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“按揭貸款買房，樓房爛尾了，開(kāi)發(fā)商交不了房，銀行貸款還用還嗎？”
不出意外，幾乎所有人的回答都是：必須還，而且是貸款人自己還。否則的話，你很可能成為老賴，上了銀行的黑名單，甚至?xí)汇y行起訴，吃上官司。
這似乎很容易理解，老話說(shuō)“欠債還錢(qián)，天經(jīng)地義”，又說(shuō)“冤有頭，債有主”，借錢(qián)欠債的是老百姓，你不給銀行還貸，還有誰(shuí)替你給銀行還貸？
事情果真如此嗎？近日，浙江省嘉興市一個(gè)爛尾樓引起一個(gè)購(gòu)房者拒還銀行貸款的民事糾紛，法院卻有了完全不一樣的判決結(jié)果。
所謂爛尾樓，是指項(xiàng)目開(kāi)工以后，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
樓房爛尾的原因很多， 有開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、資金短缺、卷款潛逃、違法建設(shè)被停工等等，絕大多數(shù)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，沒(méi)錢(qián)繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)，又找不到別人接盤(pán)。
爛尾樓很不好，破壞城市形象，浪費(fèi)土地資源，更重要的是侵害購(gòu)房者的利益。
大家知道現(xiàn)在的商品房基本都是期房，老百姓交上全部房款，卻拿不到現(xiàn)房，需要等一年甚至幾年才能交房，而大多數(shù)人沒(méi)錢(qián)交齊房款，只能從銀行貸款。
這里有一個(gè)極大的隱患：老百姓從銀行貸款，把錢(qián)一下子都給了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商的房子卻不是同時(shí)交給老百姓，萬(wàn)一這期間樓房爛尾，交不了房，貸款該怎么辦？
開(kāi)發(fā)商會(huì)幫你還貸款嗎？
肯定不會(huì)。如果開(kāi)發(fā)商有錢(qián)幫你還貸，也不會(huì)讓樓房爛尾。再說(shuō)，大家都知道開(kāi)發(fā)商不是做慈善的，反而是“吃人不見(jiàn)血”，就算有錢(qián)也不可能給你還貸款。
幾乎所有人都會(huì)告訴你：肯定是你自己還銀行貸款。
為什么呢？大多數(shù)法律專家、銀行以及開(kāi)發(fā)商的解釋是這樣的。
你貸款買房子，實(shí)際上是簽了兩個(gè)合同，一是跟開(kāi)發(fā)商簽《購(gòu)房合同》，你交錢(qián)買房，開(kāi)發(fā)商收錢(qián)賣房；二是跟銀行簽《貸款合同》，銀行借給你錢(qián)，你得給銀行還錢(qián)。
這兩個(gè)合同有一個(gè)共同的關(guān)聯(lián)點(diǎn)，就是你買的房子。
但是，《購(gòu)房合同》和《貸款合同》畢竟是兩個(gè)相互獨(dú)立的合同，合同的簽約雙方也不一樣。按照合同相對(duì)性原理，你和開(kāi)發(fā)商的糾紛，跟你和銀行的糾紛，是兩碼事。
根據(jù)《合同法》等法律規(guī)定，樓房爛尾、不能交房是開(kāi)發(fā)商的原因，屬于開(kāi)發(fā)商違約，你可以要求開(kāi)發(fā)商退還房款，你用退回的房款償還銀行貸款；如果開(kāi)發(fā)商不給退房款，你可以起訴開(kāi)發(fā)商。這是你和開(kāi)發(fā)商的合同糾紛。
你和銀行簽的按揭貸款合同，你是借款人，也是還款人，有償還貸款本息的義務(wù)，別管什么原因，就算人死了，你的繼承人也有義務(wù)還貸。這是你和銀行直接的合同糾紛。
正因?yàn)檫@是兩碼事，所以就算樓房爛尾了，你也必須償還銀行貸款，沒(méi)有任何理由。
如果你堅(jiān)持不還貸款，結(jié)果會(huì)如何呢？
這屬于違約行為，銀行可以把你納入銀行黑名單，或者在個(gè)人征信記錄中給你記上一筆黑賬；也可以直接起訴你，請(qǐng)求法院判決你償還本息。
如果法院判決以后，你還是不還，那么銀行可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，強(qiáng)制扣劃你的財(cái)產(chǎn)還給銀行，并且納入失信人名單，生活會(huì)受到很大影響；如果你還拒不配合執(zhí)行，甚至轉(zhuǎn)移隱匿財(cái)產(chǎn)，還有可能涉嫌拒不執(zhí)行法院判決罪，被追究刑事責(zé)任。
