近日，受開發(fā)商暴雷、預(yù)售資金監(jiān)管缺位等多重因素的影響，江西、河南、湖南、湖北、山東等多地爛尾樓盤的購(gòu)房人相繼發(fā)布強(qiáng)制停貸公告，據(jù)網(wǎng)上流傳的《全國(guó)購(gòu)房人發(fā)布強(qiáng)制停貸項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》顯示目前采用此種方式維權(quán)的樓盤已逾百個(gè)。對(duì)于此舉可能引起的法律后果，本文主要從銀行處理購(gòu)房人斷供的一般路徑和最高法判例提供的新解決路徑兩個(gè)方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。
一、銀行處理購(gòu)房人斷供的一般路徑
此次購(gòu)房人集體斷供事件波及范圍較廣，究其起因多是預(yù)售監(jiān)管資金被挪作他用。針對(duì)貸款發(fā)放以及預(yù)售資金監(jiān)管其實(shí)不乏相關(guān)的法規(guī)和規(guī)章等，《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號(hào)）第四條明確規(guī)定“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”，且應(yīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房53號(hào)）的要求，各地也基本已建立了各自的商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，以《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》為例，該辦法第15條明確規(guī)定“開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程進(jìn)度申請(qǐng)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金，具體節(jié)點(diǎn)為：（一）取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以申請(qǐng)不超過重點(diǎn)監(jiān)管資金30%的資金額度；（二）建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)一半的，可以申請(qǐng)不超過重點(diǎn)監(jiān)管資金50%的資金額度；（三）主體封頂?shù)模梢陨暾?qǐng)不超過重點(diǎn)監(jiān)管資金70%的資金額度；（四）通過竣工驗(yàn)收的，可以申請(qǐng)不超過重點(diǎn)監(jiān)管資金95%的資金額度；（五）完成房地產(chǎn)初始登記的，解除監(jiān)管。按照上述工程進(jìn)度和申請(qǐng)額度撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金的5%?！钡疤煜轮?，不難于立法，而難于法之必行”，因上述規(guī)定的效力級(jí)別較低，加之受開發(fā)商高杠桿的開發(fā)模式、預(yù)售資金監(jiān)管缺位等多重因素的影響，最終造成了現(xiàn)今的局面。
在商品房按揭貸款商業(yè)模式下，一般涉及購(gòu)房人、開發(fā)商和銀行三方之間的法律關(guān)系，即購(gòu)房人與開發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同關(guān)系、購(gòu)房人與銀行之間的金融借款及抵押合同關(guān)系、開發(fā)商和銀行之間的保證合同關(guān)系。對(duì)于個(gè)別購(gòu)房人斷供的情形，銀行會(huì)：首先，通過電話或者函件等方式催告購(gòu)房人繼續(xù)償還貸款并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；其次，在上述措施無果后，銀行會(huì)綜合考慮購(gòu)房人的逾期天數(shù)、還款意向、還款能力以及開發(fā)商的資金狀況等發(fā)起訴訟，為了解決貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口期的問題，銀行通常會(huì)要求開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，階段性保證合同實(shí)為附解除條件的合同，故就購(gòu)房人在所購(gòu)房屋抵押權(quán)證辦妥之前斷供，銀行一般會(huì)將購(gòu)房人和開發(fā)商列為共同被告。實(shí)務(wù)中，因開發(fā)商的資金狀況一般強(qiáng)于購(gòu)房人，因此銀行通常會(huì)根據(jù)保證合同的約定，要求開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，根據(jù)保證合同的約定，直接從開發(fā)商在該銀行的賬戶中扣除貸款本息。但如果開發(fā)商沒有在貸款銀行可供扣除的款項(xiàng)，則銀行起訴并勝訴后，開發(fā)商依照生效法律文書向其償還購(gòu)房人的貸款，開發(fā)商向銀行履行相關(guān)義務(wù)后則會(huì)依據(jù)商品房預(yù)售合同的約定另行向購(gòu)房人進(jìn)行追償，一般以解除商品房預(yù)售合同為前提。綜上，因購(gòu)房人違反借款合同的約定在先，故基于誠(chéng)實(shí)信用原則和合同的相對(duì)性，最終斷供引起的不利后果仍會(huì)由其自行承擔(dān)，購(gòu)房人所需面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括因需要對(duì)開發(fā)商承擔(dān)違約金，而導(dǎo)致部分甚至全部首付款損失、征信不良以及可能存在的被強(qiáng)制執(zhí)行其名下財(cái)產(chǎn)等。
