幾年前，南寧市民王先生購買了南寧市五象大道一小區(qū)的一套房產(chǎn)。因?yàn)橛馄谖催€貸，作為擔(dān)保人的開發(fā)商銀某公司被銀行劃扣了保證金。隨后，開發(fā)商將王先生告上了法院，要求解約，讓王先生退還所購買房屋。一審法院支持了開發(fā)商的訴訟請(qǐng)求，王先生不服上訴。3月14日，南寧市中級(jí)人民法院終審判決，撤銷一審判決，駁回開發(fā)商的訴訟請(qǐng)求。
業(yè)主逾期未還貸，開發(fā)商被扣58萬余元
“因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)的原因，有時(shí)沒有按時(shí)還貸?！蓖跸壬f，之前不能按時(shí)還貸，銀某公司都會(huì)幫他先還貸，他只要還款并支付罰息即可。因王先生連續(xù)9次逾期未還貸，銀行向銀某公司發(fā)出代償通知書。2018年11月，作為保證人的銀某公司，代王先生向銀行償還本息58.7萬余元。
開發(fā)商要求行使解除權(quán)，一審法院予以支持
2019年初，銀某公司將王先生告上了南寧市良慶區(qū)法院，要求行使合同解除權(quán)，解除與王先生的房屋買賣合同。該公司稱，雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，還簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議約定，在該房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等辦理完畢前，王先生未按規(guī)定還貸或要求終止貸款合同，導(dǎo)致公司承擔(dān)保證責(zé)任的，公司有權(quán)單方解除商品房買賣合同，收回該商品房，買房人所交的全部款項(xiàng)不予退還。
王先生則表示，該補(bǔ)充協(xié)議中有關(guān)銀某公司合同解除權(quán)的約定屬于格式條款、霸王條款。
良慶區(qū)法院認(rèn)為，王先生通過簽訂擔(dān)保借款合同取得按揭貸款，獲得履行商品房買賣合同的能力，在房屋未辦理所有權(quán)證之前，銀某公司必須為業(yè)主的借款承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。而銀某公司發(fā)生承擔(dān)保證責(zé)任的情形下，其取得購房款的目的落空。銀某公司因此約定的業(yè)主不履行還款義務(wù)，而導(dǎo)致其承擔(dān)保證責(zé)任的情況下以解除合同，并未加重王先生的責(zé)任，也未超越合同相對(duì)性。
法院還認(rèn)為，該補(bǔ)充協(xié)議雖屬于格式條款，但依然有效。2019年9月，法院一審判決，解除雙方的買賣合同，王先生返還該房屋給銀某公司。
開發(fā)商解除權(quán)為無效約定，二審法院駁回開發(fā)商訴請(qǐng)
王先生對(duì)該判決不服，上訴至南寧市中院，王先生堅(jiān)持認(rèn)為雙方補(bǔ)充協(xié)議中，有關(guān)銀某公司合同解除權(quán)的約定是無效的格式條款。
南寧市中院認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的目的，在于確定房屋的買受人和出賣人的權(quán)利和義務(wù)，王先生的主要合同義務(wù)為支付房屋對(duì)價(jià)，且其已經(jīng)采取首付款及銀行按揭貸款的方式支付完畢房屋全部價(jià)款，銀某公司也已將房屋交付王先生，合同的基本權(quán)利義務(wù)已履行完畢。因王先生未按期償還貸款，銀某公司是基于借款擔(dān)保合同的擔(dān)保責(zé)任被銀行扣劃保證金。雙方的補(bǔ)充協(xié)議中有關(guān)銀某公司合同解除權(quán)的約定，實(shí)際加重了王先生的責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定為無效的格式條款，但銀某公司可另案行使追償權(quán)，就被扣劃金額及相關(guān)損失向王先生另行主張權(quán)利。
法院終審判決，撤銷一審判決，駁回銀某公司的訴訟請(qǐng)求。