撰文=燕十三

一個事情的發(fā)生在不同場景之下，會誕生出不同的語義，也會有不同的效果。

最近，中國人民銀行發(fā)布了《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》，“為深化利率市場化改革，進(jìn)一步推動貸款市場報價利率（LPR）運(yùn)用，現(xiàn)就存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR有關(guān)事宜公告”。

如果“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”放在2019年初執(zhí)行，那一定是萬億優(yōu)惠大免單，值得舉杯相慶；如果“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”放在2020年初，那一定是因為“實體缺錢”，導(dǎo)致必須執(zhí)行低利率刺激信貸擴(kuò)張。

現(xiàn)在實體經(jīng)濟(jì)有多缺錢？大家恐怕想不到，但一定能夠感覺得到，開年第一天就降準(zhǔn)0.5%，釋放資金8000億，還是開年第一天，就要求“各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂浮動利率房貸的貸款合同”，要求“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”！

為什么會缺錢？三駕馬車，出口、投資、消費(fèi)拉不動經(jīng)濟(jì)，反而壓力變大。與老美的一場紛爭導(dǎo)致高端產(chǎn)業(yè)回流，低端產(chǎn)業(yè)喪失競爭力，關(guān)鍵是市場被掀翻了。因此，“刺激內(nèi)需”是一個大方向。

但現(xiàn)在深層次的問題是，在“以債為錨”的模式之下，市場缺少優(yōu)質(zhì)借貸人，政府，企業(yè)，個人，究竟哪一個能夠承擔(dān)起M2的洪水？

房地產(chǎn)可以承接，但房地產(chǎn)是周期之母，也是灰犀牛，上下感覺太危險，因此，只能落地“利率雙軌制”，將錢一點一點向?qū)嶓w輸入，刺激企業(yè)貸款，刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

這個時候要求“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”，從基準(zhǔn)利率（固定）轉(zhuǎn)變?yōu)長PR（浮動），房貸減負(fù)絕對不僅是一次請客吃飯。

其一，什么是“存量貸款”？所謂“存量貸款”，就是LPR推出之前的個人房貸，按照《中國金融穩(wěn)定報告2019》公布，個人住房貸款截止2018年末達(dá)到25.8萬億。這一部分存量貸款，必須納入改革范圍。

其二，為什么“轉(zhuǎn)為LPR”？所謂“轉(zhuǎn)為LPR”，就是將行政手段（基準(zhǔn)利率）轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鍪侄危↙PR），每個月按照市場情況進(jìn)行LPR調(diào)整，一旦市場化之后，降息降準(zhǔn)就不再會拍腦袋決定了。

因此，考慮一下，過去執(zhí)行的基準(zhǔn)利率其實就是央行自己判斷的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在LPR執(zhí)行采用的是10-18家銀行報價加減點形成（LPR=央行MLF利率+上下浮動點數(shù)），因此，從拍腦袋決定轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌瘺Q定，這本來就是一種進(jìn)步。

這一公告發(fā)布，將一些“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”的表面問題逐漸解讀，但有一點銀行沒有給出答案，貸款人應(yīng)該選擇哪種方式！

關(guān)于這個問題，有人提出了一個假設(shè)，選擇浮動利率更好，還是選擇固定利率更好？“臨界點”又在哪里？

其實，通俗一點來講，如果購房者對于未來LPR房貸利率預(yù)判為下降，就首選浮動房貸利率。如果購房者對于未來LPR房費(fèi)利率預(yù)判為上升，就首選固定利率。

因為缺錢，只有執(zhí)行低利率才能給企業(yè)放水，但低利率不代表利率會斷崖式下降或者垂直下降，一定是尖頂微型震蕩下跌，然后不斷做微型調(diào)整。

從上圖可以看出，目前的基準(zhǔn)利率基本上處于近20年來的最低點，仔細(xì)算算，即便上浮20%也只是相當(dāng)于2015年的基準(zhǔn)利率，因此，利率4.9%是一個門檻。

因此，面臨“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”的選擇，由于前期一些購房者享受到八折利率優(yōu)惠，參照歷史最低利率標(biāo)準(zhǔn)，如果房貸利率≤3.92%，可以選擇固定利率，如果房貸利率≥4.9%（特殊情況2016年歷史最低），可以選擇浮動利率。

為什么這么選？因為，目前，基準(zhǔn)利率是4.9%，只有打八折才能夠?qū)崿F(xiàn)房貸利率4.9%*0.8=3.92%！考慮一下，一旦轉(zhuǎn)化為LPR，利率漲跌不再固定，LPR上漲就一起漲，LPR下跌也只是微末利益。

當(dāng)然，這都只是一個假設(shè)，政府不可能在執(zhí)行從基準(zhǔn)利率（固定）轉(zhuǎn)變?yōu)長PR（浮動），還給自己留個BUG，因此，這一假設(shè)即便是當(dāng)前成立，在未來還是會被政策堵住。

因此，在購房合同之中暗藏了一段話，讓這個事情變得十分模棱兩可。

雖然，“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”協(xié)商執(zhí)行，但購房者無法拒絕轉(zhuǎn)換LPR利率，只能選擇轉(zhuǎn)換時間、轉(zhuǎn)換方式。

這是為什么？因為，在購房合同之中，就有一條免責(zé)提到“因國家政策變動，或房產(chǎn)局，銀行等機(jī)構(gòu)政策調(diào)整原因，或因其他無法預(yù)見的不可抗力因素而導(dǎo)致該房屋交易或貸款不能正常進(jìn)行或完全不能進(jìn)行的，三方互不承擔(dān)違約責(zé)任?！保ǜ鞯睾贤杂胁町悾?/p>

這是什么意思？銀行簽訂借款合同，如果提前收回房貸，一點法律責(zé)任都沒有。放在當(dāng)下，就是強(qiáng)制要求大家從“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”。

從目前資料看，全球已經(jīng)進(jìn)入金融寬松周期，三大經(jīng)濟(jì)體（美國、歐洲、日本）的利率普遍偏低，在-0.10-1.75之間，遠(yuǎn)低于國內(nèi)高利率執(zhí)行，因此，中國房貸利率還有一定下降空間。

還有一點，國內(nèi)基準(zhǔn)利率盡管拉均來看，還是在歷史低位，但各個省市執(zhí)行的折扣并不一致，現(xiàn)在，高利率所造成的影響很直接，企業(yè)無法貸款，經(jīng)濟(jì)無法持續(xù)，想要刺激企業(yè)貸款，最重要的一點就是利率夠低。

但如果利率夠低，會造成什么影響？如果理財收益年化只有3-4%，還不如投資固定資產(chǎn)，就算未來長期橫盤，市場無法實現(xiàn)年增值25%，但優(yōu)質(zhì)項目跑贏這些理財工具還是挺輕松的。

說到底，即便是“存量貸款轉(zhuǎn)LPR”，為銀行定向給實體輸血筑造蓄水池，但只要資金流入個人，就一定會刺激住房消費(fèi)！

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