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這次的政策保密性相當(dāng)之好，沒(méi)有半點(diǎn)風(fēng)聲，之前調(diào)控前夜幾千套的成交量沒(méi)有出現(xiàn)。先來(lái)解讀政策，答疑解惑一下。

臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）11月10日訊，政策分為三部分，第一部分是住房限購(gòu)政策的變化。

限購(gòu)政策的變化

限購(gòu)政策方面在9月19日已暫停市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)對(duì)擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房基礎(chǔ)上，對(duì)不能提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭暫停出售新建商品住房和二手住房，且非本市戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。

解讀：就是外地人現(xiàn)在想在杭州買房，得在近兩年內(nèi)交滿1年以上的社?；騻€(gè)稅。另外堵上了補(bǔ)交的口子，因?yàn)樵谏弦淮蔚南拶?gòu)周期里誕生了一個(gè)行業(yè)，叫補(bǔ)繳社保。

如果你是外地戶口，要么想辦法把戶口遷到杭州來(lái)，杭州的落戶政策相對(duì)較松，比較簡(jiǎn)單的就是只要有全日制本科以上的學(xué)歷，在杭州有固定工作，就可以輕松遷戶口。如果學(xué)歷不夠，又想以后在杭州買房，要么現(xiàn)在開始在杭州交社保，要么就是等限購(gòu)周期結(jié)束。

公積金貸款政策的變化

住房公積金貸款政策方面明確在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)，職工家庭購(gòu)買首套普通自住住房，或擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的、為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款，首付款比例從不低于20%調(diào)整為不低于30%；

解讀：首套房公積金貸款的首付比例提高到三成。而且首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化了，一套貸款都沒(méi)有，而且最多名下只能有一套住房。

擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購(gòu)房貸款，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住住房的，首付款比例從不低于50%調(diào)整為不低于60%；

解讀：二套房的公積金貸款首付比例也上升了，從五成首付上升到六成。

擁有2套及以上住房或未結(jié)清住房公積金貸款的，不得申請(qǐng)住房公積金貸款。

解讀：三套房，那就不用說(shuō)了，沒(méi)得貸。還有公積金貸款沒(méi)還清的，沒(méi)得貸。

商業(yè)貸款政策的變化

商業(yè)性住房貸款方面明確在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)，對(duì)于居民家庭首次購(gòu)買普通住房（從未購(gòu)置過(guò)住房且無(wú)購(gòu)房貸款記錄）的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例不低于30%；

解讀：首套住房的商業(yè)貸款首付比例也上升到三成，但認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)跟公積金貸款不同，必須是從來(lái)沒(méi)買過(guò)住房，也從來(lái)沒(méi)按過(guò)揭。

對(duì)于三種情形的居民家庭（申請(qǐng)貸款時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房但有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭；擁有1套住房但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭；擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭）申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；

解讀：那么以前按揭買過(guò)房子的，現(xiàn)在是無(wú)房戶的怎么處理？首付四成。有一套住房，但是沒(méi)貸款或者貸款已還清的，首付四成。

對(duì)于擁有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于60%；

解讀：如果現(xiàn)在手上有1套住房，正在按揭中，再申請(qǐng)商業(yè)貸款，首付六成。

對(duì)擁有2套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放第3套及以上住房貸款。

解讀：手上有2套以上或者多套住房？無(wú)論貸款有沒(méi)有還清，那就全款買吧，別想著按揭了。

政策同時(shí)明確，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源和收入證明真實(shí)性等的審核，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。

政策的兩大注意方面

NO.1 所有的政策都是針對(duì)住宅。如果你買的是酒店式公寓、寫字樓、商鋪等，沒(méi)有任何限制。

NO.2 所有的政策針對(duì)的都是限購(gòu)范圍內(nèi)，限購(gòu)范圍則是主城區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)，市區(qū)范圍內(nèi)提及率較高的富陽(yáng)區(qū)、大江東都不在內(nèi)，當(dāng)然臨安、桐廬、淳安、建德四縣市更不在內(nèi)。

為什么這個(gè)時(shí)候調(diào)控升級(jí)？

多管齊下，對(duì)外地戶口的限購(gòu)升級(jí)，購(gòu)房門檻的提高，一定會(huì)對(duì)市場(chǎng)有更大的作用。不過(guò)，很多人的疑問(wèn)在于為什么市場(chǎng)已經(jīng)如此冷靜了，10月份的杭州樓市不是已經(jīng)完全被控制住了嘛，調(diào)控政策為什么還要升級(jí)？

作為熱點(diǎn)城市，杭州在同一層級(jí)的城市當(dāng)中，之前的政策是偏寬松的，自然得跟上。

另外11月28日有一大批土地要出讓，而且很多都是主流供應(yīng)區(qū)域，三墩、七堡、丁橋、蕭山城區(qū)等等，現(xiàn)在報(bào)名的開發(fā)商可是不在少數(shù)。這樣的政策，應(yīng)該能嚇退不少企業(yè)吧？

你，會(huì)不會(huì)成為「接盤俠」？

最近一段時(shí)間入市的購(gòu)房者，會(huì)不會(huì)成為「接盤俠」？這可能是大家最關(guān)心的問(wèn)題。對(duì)于部分區(qū)域部分價(jià)格來(lái)說(shuō)，這個(gè)答案可能會(huì)很殘酷，會(huì)。或者說(shuō)，成為「接盤俠」的概率會(huì)比較高。比如在喪失判斷時(shí)高價(jià)入市搶的，可能就會(huì)像當(dāng)年下沙沿江區(qū)塊一樣，讓你心痛好多年。當(dāng)然這更多的會(huì)存在于居住人口不集中、配套缺失、發(fā)展變化慢的地方。

我們可能沒(méi)法用2013年、2014年上半年的場(chǎng)景來(lái)倒推，畢竟供應(yīng)的情況不一樣，大環(huán)境不一樣，城市的發(fā)展速度不一樣。

所以像錢江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、城東新城、申花等等熱點(diǎn)區(qū)域，成為「接盤俠」的可能性就會(huì)小很多，除非是超高價(jià)位入手的，或者買了爛房子，站崗的時(shí)間就會(huì)長(zhǎng)一些。而且這一個(gè)多月以來(lái)，新盤的價(jià)格已經(jīng)企穩(wěn)、回調(diào)。

另外對(duì)于自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，今后的門檻提高了不止一點(diǎn)點(diǎn)，要想入市就沒(méi)這么容易了。如果是用來(lái)自住，想到這點(diǎn)，房?jī)r(jià)即使不漲也能寬慰很多。

也就是說(shuō)調(diào)控政策再嚴(yán)厲，只要你買在城市的發(fā)展軸線上，買對(duì)了房子，也不一定會(huì)有很大的壓力。

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