<body> 臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）12月02日訊，房?jī)r(jià)最新消息：房?jī)r(jià) 你給我站住。最近，天津、上海、濟(jì)南的樓市又是一番驚心動(dòng)魄。
小編在上海的朋友一頭黑線地說(shuō)，剛湊齊的首付款又不夠了。上海連夜發(fā)布新政，首套住房首付比例不低于35%；在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)貸款（認(rèn)房又認(rèn)貸）購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
類似的如天津，居民家庭首套房商貸最低首付比為30%，有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例為40%；濟(jì)南，各銀行全面暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)至11月末，12月的政策尚未可知。
上一輪調(diào)控是在“十一”前后。也就是說(shuō)，短短兩個(gè)月不到，這些地方又開始了新一輪的調(diào)控加碼。
為什么如此急迫？
瘋狂
相比去年的股市瘋狂，今年10月前的樓市也有的一拼。
數(shù)據(jù)顯示，到今年9月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)有63城上漲，23個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)2%；杭州、福州、濟(jì)南、鄭州、無(wú)錫5個(gè)城市，環(huán)比漲幅超過(guò)5%，刷新8月份創(chuàng)造的歷史紀(jì)錄。其中，無(wú)錫以8.2%的數(shù)字，位列漲幅榜首位。
此種背景下，各地政府放出樓市調(diào)控大招，邏輯易懂。10月統(tǒng)計(jì)局再出數(shù)據(jù)時(shí)，市場(chǎng)反應(yīng)很配合地量?jī)r(jià)齊跌。
可沒(méi)多久，一些城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)回暖反彈跡象。本著“樓價(jià)你若安好，便是晴天霹靂”的原則，政策自然要加碼動(dòng)真格；政府調(diào)控的決心以及急迫性顯而易見(jiàn)。同時(shí)，臨近年底，今年保GDP的目標(biāo)應(yīng)該有準(zhǔn)兒了，因此調(diào)控加碼，實(shí)際上也有政策空間。
為什么如此急迫？
原因不外乎樓市此前過(guò)高的杠桿和過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。據(jù)專家測(cè)算，以中國(guó)目前各地的建設(shè)情況和人口情況來(lái)對(duì)比，如果是單靠自住需求，房?jī)r(jià)一般不會(huì)大漲、暴漲，一年漲個(gè)10%、15%，是自住需求驅(qū)動(dòng)的合理漲幅。
而房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)一年漲幅30%以上，大部分情況就是投資投機(jī)者開始活躍了。要知道，今年前三季度，全國(guó)商品房銷售額80208億元，同比增了41.3%！而根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的最新的統(tǒng)計(jì)，到今年十月，北京、上海、深圳、杭州、青島、南京六個(gè)城市，房?jī)r(jià)同比分別上漲了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%。
根據(jù)中國(guó)社科院編寫的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2016-2017）》，全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)；其中，深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州，成為住房估值風(fēng)險(xiǎn)最高的10個(gè)城市。
如此脫韁野馬之勢(shì)，也就不得不“下下火”。
地王
與猛烈而直接的調(diào)控齊飛的，是各地層出不窮的“地王”。
比如，不久前在武漢，5宗地塊正式掛牌，其中位于漢正街東片的一塊住宅及商服用地，起拍價(jià)就達(dá)126億元――未經(jīng)加價(jià)，便已超越了武漢迄今為止土地拍賣中最高的成交價(jià)，新晉“地王”相霸氣側(cè)漏。前不久，廣州、武漢、長(zhǎng)沙、廈門等地的“地王”也爭(zhēng)先恐后地橫空出世。
很多人不解，既然樓市已經(jīng)在降溫，為什么還有那么多“地王”出現(xiàn)呢？難道樓市是假摔？
首先，不得不提土地市場(chǎng)的相對(duì)滯后性。之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，經(jīng)過(guò)一番調(diào)整，樓市總體降溫。但這種降溫要傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，還需要一段時(shí)間。
更重要的是，“地王”頻出，土地市場(chǎng)的供求關(guān)系是決定因素。一些地方政府是土地市場(chǎng)的唯一供給者，什么時(shí)候推多少地塊，都由政府說(shuō)了算，幾乎壟斷了土地供應(yīng)市場(chǎng)。近幾年，不少城市土地供應(yīng)量明顯不足，人為造成的土地匱乏，使得物以稀為貴。在走高的地價(jià)面前，房企為了補(bǔ)充庫(kù)存，自然不遺余力，尤其是遇到不可多得的優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)，更是拼了命也要爭(zhēng)個(gè)頭破血流。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，全國(guó)土地出讓面積同比下降4.8%；形成鮮明對(duì)比的是，今年前10個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.2%％――去年同期，這一數(shù)字是降幅超過(guò)25%。
地賣得少了，收入?yún)s明顯增了，一些地方政府的饑餓營(yíng)銷也是玩得溜。
另一組數(shù)據(jù)更讓人咋舌。據(jù)機(jī)構(gòu)估算，地方政府從房地產(chǎn)交易中所得（包括土地出讓金和11種房地產(chǎn)相關(guān)稅收），占房地產(chǎn)銷售額的3/4以上。比如2014年，全國(guó)商品房銷售額為8.73萬(wàn)億元，其中，土地出讓金和11種相關(guān)稅收就達(dá)6.56萬(wàn)億元，占到75%。
