房子房貸未結清可以做抵押貸款嗎，房貸未還清還能二次抵押貸款嗎

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坐標深圳，貸款從業(yè)五年，深度了解貸款行業(yè)”潛規(guī)則“

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是的沒錯！還在還貸的房子也能拿來貸款。

一、什么是二次抵押？

這種民間叫“二押”，在金融界的專業(yè)名詞稱為二次抵押貸款。

二次抵押貸款是指將已做過抵押的抵押物再次進行抵押，從特定放款人處獲得貸款。

舉個例子：

假設一套房產在銀行已做抵押貸款，還在正常還款，這種情況下房主如再次申請抵押貸款，不必提前還清銀行貸款，只要能通過專業(yè)評估，即可根據評估值進行再次抵押。

通俗來說就是：我為了向你借1000元現金，而抵押給你一塊價值3000元的金子，之后如果我還需要現金就可以直接向你借價差2000元以內（3000-1000）的金額。

不必還了你1000元現金拿回金子，再押給你金子再進行借款。

二次抵押貸款的特點：

是不用還清以前的貸款，直接再次抵押（二押）再次獲得貸款，節(jié)省了時間和墊資成本等很多中間環(huán)節(jié)。

二、二次抵押哪里可以做到最高額度

在按揭的房子，只要紅本（房地產權證或房屋所有權證或土地使用權證或購房合同和發(fā)票）在手就可以再去抵押一次。當然第一次抵押還有欠銀行的錢沒還，所以二次抵押的額度還要視第一次抵押未還的款項為準。

國內做最高額抵押的，一般是商業(yè)銀行或金融機構（有可能做到滿額）

二次抵押額度如何計算？

二押額度=房產價值*抵押成數-未還清的貸款

舉例:

王某2018年買了套房子價值200萬，首付60萬，房貸按揭140萬，經過幾年房子升值，目前房產價值400萬。（抵押成數一般為0.5~0.7）

以抵押成數0.7舉例：400萬×0.7＝280萬，400萬減去還欠銀行的140萬房貸尾款＝260萬

三、二次抵押與余額抵押是什么關系？

二次抵押屬于余額抵押，依照物權法的規(guī)定，只要在一次抵押后，房產價值上還有的余額，就可以做二次抵押，有些城市也可以做三次抵押。（只要房子還有空間就可以三次抵押）

但是如果借款人申請銀行抵押貸款二次抵押，那么貸款利率就會比一押高出不少，這也是銀行為了規(guī)避放貸風險（壞賬）的一種手段。

國內做余額抵押的常見形式，一般是銀行抵押、典當抵押、專業(yè)貸款公司抵押、少部分民間抵押（聯系金主操作）其他機構的二次抵押貸款等。

1、貸款要求不同。
二抵除了一抵的個人資質和房屋條件，以及公司條件以外，還要滿足房子必須是現房，即上文提到的借款人具有紅本（房地產權證或房屋所有權證或土地使用權證或購房合同和發(fā)票）且房子有二押額度（空間）

2、貸款額度不同。
一抵：最高可貸房屋估值的7成；

3、二抵：二次抵押貸款主要看剩余的評估額度，貸款額度=房屋價值*抵押率-原貸款的本金余額。與一抵相比，二抵額度有可能低，有可能高（所以買房子是件慎重的事情，投資價值也應該著重考慮）

4、貸款機構不同

二抵：大部分銀行和非銀行貸款機構不接受二次抵押貸款，只有較少銀行可以辦理。一般情況下，可以辦理二次抵押貸款的銀行與辦理首次抵押貸款的銀行是一家。所以當銀行不接受二押時，只能考慮：、典當抵押、專業(yè)貸款公司抵押、少部分民間抵押（聯系金主操作）其他機構等

五、辦理須知

1.辦理二次抵押貸款所需證件

主要依據各地區(qū)建委的具體要求，通常僅需要申請人的房產證（房地產權證或房屋所有權證、土地使用權證或購房合同和發(fā)票）、身份證明文件（居民身份證、軍官證等）。根據用款時間以及各區(qū)縣辦理他項權利證的時間，一般情況下，領取他項權利證當天即可放款。

注：他項權利證是指除產權人及共有權人以外的其他團體或者個人對該房產涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權利證由他項權人持有。

2.二次抵押房產要求

（1）百度百科：

各銀行對抵押房產的規(guī)定不盡相同，對房產的建成年代及所在區(qū)域會有相應的要求，比如對95年以前的房產，或一些遠郊區(qū)縣的房產限制較多，貸款成數較少。但對房產沒有關于房齡、地域方面的限制，幾乎能做抵押登記的房產，都可以根據當時市場同類出售房產的價格做出比較合理的評估，這樣貸款人可以獲得相對銀行高的貸款成數。

（2）實際工作中：

1.用于辦理二次抵押的房屋必須是現房

注：現房與期房是不同類型的房屋，但是存在著一定的聯系，因為期房建好之后就是現房，也就是期房是沒有建好的房屋，現房是建好的房屋。

2. 按揭時長要求

一般按揭還款半年以上，有點銀行還會要求更長時間，例如中國銀行的要求是2年，所以并不能房屋辦理一次抵押貸款后立馬來申請。（有可操作空間）

3. 面積要求

部分銀行要求辦理二次房屋抵押貸款的房屋面積要大于40㎡

4. 按揭房價值要求

部分銀行要求有房屋剩余價值大于50萬，并且按揭貸款金額不能高于房產總價的60%等

5. 借款人具有完全民事行為能力、無逾期、收入穩(wěn)定、信用良好等

6. 房屋的產權要清晰，不涉及任何經濟糾紛和產權糾紛。

典型的就是離異后沒有確權或者父母留下的，一般這種情況出現記得去公證處，處理一下就好

六、法律依據

《擔保法》

第35條：抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

《物權法》

第199條規(guī)定：同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規(guī)定清償：

（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；

（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

《城市房地產抵押管理辦法》

第九條第3款規(guī)定，房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。