也就是說(shuō)，只要你上了銀行貸款的船，永遠(yuǎn)就下不來(lái)了，人死了也要還貸。
正因?yàn)槿绱?，從?guó)內(nèi)司法實(shí)踐看，幾乎所有爛尾樓引起的購(gòu)房者和銀行之間的民事糾紛中，法院都是判決銀行勝訴，購(gòu)房者沒(méi)有任何理由，必須償還貸款。
一方面，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或者跑路了，樓房爛尾了，購(gòu)房者的房子沒(méi)了；另一方面，購(gòu)房者還要繼續(xù)償還銀行貸款，否則后果很嚴(yán)重。這真是“風(fēng)箱里的老鼠，兩頭受氣?！?/p>
在這樣的規(guī)則下，幾乎所有購(gòu)房者都默認(rèn)了悲催的命運(yùn)，老老實(shí)實(shí)給銀行還貸款。
但是在2022年2月初，浙江嘉興中級(jí)人民法院的一次判決，卻有了與此前截然不同的結(jié)果，也讓遇到同樣情況的購(gòu)房者，在判決中看到了新的希望。
許先生在上海工作，在上海有一處小房子。前些年，經(jīng)過(guò)努力奮斗，他有了一些積蓄，想換一套大房子，改善居住條件，但上海的房?jī)r(jià)太貴實(shí)在買不起，于是他把目光投向了嘉善。
嘉善隸屬浙江省嘉興市，雖然不屬于上海，但距離上海很近，此地風(fēng)景優(yōu)美，空氣良好，交通便利，被譽(yù)為“上海后花園”，許多上海人喜歡在周末或節(jié)假日來(lái)嘉善度假。
由于房?jī)r(jià)比上海市區(qū)低很多，不少人選擇在嘉善買房居住，在上海市區(qū)上班，而且據(jù)傳嘉善將來(lái)有可能劃歸上海，引來(lái)了不少外地買房投資者，推動(dòng)了嘉善房?jī)r(jià)的快速上漲，如果再不出手，很可能錯(cuò)過(guò)這波福利。
許先生就是基于這種考慮，才看上嘉善一處熱銷的樓盤(pán)。
2014年底，許先生決定購(gòu)買該小區(qū)的一套別墅，因?yàn)榭偡靠罱痤~太大，許先生一時(shí)拿不出全款，便以該房為抵押擔(dān)保，辦理了按揭貸款，向某銀行貸款392萬(wàn)元。
2015年，許先生向開(kāi)發(fā)商支付了首付款，銀行貸款很快也下來(lái)了，按照規(guī)定由銀行一次性直接發(fā)放給開(kāi)發(fā)商，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)許先生的銀行賬戶。
接下來(lái)，許先生一方面定期還房貸，一方面日盼夜盼，盼著新房早日交付，自己就可以住上夢(mèng)寐以求的大別墅了。
可等來(lái)等去，等來(lái)的卻是一個(gè)悲催的結(jié)果。
據(jù)悉，該樓房開(kāi)發(fā)到第3年，開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂，無(wú)力繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)，工程一度停工，開(kāi)發(fā)商無(wú)法按時(shí)交付房屋，只得向購(gòu)房者宣布延遲交房，想辦法周轉(zhuǎn)資金。
購(gòu)房者當(dāng)然不希望延遲交房，但錢(qián)已經(jīng)交了，沒(méi)有別的辦法，只能理解、等待。
但是半年以后，開(kāi)發(fā)商沒(méi)能解決資金問(wèn)題，反而陷入破產(chǎn)境地，樓盤(pán)徹底爛尾了。
2018年底，開(kāi)發(fā)商正式向法院提交破產(chǎn)清算申請(qǐng)。
按照《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關(guān)法律法規(guī)，如果樓盤(pán)符合交付條件，破產(chǎn)管理人應(yīng)該繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的購(gòu)房合同，向購(gòu)房者交付房屋，但是經(jīng)過(guò)調(diào)查，許先生購(gòu)買的別墅尚未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，根本無(wú)法交付。
也就是說(shuō)，原來(lái)的購(gòu)房合同根本無(wú)法繼續(xù)履行，于是法院指定的破產(chǎn)管理人書(shū)面通知了許先生：解除他與開(kāi)發(fā)商之間的《商品房買賣合同》。
