這種給鄭州新市民及大學(xué)生貸款利息優(yōu)惠的購房政策能夠拯救鄭州樓市嗎？
筆者認(rèn)為，給年輕人買房降利率這種政策無法拯救鄭州樓市
在此之前，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，從支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等多個方面提出促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的措施。
鄭十九條的出臺，使一部分開發(fā)商恢復(fù)了些許生氣，但還有許多開發(fā)商仍在無力掙扎。
很多地產(chǎn)人更是“被放假”了3個月。
這事兒，還得從2014年說起。
2014年，正值鄭州城改大潮興盛，從空中俯瞰鄭州，到處都在動土施工。隨著碧桂園、恒大等外地房企巨頭的涌入瞬間點(diǎn)燃了鄭州的樓市熱情。隨著“樓王”的不斷誕生鄭州樓市供求井噴。
難道鄭州樓市是從2014年火爆到2021年嗎？
當(dāng)然不是。
在2016年鄭州樓市曾經(jīng)涼過。
2016年10月，鄭州重提“四限令”——限購、限貸、限價、限售四管齊下。鄭州樓市在經(jīng)歷了短暫的調(diào)整后熱情依舊，成交量甚至遠(yuǎn)超2014年的歷史高位。
2018年價增量價的鄭州樓市終于進(jìn)入了價格橫盤狀態(tài)。
年輕人買房的需求
從2014年起，無數(shù)房產(chǎn)人士都給鄭州這座城市算過一筆賬：每年吸引大學(xué)生20萬留在鄭州，這些留鄭大學(xué)生如果3年內(nèi)買房，需求總量預(yù)計(jì)超過1000萬平方米；如果政策還鼓勵外來務(wù)工人員在鄭州買房，那么需求總量也在1000萬平方米上來。
如此一來每年鄭州樓市的購房需求總量都在2000萬平方米左右。
而1200萬人口的鄭州，剛需置業(yè)與剛改置業(yè)足夠?qū)⒋媪糠颗c待開發(fā)商品房總量去化掉。
只要年輕人足夠多，鄭州樓市就可以高枕無憂？
顯然，這個樓市核心價值邏輯不成立！
住宅售租比（全鄭州）僅為 49
租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:200到1:300 。如果租售比低于1:300（即1:400，1:500等，按照租售比為每個月的月租與房屋總價的比值理解，就是在1:500的情況下，需要500個月才能收回購房成本），這意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而如果高于1:200（即1:100等），表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，租金回報(bào)率較高，后市看好。
非常高的房價收入比
所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。
房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入。
以鄭州年輕人平均月收入5000元為例，小兩口的家庭總收入約為5000*2*12，即12萬元。
鄭州房價平均值為15000元，100平米的房子需要150萬。
由此得出
鄭州的房價收入比約為110-150
根據(jù)聯(lián)合國公布的有關(guān)資料，不同國家房價收入比的離散程度相當(dāng)大。1998年對96個國家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國家的房價收入比區(qū)間為0.8～30，平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。
鄭州的房價收入比顯然過高！
這就意味著——年輕人無論有沒有置業(yè)需求，都面臨買不起的尷尬境地！
顯然，這個支撐鄭州樓市的金律在市場購買力面前完全不值一提。
眼下，鄭州樓市巨大的庫存已經(jīng)壓得各開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人們都喘不過氣來。
高企的房價更是讓年輕人們直呼買不起！
本次河南樓市的“給留鄭大學(xué)生房貸利率下調(diào)，最高不超4.9%”顯然無法成就鄭州樓市。
1.鄭州樓市的調(diào)控政策思路非常明確——只要樓市不見起色，樓市利好堅(jiān)決不停！可惜~這招并不好合，因?yàn)猷嵵輼鞘械暮诵膬r值已經(jīng)變了。
2.年輕人買房購買力有限，買得起才是王道——只有全方位激活多元化置業(yè)需求，讓房價回歸合理才能去庫存，才能將鄭州樓市從ICU病房中托出來。