近期，監(jiān)管層頻頻發(fā)聲支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理信貸需求，房地產(chǎn)銷(xiāo)售、購(gòu)地、融資等行為逐步回歸常態(tài)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)猶存，適度放松并購(gòu)貸款的相關(guān)監(jiān)管要求，將有利于房地產(chǎn)行業(yè)按市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清。
根據(jù)2015年中國(guó)銀監(jiān)會(huì)印發(fā)的《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》定義，并購(gòu)貸款是指境內(nèi)并購(gòu)方企業(yè)通過(guò)受讓現(xiàn)有股權(quán)、認(rèn)購(gòu)新增股權(quán)，或收購(gòu)資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式以實(shí)現(xiàn)合并或?qū)嶋H控制已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)企業(yè)或資產(chǎn)的交易行為。在實(shí)踐過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款是銀行這類(lèi)業(yè)務(wù)的主要方向。
監(jiān)管部門(mén)此前已經(jīng)發(fā)出了支持發(fā)放并購(gòu)貸款的信號(hào)。12月初，一行兩會(huì)回應(yīng)恒大相關(guān)問(wèn)題時(shí)明確指出，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款。值得注意的是，直截了當(dāng)?shù)孛鞔_支持某類(lèi)貸款業(yè)務(wù)，在監(jiān)管層的表態(tài)中并不多見(jiàn)，是向市場(chǎng)發(fā)出的強(qiáng)烈信號(hào)。
那么，為什么是并購(gòu)貸款呢？
當(dāng)前少數(shù)房企正處于信用緊張的狀態(tài)，有可能出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)外溢，因此需要對(duì)房企做信用寬松。在這一過(guò)程中，不僅要防范房地產(chǎn)行業(yè)的下行風(fēng)險(xiǎn)，還要防范因過(guò)度寬松導(dǎo)致的再次加杠桿風(fēng)險(xiǎn)。并購(gòu)貸款是立足于以推動(dòng)行業(yè)整合的方式來(lái)化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，若能通過(guò)項(xiàng)目并購(gòu)接手困難房企的優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目，無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)還是下游消費(fèi)者，都將是相對(duì)更安全的出清方式。
當(dāng)前房企并購(gòu)愿意也相對(duì)較強(qiáng)，不少企業(yè)對(duì)并購(gòu)貸款均有需求。一些出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企手中仍擁有大量的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，希望通過(guò)出售的方式來(lái)緩解自身流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)亦普遍預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部整合仍會(huì)加強(qiáng)，因此并購(gòu)貸款需求仍將持續(xù)上升。
筆者認(rèn)為，監(jiān)管層及時(shí)出臺(tái)鼓勵(lì)支持并購(gòu)貸款的政策，確保銀行金融機(jī)構(gòu)真正將支持合理的涉房信貸需求落到實(shí)處，能夠達(dá)到“穩(wěn)地價(jià)”、“穩(wěn)房?jī)r(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”目標(biāo)。
適度放松對(duì)部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的監(jiān)管要求，可以鼓勵(lì)銀行滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理的并購(gòu)貸款需求。對(duì)于一些具有良好運(yùn)營(yíng)管理和控負(fù)債能力、內(nèi)生增長(zhǎng)穩(wěn)健、現(xiàn)金流充裕的房企，利用并購(gòu)貸款收并購(gòu)已現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目，可促進(jìn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。
監(jiān)管部門(mén)及銀行也應(yīng)嚴(yán)把風(fēng)險(xiǎn)底線。在監(jiān)管方面，在鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)滿足合理信貸需求的同時(shí)，還要完善內(nèi)控體系，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行“穿透式”評(píng)估。同時(shí)還應(yīng)做好市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，防止市場(chǎng)誤讀為“全面放開(kāi)”。
地方金融監(jiān)管部門(mén)亦可根據(jù)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，引導(dǎo)和鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，因地制宜地滿足房企的合理信貸需求。
需要注意的是，這應(yīng)當(dāng)是暫時(shí)性而非永久性的調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出清后，金融監(jiān)管部門(mén)還應(yīng)降低銀行體系對(duì)房地產(chǎn)貸款依賴(lài)的程度、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，并減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)可能給銀行帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。