央媽啊央媽，總是喜歡在周末放出重磅政策，上一次放大招是8月25日，貸款利率從基準(zhǔn)利率上浮的形式變?yōu)橐再J款市場報價利率（LPR）為基準(zhǔn)加點(diǎn)的形式?！驹斍椤?/p>

今天，12月28日，央媽發(fā)布《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》文件，就存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR有關(guān)事宜發(fā)布公告。

先給大家回顧一下之前的政策，在10月8日之前，我們買房商貸的利率都是由基準(zhǔn)利率+上浮比例決定，基準(zhǔn)利率4.9%，首套房一般上浮15%左右，算下來就是5.64%。

8月25日出了規(guī)定，10月8日之后，房貸利率不再以基準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)，而是以LPR為基準(zhǔn)，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR加60個基點(diǎn)，商業(yè)用房（商鋪、寫字樓、商業(yè)性質(zhì)公寓）不得低于LPR加60個基點(diǎn)，公積金不變。

LPR是每個月20日公布一次，10月五年以上LPR為4.85%，11月為4.8%，12月也是4.8%。

而8月25日的規(guī)定中有一條，10月8日之前的貸款仍按舊有政策執(zhí)行。

今天這個新政策，就是針對存量浮動利率貸款，也就是以前的老貸款，也要改成以LPR為基準(zhǔn)的形式。

新政解讀

我知道字很多，你們看不懂，原文我就不貼了，轉(zhuǎn)換成通俗的說法讓大家理解。

1、哪些人受影響？

存量浮動利率貸款是指2020年1月1日前按照舊政策以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)簽訂的，已經(jīng)發(fā)放或者簽了合同還沒批下來的貸款（不包括公積金貸款）。2020年1月1日起，不能再按照舊政策簽貸款合同。

也就是說，如果你是公積金貸款，或者10月8日之后新簽商貸，以LPR為基準(zhǔn)，那就沒你啥事。以前以基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)的人群才受影響！

2、啥時候開始改？

2020年3月起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該與老政策貸款的客戶進(jìn)行協(xié)商，轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成，銀行到時候會通過電話短信等等方式主動聯(lián)系你。

3、要改成啥樣？

有兩種方式可選，但只能轉(zhuǎn)換一次！已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

第一種是把原來的利率改為以LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)（加點(diǎn)可以為負(fù)），加點(diǎn)數(shù)在合同剩余期限里都不變，除房貸的其他貸款由借貸雙方協(xié)商確定。房貸的加點(diǎn)數(shù)值要等于原來合同的利率水平與2019年12月的LPR差值。轉(zhuǎn)了之后到第一個重定價日，你的利率都要等于原來的利率。

到了第一個重定價日，利率就由最近一個月的LPR與加點(diǎn)重新計算去定。重定價周期和重定價日都可以重新約定，重定價周期最短為一年。

也就是說轉(zhuǎn)換之后你的利率跟原來的利率保持一樣，但后期LPR變化的話你的利率就會跟著變化，只是加點(diǎn)不變。

舉個例子：比如你原來的房貸合同簽的上浮15%，基準(zhǔn)利率是4.9%，你的房貸利率就是4.9x（1+15%）=5.64%。

2019年12月的五年以上LPR為4.8%，那你的加點(diǎn)就是5.64%-4.8%=84個基點(diǎn)。（一個基點(diǎn)是0.01%）

如果你是2020年3月改的，把重定價日定為1月1日，重定價周期定為1年，那從2020年3月改了之后到2020年12月31日，你的利率都是5.64%。

假設(shè)2020年12月五年以上LPR為4.7%，你從2020年1月1日起，利率就是LPR+加點(diǎn)=4.7%+84個基點(diǎn)=5.54%。以后每年以此類推。

第二種是直接轉(zhuǎn)換為固定利率，房貸要轉(zhuǎn)成原來最近的水平，其他貸款轉(zhuǎn)成多少由你和銀行協(xié)商。

比如你原來基準(zhǔn)利率上浮15%是5.64%，轉(zhuǎn)成固定利率之后，你的房貸利率就永遠(yuǎn)是5.64%，到你還完貸款為止。

答疑解惑

1、既然轉(zhuǎn)換前后利率一樣，為什么要把以前的貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)換？

根據(jù)央行的回答，目前90%的新發(fā)貸款已經(jīng)參考LPR定價，以前的存量貸款不能及時反映市場利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，才出了這個公告。

說白了，就是大家一視同仁，統(tǒng)一用一個新標(biāo)準(zhǔn)，方便管理，也能跟著市場利率走。

2、我以前的房貸利率是打了折的，轉(zhuǎn)換之后是不是就沒有折扣了？

請注意，政策原文有一句“加點(diǎn)可以為負(fù)”，如果你原來的利率打了折，那你的加點(diǎn)就是負(fù)數(shù)。就算按照LPR+加點(diǎn)的新方式算，由于你的加點(diǎn)為負(fù)，你依然相當(dāng)于享受了利率折扣。

比如你原來打8折，基準(zhǔn)利率4.9%，你的利率是4.9%x0.8=3.92%,2019年12月五年以上LPR是4.8%，你的加點(diǎn)就是3.92%-4.8%=-0.88%，也就是負(fù)88個基點(diǎn)。

假設(shè)你重定價周期為一年，重定價日為1月1日，2020年12月五年以上LPR假設(shè)為4.7%，從2021年1月1日起，你的利率就為LPR+加點(diǎn)=4.7%-0.88%=3.82%。

3、轉(zhuǎn)換為哪種方式更劃算？

第一種方式，簡單理解就是隨著LPR變化而變化，如果以后LPR走低，你的房貸利率就低，也更節(jié)約利息，第二種方式，固定利率，只有在LPR變高，算下來利率超過原來利率時才劃算。

而近期國內(nèi)外，都是降息的趨勢，包括五年期以上的LPR，也從10月的4.85%降了5個基點(diǎn)到11月的4.8%，后期的貨幣政策變化，我個人估計還會繼續(xù)寬松，所以利率進(jìn)一步下調(diào)的話，還是選擇第一種方式更劃算，而且周期定為最短的一年，也能夠在利率走低的時候及時調(diào)整。

4、我明年3月辦，和8月辦有啥區(qū)別不？

辦理時間不影響利率，你跟銀行溝通好，選擇自己方便的時間辦理即可。

5、這個政策對樓市和房價有啥影響？

之前8月出政策的時候，我就說過，利率基本不變，對房價影響不大。這一次是針對存量貸款，就是以前已經(jīng)買了房子貸款下來的人，且利率也基本保持在相同水平，所以還是影響不大。

你要買房，更應(yīng)該考慮的是樓盤本身是否適合你，比起房貸這點(diǎn)利息變化，靈魂拷問是，你的首付湊齊了嗎？

如果你不知道怎么選房，或者關(guān)于政策還有啥子搞不懂的，歡迎聊我，一對一VIP服務(wù)。