7月23日，上海宣布上調(diào)房貸利率，次日開(kāi)始執(zhí)行。首套房貸利率從4.65%提高到5%，二套房貸利率從5.25%提高到5.7%。
從各大銀行詢問(wèn)中了解到，此次新規(guī)并不影響存量客戶，只對(duì)增量客戶有影響，即7月23日（包含）之前拿到網(wǎng)簽合同的用戶，還是按照原先的政策執(zhí)行，但24號(hào)開(kāi)始網(wǎng)簽的則需按照新利率執(zhí)行。
目前5年期以上LPR仍保持4.65%，本次全市銀行的房貸利率調(diào)整是隨著LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。
本次房貸利率調(diào)整是上海14個(gè)月來(lái)首次調(diào)整，由于全國(guó)房貸利率1月至今已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了5連漲，因此上海這一輪調(diào)整更像是補(bǔ)漲，只不過(guò)上漲的幅度較大。
即便如此，上海的首套房貸利率5%在一線城市中依然是最低的。
房貸利率調(diào)整誤傷已認(rèn)購(gòu)未網(wǎng)簽購(gòu)房者
雖然官宣房貸利率調(diào)整于7月24日開(kāi)始執(zhí)行，不過(guò)在實(shí)際情況中了解到，有部分在7月24日前購(gòu)買(mǎi)新房的業(yè)主，由于沒(méi)有及時(shí)辦理網(wǎng)簽，而延誤了貸款時(shí)間。
時(shí)間追溯到2016年底，上海樓市開(kāi)啟了史無(wú)前例的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，并出臺(tái)了一系列的調(diào)控手段，除了“限價(jià)”之外，并未明文公開(kāi)但卻是業(yè)內(nèi)心中都有數(shù)的還有交易中心的新房“限簽”機(jī)制，即每月各區(qū)新房網(wǎng)簽名額都有定數(shù)，開(kāi)發(fā)商要安排購(gòu)房者排隊(duì)網(wǎng)簽。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，即便是熱銷(xiāo)盤(pán)、日光盤(pán)，同一批次的房源全部完成網(wǎng)簽可能也要3、4個(gè)月。
據(jù)了解，“限簽”措施目前仍在實(shí)行，這也就導(dǎo)致了不少新房買(mǎi)家已經(jīng)簽了認(rèn)購(gòu)合同，甚至已經(jīng)付清了首付，卻仍未能網(wǎng)簽，以至于被此次利率調(diào)整誤傷。
針對(duì)“限簽”這類不可抗因素導(dǎo)致的貸款延誤，筆者再次聯(lián)系了市房管局和區(qū)房管局的工作人員，遺憾的是均沒(méi)有得到明確答復(fù)，只有房地產(chǎn)交易中心的一名工作人員表示，他們目前得到的消息是“開(kāi)發(fā)商正在和市房管局協(xié)調(diào)相關(guān)事宜，購(gòu)房者不要過(guò)分焦急，具體耐心等待后續(xù)通知”。
有知情者表示，目前部分被誤傷的購(gòu)房者已經(jīng)向房管局反饋了相關(guān)情況，并且正在進(jìn)行比較積極的溝通，“可能馬上就會(huì)有階段性成果”，這也從側(cè)面印證了交易中心的說(shuō)法。
其實(shí)，針對(duì)新規(guī)誤傷事件發(fā)布“政策補(bǔ)丁”的情況此前也有先例。去年11月30日，西安發(fā)布新政提高二套房首付比，引起了市場(chǎng)較大的反響。不過(guò)在12月，西安再次發(fā)布補(bǔ)丁，對(duì)此前已經(jīng)認(rèn)購(gòu)、未辦理貸款的購(gòu)房人，繼續(xù)執(zhí)行原信貸政策。
部分銀行今年貸款額度已用完！
對(duì)于此次房貸利率調(diào)整，各大銀行都表現(xiàn)得十分淡定，聲稱“影響不大”。筆者此前在《注意！滬上銀行房貸額度告急，個(gè)別銀行需等到明年！》一文中就已調(diào)查了解到，滬上各大銀行的房貸放款時(shí)間都明顯拉長(zhǎng)，最短也要3個(gè)月，而此次建設(shè)銀行更是明確表示放款時(shí)間至少需要9個(gè)月到1年，基本意味著當(dāng)年貸款額度已經(jīng)告罄，農(nóng)業(yè)銀行的信貸部經(jīng)理同樣表示“目前沒(méi)有放款額度，只能往后等”。
眾所周知，房貸放款時(shí)間在一定程度上會(huì)影響買(mǎi)房人，此前就有新盤(pán)曝出因買(mǎi)房人沒(méi)有在指定期限內(nèi)完成貸款，需要每日支付利息。不過(guò)，目前除了交通銀行暫停了新房貸款業(yè)務(wù)外，中農(nóng)工商四大行和大部分商業(yè)銀行都表示新房貸款方面會(huì)和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，合作項(xiàng)目的放款時(shí)間一般都會(huì)得到保障。
30年等額本息首套貸款100萬(wàn)多還7.6萬(wàn)！
距離央行宣布降準(zhǔn)、釋放萬(wàn)億資金不久，上海就對(duì)房貸利率進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，顯然表明了管理層不希望資金過(guò)多流入樓市，堅(jiān)定“房住不炒”的調(diào)控態(tài)度。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一方面是為了緩解銀行房貸額度壓力，另一方面，增加房貸利率也是為了防止樓市過(guò)熱，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
那么對(duì)于準(zhǔn)購(gòu)房者而言，以貸款30年等額本金為例，不同貸款金額，7月24日前和24日后貸款差別究竟有多大？
房貸利率調(diào)整前后30年等額本息還款表
上表中可以看出，貸款100萬(wàn)首套房月供要多還211元，而二套房月供要多還281元，還款總額相應(yīng)增加了7.6萬(wàn)和10.15萬(wàn)。
不過(guò)隨著貸款金額增加，月供的差別就尤為明顯，尤其是二套房的買(mǎi)家，以貸款500萬(wàn)為例，每月月供要增加1409元，總還款額要增加50.75萬(wàn)元，貸款壓力激增。對(duì)于預(yù)算卡得比較緊的購(gòu)房者而言，很有可能要提高購(gòu)房的首付款或降低購(gòu)房的預(yù)算。
面對(duì)房貸利率的調(diào)整，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示：房貸利率上調(diào)是一種市場(chǎng)調(diào)控加碼的手段，即便上調(diào)后，上海房貸利率在全國(guó)范圍內(nèi)也并不算高。此舉更為重要的是給市場(chǎng)降溫，通過(guò)持續(xù)釋放信號(hào)，讓市場(chǎng)預(yù)期改變，預(yù)計(jì)下半年“打新熱”會(huì)有轉(zhuǎn)變。