日前，中國(guó)人民銀行發(fā)布最新公告，宣布從10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
以LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)確定房貸利率 首套房貸利率不得低于同期限LPR
央行公告顯示，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，合同期限內(nèi)固定不變。
調(diào)整之后，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），即在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，根據(jù)LPR來(lái)確定個(gè)人住房貸款的利率。各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)下限，“因城施策”。
新定價(jià)制度下，個(gè)人首套房貸利率不得低于同期限LPR，二套房不得低于同期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
存量房貸不受影響 新增房貸每年可根據(jù)LPR調(diào)整
公告中規(guī)定，對(duì)2019年10月8日前已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。由于目前存量個(gè)人房貸中有相當(dāng)比例是浮動(dòng)利率（跟隨貸款基準(zhǔn)利率逐年浮動(dòng)或逐月浮動(dòng)），LPR形成機(jī)制改革后，原先貸款基準(zhǔn)利率將不再變動(dòng)，存量房貸利率也由浮動(dòng)被動(dòng)鎖為固定。
此外，10月8日起，房貸利率重定價(jià)周期更為靈活。公告明確，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。
新發(fā)放的住房貸款利率可以每年有一次根據(jù)最新LPR報(bào)價(jià)的調(diào)整機(jī)會(huì)，長(zhǎng)期看，對(duì)減少借款人的綜合利息支出或是利好。
“房住不炒” “因城施策” 思路有望延續(xù)
人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人此前介紹，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
“此次央行的政策，本質(zhì)上不是說(shuō)要調(diào)高或調(diào)低利率，而是說(shuō)未來(lái)購(gòu)房者去辦理房貸的時(shí)候，原先是按照央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率來(lái)決定按揭貸款的利率和利息的，但現(xiàn)在其瞄準(zhǔn)的是LPR這個(gè)新的基礎(chǔ)利率。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，央行在公告中重申“房住不炒”，“因城施策”思路有望延續(xù)，目前市場(chǎng)化利率定價(jià)自律機(jī)制只到省一級(jí)，省級(jí)以下各地市房地產(chǎn)市場(chǎng)差異較大，不同地市的加點(diǎn)下限尚需精細(xì)化。
新政實(shí)施后南昌房貸利率或會(huì)升 江西其他城市或持平
業(yè)內(nèi)人士指出，房貸掛鉤LPR的實(shí)質(zhì)是房貸利率市場(chǎng)化。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，未來(lái)房貸的計(jì)算方面，LPR利率有時(shí)候會(huì)上調(diào)，有時(shí)候會(huì)下調(diào)，所以也使得最終購(gòu)房者辦理的房貸利率也會(huì)相應(yīng)上調(diào)或下調(diào)。以最新的8月20日5年期以上LPR為4.85%為例，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于4.85%；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于5.45%，“10月8日起房貸的利率，還要看當(dāng)時(shí)LPR的水平以及當(dāng)?shù)丶狱c(diǎn)的情況來(lái)看”。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，未來(lái)當(dāng)?shù)氐姆抠J利率還是要結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控政策來(lái)看，在房住不炒大前提下，“LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)”后的利率在房地產(chǎn)市場(chǎng)較熱地區(qū)可能會(huì)有所上調(diào)。但受因城施策影響，也不排除個(gè)別城市利率有下調(diào)的可能，“南昌有可能會(huì)升，江西其他一些城市可能不會(huì)有明顯的調(diào)整，可能跟現(xiàn)在持平。”