地賣得貴，誰(shuí)最高興？誰(shuí)受益最多？顯而易見(jiàn)。
所以，一個(gè)個(gè)“地王”動(dòng)輒溢價(jià)翻番，真的不是房企們?nèi)松靛X多不在乎嗎，而是羊毛出在羊身上，最終壓力還是傳導(dǎo)到廣大接盤俠肩上。
另外，人民幣持續(xù)貶值，同時(shí)市場(chǎng)對(duì)其貶值預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)；但對(duì)地價(jià)這一稀缺要素，市場(chǎng)仍持增值預(yù)期。
換句話說(shuō)，與其把錢放手里貶值，不如去買地先囤著，那些優(yōu)質(zhì)地塊即使眼前溢價(jià)多了些，但遲早還是能賺回來(lái)的。如此保值增值的好辦法，也讓房企實(shí)現(xiàn)了手里有地、心里有底。
換句話說(shuō)，單純的“限貸限購(gòu)”，實(shí)質(zhì)上難以改變預(yù)期，政策的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)“耐藥性”。尤其是在土地供給不足的熱點(diǎn)城市，企業(yè)只能加杠桿硬著頭皮拿地，否則就有可能被洗牌出局。用業(yè)內(nèi)人士的話說(shuō)，在對(duì)樓市用限貸限購(gòu)政策“猛藥去急癥”的同時(shí)，如果不真正從供給段去杠桿，新一輪調(diào)控也可能陷入“嚴(yán)一年，松兩年，屢調(diào)屢漲”的怪圈。
角色
回頭來(lái)看，本輪樓市為什么被推得這么熱？要回答這個(gè)問(wèn)題，先來(lái)看看相關(guān)的各種角色：政府、房企、非房企、個(gè)人。
無(wú)論是對(duì)中央還是地方政府而言，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的意義不容小覷。房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的行業(yè)，對(duì)投資與消費(fèi)的拉動(dòng)作用明顯。
今年前三季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)就說(shuō)到，“三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)還是不錯(cuò)的，商品房銷售量增速繼續(xù)保持高位。今年以來(lái)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了一定的支撐作用?！彼岬?，這個(gè)貢獻(xiàn)率約8%。從他的話語(yǔ)中，“不錯(cuò)”“支撐作用”等字眼，似乎體現(xiàn)了一種認(rèn)同房地產(chǎn)銷售大增、為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)的小確幸。
但同樣，他也提到，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒開始褪去，房?jī)r(jià)開始趨穩(wěn)”。小編有點(diǎn)迷惑，按這種說(shuō)法，之前的房地產(chǎn)過(guò)熱是高燒，但這種高燒對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了一定支撐作用，如今高燒褪去，似乎又有些依依不舍？恐怕，這些言辭中流露出的不夠堅(jiān)決的態(tài)度，也容易使部分地方政府心懷幻想，走走過(guò)場(chǎng)。
說(shuō)到地方政府，在中央與地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配的情況下，土地財(cái)政成為重要依賴，為了賣地尤其是賣出高價(jià)地，恐怕其原本就有助推樓市的動(dòng)力。
房企自不必提，非房企為何也加入炒房行列？原因很簡(jiǎn)單，有利可圖。
在寬松的貨幣政策下，M2增速長(zhǎng)期大幅高于GDP增速和CPI漲幅之和，市場(chǎng)上的錢越來(lái)越多，總要有個(gè)去處好掙錢吧？股市去年剛發(fā)災(zāi)，債市容量有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為不二之選。有研究人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務(wù)是炒房，不少新三板上市公司融來(lái)的資金，直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。更不用說(shuō)，某上市公司賣學(xué)區(qū)房就能保住殼資源之類的，我們也許當(dāng)成笑話，但人家正經(jīng)掙的是白花花的銀子。
在各方力量的推動(dòng)裹挾之下，老百姓心如浮萍，一邊著急地湊著首付，一邊越漲越買，越買越漲。如今，政策加碼，看來(lái)是要生生地把熱錢擠出樓市。擠出去以后應(yīng)該去哪兒呢？政府當(dāng)然是希望其進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。然而這困難也是不小，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，賺錢也慢，賺慣了快錢的資金哪里受得了這份寂寞？
這不，樓市剛降溫，炒房資金就忙著搬家到股市，最近股市已經(jīng)開始升溫，有機(jī)構(gòu)還打出股市成為最大“蓄水池”的口號(hào)。另一邊，大蒜今年漲幅更是達(dá)到了69%，豬肉價(jià)格蠢蠢欲動(dòng)。
炒完樓市炒股市，炒完股市炒超市。這樣的怪圈該怎么跳出來(lái)？看來(lái)也不是一時(shí)半會(huì)能解決的。
今天又有人問(wèn)小編，既然政府又調(diào)控了，這房?jī)r(jià)是不是會(huì)來(lái)個(gè)大降？小編只好苦笑：降多少算降??？腰斬？（敲黑板）看標(biāo)準(zhǔn)表述，調(diào)控的目的是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，不要會(huì)錯(cuò)意哈。這不，前兩天王健林在印尼就說(shuō)了，“中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫呢，可能是最近這么些年比較大的泡沫了”，但是，“絕對(duì)不會(huì)崩盤”。
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