二、最高法判例提供的新解決路徑
近期討論較多的（2019）最高法民再245號(hào)《民事判決書》從公平原則等角度尋求開發(fā)商、銀行和購(gòu)房人之間利益的平衡，為解決樓盤爛尾的難題進(jìn)行了有益的嘗試，主要裁判觀點(diǎn)為：關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠(chéng)等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠(chéng)等三人所貸款項(xiàng)直接支付給越州公司，越州公司實(shí)際用款。王忠誠(chéng)等三人并不支配購(gòu)房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠(chéng)等三人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王忠誠(chéng)等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)越州公司、王忠誠(chéng)等三人的債權(quán)；王忠誠(chéng)等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠(chéng)等三人對(duì)合同解除無過錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡，故最終判決由出賣人越州公司將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠(chéng)等三人不負(fù)有返還義務(wù)。
與上述案件形成鮮明對(duì)比的是，在（2017）最高法民終683號(hào)《民事判決書》中，雖實(shí)際屬于同一法律關(guān)系，但最高人民法院的觀點(diǎn)卻截然相反，主要裁判觀點(diǎn)為：就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條（即現(xiàn)司法解釋第二十一條）第二款的本義來說，并沒有免除購(gòu)房者（同時(shí)又是借款合同的借款人）的還款義務(wù)。這是因?yàn)?，商品房出賣人將其收到的購(gòu)房貸款本息返還銀行，從法律關(guān)系上來說是受購(gòu)房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項(xiàng)就是購(gòu)房者的還款，但還款義務(wù)人仍然應(yīng)當(dāng)是借款合同的借款人，因?yàn)楦鶕?jù)合同相對(duì)性原理，購(gòu)房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負(fù)有還款義務(wù)?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規(guī)定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除后，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購(gòu)房者，然后再由購(gòu)房者歸還給銀行，而是應(yīng)當(dāng)直接由商品房出賣人歸還給銀行。因此，一審判決第四項(xiàng)判決越州公司承擔(dān)對(duì)建行青海分行剩余貸款本息的還款責(zé)任正確，但免除了《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》借款人王忠誠(chéng)的還款責(zé)任錯(cuò)誤。
通過對(duì)比上述兩個(gè)案例，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年修正）第二十一條第二款的立法本意應(yīng)是出于對(duì)交易效率的考慮，僅規(guī)定了開發(fā)商應(yīng)將收受的購(gòu)房貸款返還銀行，但對(duì)于是否免除購(gòu)房人在擔(dān)保貸款合同中的還款義務(wù)并未明確規(guī)定。個(gè)人認(rèn)為，商品房擔(dān)保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為前提條件，與商品房買賣合同具有密切聯(lián)系但又相互獨(dú)立，故商品房買賣合同解除后并不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同下購(gòu)房人債務(wù)的轉(zhuǎn)移。另在樓盤爛尾的情形下，開發(fā)商大概率已不具備清償債務(wù)的能力，若限定此種情形下由其償還貸款，則銀行本應(yīng)享有的債權(quán)和抵押權(quán)恐都將難以實(shí)現(xiàn)，最終可能在銀行系統(tǒng)內(nèi)部形成大量的壞賬、爛賬，當(dāng)然考慮到銀行對(duì)預(yù)售資金發(fā)放有過錯(cuò)等情形，如果機(jī)械的遵循合同相對(duì)性原則，則會(huì)不合理地加重風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低的購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，也有違公平原則。