房貸利率“換錨”今日正式落地。

央行房貸利率新政規(guī)定，10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將參照貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）進(jìn)行定價(jià)。

新政落地后，房貸利率是升是降？房貸利率應(yīng)該如何計(jì)算？是否會(huì)影響未來(lái)房?jī)r(jià)變化？已經(jīng)簽訂的房貸合同，日后是否也會(huì)改變？這是大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于房貸新政存在的疑問(wèn)。

換錨后，房貸利率怎么算？

LPR、購(gòu)房者所在地的加點(diǎn)下限、銀行加點(diǎn)，成為“換錨”后影響房貸利率走勢(shì)的三大因素。

10月8日起，房貸利率開(kāi)始由此前的參考貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)變?yōu)閰⒖假J款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)。目前，各地按照“因城施策”原則，陸續(xù)制定本地區(qū)利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案，確定本地差別化住房信貸政策的加點(diǎn)下限。

然而，對(duì)于普通購(gòu)房者而言，房貸利率如何通過(guò)以L(fǎng)PR為基準(zhǔn)加點(diǎn)得出，仍沒(méi)有一個(gè)清晰的概念。

舉例來(lái)看，如某地區(qū)房貸利率換錨后的利率下限為：首套房貸利率不低于LPR加55個(gè)基點(diǎn)，按照9月20日央行首次公布的5年期以上LPR（4.85%）計(jì)算，如果借貸雙方協(xié)商一致在加點(diǎn)下限的基礎(chǔ)上加20個(gè)基點(diǎn)，則一筆首套房個(gè)人住房貸款的實(shí)際執(zhí)行利率為5.6%（即4.85%+0.55%+0.2%=5.6%）。

此外，購(gòu)房者還在關(guān)心，如果LPR每月報(bào)價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，那么每月還款額是否也會(huì)相應(yīng)地變動(dòng)？

央行公告明確，LPR執(zhí)行后，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

所謂利率重定價(jià)，是指貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。

新政對(duì)房?jī)r(jià)、房貸影響有多大？

“房貸利率新政施行后，會(huì)對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)有多大影響？”這是大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于房貸利率換錨后的普遍疑問(wèn)。

蘇寧金融研究院高級(jí)研究員陳嘉寧認(rèn)為，相對(duì)于其他房地產(chǎn)價(jià)格影響因素（如限購(gòu)政策和首付比例等因素），利率變動(dòng)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響相對(duì)有限。

陳嘉寧認(rèn)為，首付比例波動(dòng)需要購(gòu)房者短時(shí)間內(nèi)籌集和繳納大筆購(gòu)房首付款，對(duì)于購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力和需求影響更大。實(shí)際操作中，各地也是通過(guò)提高二套房首付比例來(lái)抑制投機(jī)炒房，調(diào)控房?jī)r(jià)。大部分一二線(xiàn)城市，還對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行了限制，只有在具有本地戶(hù)口、工作居住證或者在本地繳納多年社保/稅收的前提下，才有資格購(gòu)房，如此進(jìn)一步限制了購(gòu)買(mǎi)力和需求。因此，相比而言，此次利率新政對(duì)于房?jī)r(jià)的影響有限。

比如，北京地區(qū)9月首套房貸利率為5.39%，二套房貸利率為5.88%；房貸利率掛鉤LPR之后，按照最新LPR加點(diǎn)計(jì)算后為首套房利率5.4%，二套房利率為5.9%，首套、二套房貸利率分別變動(dòng)1bp、2bp。

再比如，上海地區(qū)9月首套房貸利率為4.65%，二套房貸利率為5.39%；房貸利率掛鉤LPR之后，按照最新LPR加點(diǎn)計(jì)算后為首套房利率4.65%、二套房利率為5.45%，新老政策切換平穩(wěn)。

據(jù)了解，存量貸款“換錨”相關(guān)政策正在研究中，但有一個(gè)基本原則，即保護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益。

陳嘉寧認(rèn)為，利率新政對(duì)于現(xiàn)有房貸客戶(hù)的影響分為兩種情況：

一是，若央行的基準(zhǔn)利率持續(xù)發(fā)布，則現(xiàn)有房貸客戶(hù)仍按基準(zhǔn)利率計(jì)算房貸利率，履行還款義務(wù)；二是，若央行的基準(zhǔn)利率停止發(fā)布，不排除會(huì)用市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）來(lái)替代現(xiàn)有房貸客戶(hù)的基準(zhǔn)利率。

對(duì)于新老政策過(guò)渡的具體方案，目前仍有待監(jiān)管進(jìn)一步明確。在陳嘉寧看來(lái)，“現(xiàn)有房貸客戶(hù)仍按基準(zhǔn)利率計(jì)算房貸利率”的過(guò)渡方案更平滑，新老兩種貸款形式并存，但新發(fā)貸款都以市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為基礎(chǔ)，隨著時(shí)間的推移，以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)的老貸款逐步到期，基準(zhǔn)利率也將逐漸退出歷史舞臺(tái)。