遇到這種情況，許先生很無(wú)奈，也很生氣，但樓房爛尾已成既定事實(shí)，再生氣也解決不了問(wèn)題，只好自認(rèn)倒霉，接受這個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)。
房子沒(méi)有了，可貸款還背在身上，每個(gè)月都得償還。一開(kāi)始，許先生還在按時(shí)還貸，但后來(lái)一想，自己永遠(yuǎn)不可能再取得房屋所有權(quán)，為什么還要給銀行還貸呢？
許先生不能接受這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商交不了房，本該把房款退給我，可現(xiàn)在他們破產(chǎn)了，一時(shí)沒(méi)辦法退還全部房款，我為什么要給銀行還款？合著我一個(gè)人兩頭受氣？
思來(lái)想去，許先生決定不還貸款了。
從2019年底起，許先生毅然停止了向貸款銀行支付月供。
第二個(gè)月，銀行就不干了，催促許先生盡快還款，遭到許先生的拒絕，理由很簡(jiǎn)單：我這是住房按揭貸款，貸款全給了開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在住房沒(méi)了，我憑啥繼續(xù)還貸款？
銀行認(rèn)為許先生蠻不講理，不可理喻，他們這些年來(lái)，放了這么多住房按揭貸款，還是第一次遇見(jiàn)許先生這樣的“無(wú)賴”，你是借款人，你不還貸誰(shuí)還？
為了說(shuō)服許先生，銀行拿出了雙方簽訂的《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定：
“貸款發(fā)放后，借款人（許先生）或抵押人與售房人（開(kāi)發(fā)商）或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無(wú)關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款”。
這是什么意思？就是說(shuō)許先生不管遇到什么特殊情況，跟開(kāi)發(fā)商或者其他人發(fā)生什么糾紛，跟我銀行沒(méi)有半毛錢(qián)的關(guān)系，而銀行掌握著全部主動(dòng)權(quán)，可以要求許先生繼續(xù)每月還貸，也可以要求許先生提前還清全部或部分貸款。
許先生愣了，當(dāng)初簽合同的時(shí)候，自己可沒(méi)注意到這個(gè)條款，銀行也沒(méi)提醒。按照這個(gè)條款，自己是理虧的一方，可銀行這也太蠻橫了，簡(jiǎn)直是霸王條款嘛！
盡管銀行想盡辦法，許先生還是鐵石心腸，堅(jiān)持不還貸款。
2020年底，貸款銀行向嘉善縣人民法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。
嘉善縣人民法院對(duì)此案進(jìn)行了審理，在審查相關(guān)證據(jù)，并向當(dāng)事雙方充分了解情況后，法院審理認(rèn)為貸款銀行和許先生簽訂的《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》有效，許先生拒不履行合同義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)該繼續(xù)履行合同，償還銀行貸款。
但許先生認(rèn)為樓盤(pán)已經(jīng)爛尾，不可能完成交付，自己不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)還貸。
2021年下半年，一審法院考慮到房子無(wú)法完成交付，要求許先生繼續(xù)按月償還貸款已經(jīng)沒(méi)有意義，故而判決解除《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》，許先生歸還銀行借款本金、利息，以及未按時(shí)還貸的罰息，合計(jì)220余萬(wàn)元。
一場(chǎng)官司下來(lái)，自己不僅敗訴了，還被判一次性償還貸款本息220余萬(wàn)元，房子沒(méi)了，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)退房款，自己還要一下子還給銀行220余萬(wàn)元，這不是要命嗎？
一審判決后，許先生不服，向嘉興市中級(jí)人民法院提起上訴。
2022年1月，嘉興中院對(duì)此案進(jìn)行了開(kāi)庭審理。
