“有房才有家”,這種思維一直影響著我們今天的買房人,即便在婚戀市場上,房子也越來越成為一種標配。
不過,現(xiàn)在的房價相比10年前增長了很多,小城市買一套房子也要好幾十萬、上百萬,更不用說大城市幾萬一平米的房子。所以在買房時,我們大多數(shù)人都會選擇貸款。但問題也隨之而來。
有一部分購房者只能湊出30%的首付,余下的全部向銀行貸款,這類人沒有更多的選項??捎幸徊糠秩?,手中的資金相對充裕一些,可以付50%、80%,甚至全款,這個時候就有些為難了,要不要留一部分資金在手里?還是盡可能多付款?我們來看看一位經(jīng)濟學家是如何看待這一問題的,買房該“多貸款還是少貸款”,差別大?到底哪個更劃算?
張五常,現(xiàn)代新制度經(jīng)濟學、現(xiàn)代產(chǎn)權經(jīng)濟學的創(chuàng)始人之一,新經(jīng)濟代表人物之一,在深圳大學演講。
NO1.不同的付款比例,哪個更劃算?
以購買房產(chǎn)總價200萬為例,房貸利率以LPR(貸款基礎利率)為基準,即4.65%,貸款期限為20年。
若首付30%(這個作為基礎對比),即60萬,剩余140萬全部向銀行貸款,等額本息和等額本金兩種方式分別計算出來的結果(如下圖):20年時間,兩種方式所還利息總額依次分別為75萬和65萬。
簡單地說,同樣是還款20年,等額本息比等額本金多還10萬利息,代價就是前者每月的還款壓力比后者小些,前者月供近9000,后者每月11000出頭。
若首付50%和80%,在同等條件下,等額本息方式的利息總額分別為54萬和22萬,等額本金方式的利息總額分別為47萬和19萬,若全款付清,那就沒有利息一說了。
NO2.假若把多付的購房款用來存銀行,又會是一個什么結果呢?
一般而言,首套房的首付款為30%,根據(jù)再多付首付的比例不同,多付一點沒有討論的意義,我們僅把多付20%,50%以及70%(全款)的比例拿出來分析,即首付款的5成、8成和一次性全款付清,這3種情況計算結果如下:
如果多付20%,即40萬,用來存銀行定期,按單期最長5年的平均年利率3.2%算,5年利息為6.4萬,按單利算,20年利息總額就是25.6萬。
同理,多付50%和70%的購房款,若用于存銀行的話,20年利息總額分別為64萬和89.6萬。
通過計算,直觀對比可知,等額本金方式下:如果多付20%首付款,那么20年總還款利息減少75萬-54萬=21萬,但對應獲得的資金利息同樣也少了25.6萬,可以看出,如果把這多付的40萬存銀行的話,還能夠多獲得25.6萬-21萬=4.6萬。說明一個現(xiàn)象,就是我們在多付首付款利息的時候,也少賺了多付本金的利息。
同樣的原理,多付50%和70%(全款),如果存銀行的話,20年總還款利息雖然分別減少了53萬和75萬,但與此同時,少賺了多付本金的利息,分別為64萬和89.6萬,兩者抵消,最終還少賺了11萬和14.6萬。等額本金就不算了,道理也是一樣。
這里的秘訣就在于,在同等還款金額情況下,雖然房貸存款利率比存款利率高,但在還款過程中,本金一直在減少,導致利息越來越少,但存銀行的本金是沒有取出來的,利息自然更多。
NO3.那么,對于有多余資金的購房者來說,到底該做何種選擇呢?
通過以上對比計算看到,直觀數(shù)據(jù)上,多付的首付款竟然還不如把錢用來存銀行劃算,但是不是意味著就應該盡量少付首付款、多貸款,而把多出來的錢存銀行呢?在經(jīng)濟學家看來,答案是很明顯的:能貸多少盡量貸多少。
一方面,對于普通人來說,即使把多余的錢存銀行,也比多付房貸產(chǎn)生的利息劃算,還有盈余。如果把通脹因素考慮進去,事實上也肯定是存在的,結果更是如此,用現(xiàn)在的錢做今后的事,這才有了“房貸是普通人一生中最大的福利”的說法。
另一方面,對于那些經(jīng)商的人來說,特別需要流動資金,在同等情況下,把多余的錢用來做其他事是一個比較明智的選擇,因為他可以“錢生錢”,期望的投資收益是大于存款利息的,理論上是要跑贏通脹。
因而,無論哪種情況,在資格允許的條件下,多貸款比少貸款更劃算,盡量不要提前還貸,當然,如果有人說總感覺欠銀行的錢不心里不舒服、有壓力,或者說不投資,也做不到定存,那就另當別論了,對此,你看懂了嗎?
文/縱橫論市
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