近年來(lái)，房?jī)r(jià)的步步高升讓不少購(gòu)房者望房興嘆，而主管部門的“限購(gòu)”+“限價(jià)”政策又誤傷了一部分剛需家庭，在房住不炒的主基調(diào)下，銀行通過(guò)對(duì)房貸逐漸收緊、首付比例的提高以及延長(zhǎng)放款周期等措施，更是讓剛需購(gòu)房者雪上加霜。
今年10月份，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì)上表示：“保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持”，那么，信號(hào)的釋放是剛需的春天嗎？
01 購(gòu)房貸款條件
對(duì)于90%以上的家庭，基本都是通過(guò)銀行房屋貸款的形式購(gòu)買房產(chǎn)，銀行也會(huì)對(duì)購(gòu)房者的資質(zhì)進(jìn)行審查，主要條件如下：
首先，申請(qǐng)人的年齡在18-65周歲及以上，也就是購(gòu)房者必須具有民事行為能力。
最后，申請(qǐng)方及配偶信用狀況良好，無(wú)逾期記錄或者高負(fù)債。
由于住房貸款為中長(zhǎng)期貸款，銀行的上述要求，主要是以降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，除這些條件外，購(gòu)房者還需準(zhǔn)備還款能力證明、信用證明、首付款收據(jù)及相關(guān)資料，去銀行申請(qǐng)貸款，待銀行審核通過(guò)并放款后，購(gòu)房者按住房貸款合同如期繳納房貸即可。
02 首套房首付比例
首付就是買房時(shí)按國(guó)家規(guī)定第一次支付的最低比例款項(xiàng)，可以高于但不能低于這個(gè)比例，剩余的資金從銀行貸款，因?yàn)榭紤]到購(gòu)房者的還款能力，銀行會(huì)要求購(gòu)房人提供不低于規(guī)定的首付比例，也就是由個(gè)人支付一部分房款，以降低銀行的授信風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)〔2016〕26號(hào)）：“在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行”。
按照央行及銀監(jiān)會(huì)的政策：在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)貸款，在不限購(gòu)的城市，原則上首套房首付比例為25%，但這個(gè)比例不是強(qiáng)制性的，在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，各地區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定商業(yè)貸款的最低首付款比例，最多可下浮5%，也就是首付比例最低可低至20%。但是，目前市場(chǎng)上使用商貸貸款購(gòu)買首套房的首付比例基本在30%左右。
03 首套房貸款利率
現(xiàn)在，住房貸款均采用LPR+BP的形式構(gòu)成，10月，央行公布的LPR為4.65%，但市場(chǎng)上銀行住房貸款遠(yuǎn)高于LPR市場(chǎng)利率報(bào)價(jià)。
2021年5月部分地區(qū)住房貸款首付比例及利率
地區(qū) | 首套最低首付 | 首套平均利率 | 二套最低首付 | 二套平均利率 |
上海 | 3.5成 | 4.69% | 7成 | 5.28% |
東莞 | 3成 | 5.41% | 4成 | 5.65% |
烏魯木齊 | 2成 | 4.87% | 3成 | 5.25% |
佛山 | 3成 | 5.21% | 4成 | 5.40% |
北京 | 3.5成 | 5.20% | 8成 | 5.70% |
南京 | 3成 | 5.44% | 8成 | 5.71% |
南寧 | 2成 | 6.02% | 4成 | 6.26% |
南昌 | 3成 | 5.61% | 4成 | 5.87% |
廈門 | 3成 | 4.95% | 7成 | 5.45% |
目前，從政策基調(diào)來(lái)看，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)的管控一直沒(méi)有變化，為了打擊炒房客，大部分地區(qū)提高了住房貸款首付比例及貸款利率，延長(zhǎng)了放款周期等等，這些措施，在一定程度上遏制了炒房客，但也對(duì)剛需造成了誤傷，與維護(hù)剛需購(gòu)房者合法權(quán)益的初衷相悖。
10月，90個(gè)主要城市主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)，為今年以來(lái)首次下調(diào)，說(shuō)明信貸環(huán)境有所改善。
在房貸政策市場(chǎng)“一城一策”的定價(jià)原則下，房貸政策分化的情況仍將長(zhǎng)期存在，但對(duì)剛需而言，已出現(xiàn)銀行房貸松動(dòng)的跡象。
04 結(jié)論
筆者預(yù)計(jì)四季度住房貸款將“有保有壓”，對(duì)首套購(gòu)房者、賣一買一的改善購(gòu)房者予以保障和支持，對(duì)炒房客將進(jìn)一步進(jìn)行打壓；房貸利率下調(diào)的范圍或?qū)U(kuò)大，銀行放款周期有所縮短，住房貸款環(huán)境的改善有利于剛需入市。
目前，樓市呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”局面，在首付比例及利率對(duì)剛需給以支持的政策下，剛需或迎來(lái)購(gòu)房窗口期。