案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)很明確：《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》已經(jīng)解除，剩余貸款本息220余萬(wàn)元，是否應(yīng)當(dāng)由許先生承擔(dān)？銀行認(rèn)為應(yīng)該；許先生認(rèn)為不應(yīng)該。
這一次，法院給出了與一審?fù)耆煌呐袥Q：不支持銀行的訴訟請(qǐng)求，也就是說(shuō)銀行敗訴了，許先生無(wú)需向銀行歸還剩余貸款本息220余萬(wàn)元。
這個(gè)結(jié)果出乎了所有人的意料，二審法院為什么會(huì)如此判決呢？
一審法院的判決依據(jù)是銀行和許先生簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》第38條約定，而這條約定卻被二審法院給否決了。
二審法院認(rèn)為《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定是銀行單方面提前擬定的格式條款，這種格式條款在銀行業(yè)務(wù)中十分常見(jiàn)，該條款存在一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：它刻意加重了許先生的責(zé)任，而減輕了銀行的責(zé)任，顯失公平，對(duì)許先生不具有拘束力。
最重要的是，第38條約定與最高法的相關(guān)司法解釋抵觸，不具備法律效力。
2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人（開(kāi)發(fā)商）應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人（銀行）和買受人（許先生）?！?/p>
這條規(guī)定對(duì)應(yīng)的完全就是許先生這種情況，他與開(kāi)發(fā)商的《商品房買賣合同》、與銀行的《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》都已經(jīng)解除，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把收到的購(gòu)房貸款本金及利息返還給給銀行；把收到的購(gòu)房款的本金及利息返還給許先生。
2022年2月初，嘉興中院做出二審判決：銀行敗訴，許先生無(wú)需歸還剩余貸款本息，200余萬(wàn)元貸款本息返還責(zé)任，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
本案中，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，銀行應(yīng)當(dāng)向破產(chǎn)管理人申報(bào)債權(quán)，在破產(chǎn)清算過(guò)程中實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。
二審判決后，許先生終于放下胸中一塊大石頭，給嘉興中院的法官豎起了大拇指。
看到這里，大家可能有些疑惑。同樣是解除《商品房買賣合同》，不歸還銀行貸款，為什么大多數(shù)購(gòu)房者被銀行告上法庭后會(huì)敗訴呢？
其實(shí)，這并不奇怪。
因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下《商品房買賣合同》被解除后，開(kāi)發(fā)商會(huì)把按揭貸款支付的購(gòu)房款退還給購(gòu)房者，而不是直接返還給銀行，這相當(dāng)債務(wù)轉(zhuǎn)移了，這樣的話購(gòu)房者就應(yīng)該履行向銀行歸還貸款本息的義務(wù)。
本案中，開(kāi)發(fā)商因?yàn)槠飘a(chǎn)清算，沒(méi)有財(cái)力退還給銀行和許先生房款，這屬于開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)的債務(wù)，法院當(dāng)然要一分為二，判決開(kāi)發(fā)商將貸款支付的購(gòu)房款返還給銀行，將許先生支付的購(gòu)房款返還給個(gè)人，這是一個(gè)既符合情理也符合法理的判決。
參考資料：浙江省嘉興市中級(jí)人民法院官方網(wǎng)站《樓盤(pán)爛尾購(gòu)房者要繼續(xù)還按揭嗎？法院：剩余貸款由開(kāi)發(fā)商還》（2022年02月14發(fā)布）及相關(guān)判決書(shū)。