加大另外兩個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，一是現(xiàn)金流，二是項(xiàng)目質(zhì)量，且世茂會(huì)在上半年補(bǔ)充約200億元貨值的可售房源。
由于2013年四季度是房企推盤的高峰期，所以業(yè)界預(yù)計(jì)2014年整體推盤速度也會(huì)加快，建議房企在上半年即完成整體銷售的六七成左右，不過(guò)，具體的推盤節(jié)奏還要看今年“兩會(huì)”前后房地產(chǎn)調(diào)控政策的指向。