房地產最新消息：新一輪樓市調控潮或來襲

上海和天津再次加碼調控力度

11月28日晚間，出乎市場意料，上海、天津再下“狠手”收緊樓市政策。尤其是上海的調控空前嚴厲，其做法被業(yè)內調侃為近乎“自殘”式的調控。

在加碼調控政策方面，上海提高貸款購房門檻，首套房首付最低35％，二套（包括無房但有貸款記錄者）普通住房首付款比例最低50％，非普通住房首付比例則與北京一樣調高至最低70％。新政一出，業(yè)內人士指出，上海的房貸門檻躍升為北上深等一線城市中最高、最嚴者。

同日，天津也發(fā)布房貸新規(guī)，以是否為戶籍人群以及購房區(qū)域在哪為界，分別提高購房人的首付門檻。例如：對非當地戶籍居民家庭，在市內六區(qū)和武清區(qū)范圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40％；戶籍居民購房，則最低首付比例為30％。

實際上，早在此次上海、天津提高首付比例之前，杭州、成都、武漢等城市就已針對原有政策加碼，在力度和廣度上皆有加強。新一輪樓市調控正在深度和力度上持續(xù)加強。

據中原地產研究中心統(tǒng)計，11月以來，已有超過10個城市在上月的基礎上出臺了樓市調控新政。從9月30日的調控開始，短短兩個月時間，已經有24個重點城市出臺了50多次樓市調控措施。 此次升級調控最為嚴格的上海尤其引人關注?？硕鹧芯恐行脑诎l(fā)送給本報記者的報告中表示，繼“滬九條”“滬六條”“整頓市場秩序”之后，上海調控此次再次升級，主要著重點在于信貸層面，雖然整體調控力度略遜與2014年之前，但總的來看，在此前政策效應疊加下，還是會對市場成交量價產生一定影響。

首先，對剛需、改善型需求沖擊明顯。“首套房首付最低35％”以及“公積金使用提高限制”，增加了剛需購房成本。另外，對于“改善型需求”特別是“首置改善型需求”來說，“認房又認貸”使得其購房成本（首付）增加四成。例如，800萬元總房價要求是非普通住宅，這需要多付320萬元。這一點或將直接體現在二手房交易量當中。

其次，整體成交量繼續(xù)下滑已成定局，價格“以穩(wěn)為主”，二手房交易價格漲幅或將回落。9月份以來，上海新房和二手房成交量逐月環(huán)比大幅下滑，11月新房住宅成交量僅為56萬平方米（預估數據），同比下滑62％，在房貸新政下，12月成交量繼續(xù)下滑毋庸置疑。

更多城市或將加碼調控

除杭州、南京、成都、武漢、天津、上海等城市，未來會不會有更多城市加入樓市調控潮？這成為市場關心的焦點。

克而瑞研究中心認為，未來將會有更多熱點城市深化已出臺調控政策，部分熱度仍較高的城市會出臺新的抑制性政策，通過一系列措施實現去杠桿、穩(wěn)樓市。

后續(xù)跟進加碼樓市調控的城市可能采取兩種做法：一是在原有的基礎上繼續(xù)深化政策，手段主要是集中在信貸層面，繼續(xù)“上調首付比列”“認房又認貸”等。二是在此輪調整中還未出臺收緊政策的城市會“擇善而從”，主要手段仍是此前已經多次出現的“限購”和“限貸”。

中原地產首席分析師張大偉預計，后續(xù)一些房價漲幅較大的一二線城市將加碼調控，例如可能出臺的政策包括“認房又認貸”，這一政策對市場的改善型需求打擊非常大。

這一輪調控主要的特點是逐漸從金融端發(fā)力，包括11月底濟南、南京等地部分銀行暫停房貸。最近從銀監(jiān)會到地方，都開始明顯收緊房地產信貸，信貸收緊則意味著未來市場將告別價格過快上漲。

張大偉表示，過去十幾年的房地產波動歷史，與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產市場將快速降溫。整體看，預計本次調控周期起碼持續(xù)6－9個月，甚至有可能周期拉長到2018年。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，貨幣政策的收緊對平抑房價、穩(wěn)定市場預期起到的作用更加直接、更加有效。也正因為如此，一輪新政過后，北京、深圳樓市的降溫效果更好，政策立竿見影，最后上海也進行了跟進。

業(yè)內預計，有北京、上海、深圳等地的先例，未來一些未達到調控預期的城市加大調控力度將是大概率事件，前段時間樓市過熱的城市的交易量將進一步萎縮，房價下降的城市數量將進一步增多。