京房會擁有十年以上樓市實操經(jīng)驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環(huán)節(jié)的實戰(zhàn)專家;累計實地勘查社區(qū)超10000個，1500余次買賣經(jīng)驗;幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟增長的紅利,得到確定的回報!
Q:提問:京總你好，我現(xiàn)在預(yù)算2000左右，核心訴求是居住體驗和保值的三居，暫不考慮學(xué)區(qū)。目前看過清河，太陽宮，朝陽公園，田村，八里莊，北苑，也看過酒仙橋的陽光上東。不太愿意考慮新房。看了不少觀點有的說買最貴的單價，有的說買還沒漲起來的。聽完我現(xiàn)在又迷茫了，還請給予些板塊建議。謝謝
A:回答:您好,感謝信任1、這幾個區(qū)域太陽宮、清河都有輕微的學(xué)區(qū)溢價,因為有產(chǎn)業(yè)支撐房價相對牢靠,有時會出現(xiàn)回落的現(xiàn)象,如果完全不考慮學(xué)區(qū)朝陽公園和奧森板塊、望京更合適一些;新北苑最大的價值是比較新,其次是純居住板塊，主要是填補這個區(qū)域中產(chǎn)對高品質(zhì)的需求，
其購買力還是依托外區(qū)的產(chǎn)業(yè)，像望京、中關(guān)村朝陽園、來廣營，也正是因為這些因素新北苑前期漲勢過于快,導(dǎo)致目前是存在溢價的;所有完成過漲幅的新區(qū)如果要走向更高的臺階,需要能夠承接更高端的客戶,這些區(qū)域的樓盤和區(qū)域也就必須獲得更高端客戶的認可,只有這樣,這個區(qū)域才能有所突破;被一次次的購買力推動房價上漲,說的簡單點就是新北苑這個區(qū)域前期能買的已經(jīng)基本全買了,這些購買者有本地的,有外地的,未來只有吸引新的購買力才有可能把這個區(qū)域的價格推高,如果單靠本區(qū)域內(nèi)置換不會太明顯;
2、陽光上東的成長環(huán)境比較差,未來這個盤上漲動力一般,麗都這個商圈,本地人管叫麗都商務(wù)區(qū);外人稱為城鄉(xiāng)結(jié)合部,最大的硬傷是交通比較差,酒仙橋是個獨立板塊，雖然有企業(yè)但區(qū)域比較固化，整體面積較小無法形成商圈，很難吸引到外區(qū)的人到這里買房。電子城未來發(fā)展并不是特別看好，城中村太多改造難度比較大，如果不改造優(yōu)化很難釋放潛力。如果未來整治街道、擴寬酒仙橋路,打通向望京的東西路,酒仙橋就會有一個質(zhì)的改變.但是大型的藝術(shù)區(qū)占據(jù)著大面積的土地資源,導(dǎo)致整個區(qū)域商業(yè)的布局不是很合理,這就導(dǎo)致了改造優(yōu)化的難度;區(qū)域決定了未來的房價天花板,樓盤決定未來的成長性;
3、四季青田村這一帶板塊一般，第一是區(qū)域商圈比較亂，還有大面積城中村，其次在航道正下方，居住體驗有瑕疵，不是在附近工作一般不建議投資這個區(qū)域，目前的價格已經(jīng)接近天花板，區(qū)域一直固化，樓市沒有特大利好正常漲價的情況這個區(qū)域的天花板比較難破;海淀可以以中關(guān)村為核心,圍繞中關(guān)村一帶的優(yōu)質(zhì)商圈行情一直領(lǐng)漲,西南部行情一直落后,海淀的發(fā)展方向是中關(guān)村往北;西南部整體行情比較落后
Q:提問:非常感謝京總之前的指點。由于現(xiàn)在置換房家里意見不統(tǒng)一，出現(xiàn)兩個方案，不知哪個更優(yōu)，請京總點撥?；厩闆r：計劃今年在北京換房后另購房投資，現(xiàn)有西二旗智學(xué)苑3居1套，目前市值700+，計劃再投入700+換房或者投資小戶型。現(xiàn)有兩個方案請教京總：
1、西二旗智學(xué)苑出售，另外增加500，買入橡樹灣或者東湖灣、萬和城兩居，總價1200以內(nèi)。或者追加杠桿到1700，買入這三個小區(qū)的三居室。關(guān)于智學(xué)苑，目前已確定西二旗小學(xué)調(diào)整為中關(guān)村一小分校，且今年有希望換物業(yè)，未來是不是有升值潛力？繼續(xù)持有還是置換？
2、繼續(xù)持有西二旗，另加700+買入小戶型。可選奧森板塊例如澳林春天一期或者二期兩居室；或者望京東湖灣開間？橡樹灣開間？純投資，哪個方案更優(yōu)？也可以考慮其他升值空間好的小兩居板塊和小區(qū)，懇請京總推薦。因為孩子上學(xué)方便考慮，近三年都會租房住。3年-6年后有可能整合資產(chǎn)再換房自住。以上，懇請京總點撥。叩謝
A:回答;您好,1、原本小區(qū)不帶學(xué)區(qū),突然劃入學(xué)區(qū),有2種情況,1是劃入普通學(xué)校,這個漲幅比較輕微,如果是劃入的重點學(xué)校,漲幅比較明顯,可以說是很夸張,短期(2-3個月)最高能達到50%;這個重點學(xué)校指的是同區(qū)域缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源的情況下才能凸顯,當價格短期到頂時會有一個冷靜期,
智學(xué)苑的價值是價格低性價比比較高,在西二旗板塊流通性屬于數(shù)一數(shù)二的,但居住體驗在同區(qū)域并沒有特別大的優(yōu)勢,其次西二旗產(chǎn)業(yè)較多,居住樓盤較少,準確說不是產(chǎn)住結(jié)合的區(qū)域,整個區(qū)域的居住體驗并不是特別好,更換物業(yè)和劃入學(xué)校算是利好,結(jié)合這個盤在同區(qū)域由于價格優(yōu)勢比較凸顯,應(yīng)該會有一個不錯的漲幅,預(yù)計15%-20%左右,處于機會成本可以留著觀察一段時間
Q:提問:京總好，拜讀了您星球的所有文章，受益匪淺，感覺您的見地一針見血，煩請指點一二;現(xiàn)狀：京戶，已婚，單位分配住房（無產(chǎn)權(quán)，權(quán)屬單位，可永久居住），首房首貸，預(yù)算500（200首付+300貸款）
需求：不自住，純投資，考慮以二手房為主，買后出租，置換周期10年左右，煩請以純投資的角度推薦一下可購買的區(qū)域和小區(qū)。謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!持有10年500的預(yù)算在全北京選,比較穩(wěn)健的區(qū)域可以看看常營的蘋果派,500全部下來可以拿一個兩居室,北京新天地五期可能會超出20-30的預(yù)算,滿五唯一加上中介費稅費價格520-530左右可以拿下;首先常營是一個無學(xué)區(qū)溢價,其次配套成熟、有購買力支撐還有那么一點點缺陷的區(qū)域,優(yōu)勢是常營現(xiàn)在向西主要承接國貿(mào)一帶的通勤人員,未來向東受通州大運河輻射,算是未兌現(xiàn)的利好
2居室的戶型在市場上是主流戶型,成交占比50%以上,不足是常營的城市界面還稍微有些不足,整體稍亂,這也給未來的增長空間留下了潛力,如果慢慢完成整治,區(qū)域的價值會再上一個臺階,目前這個區(qū)域的價格比較低,蘋果派和北京新天地五期在整個商圈性價比較高,居住體驗很好,從樓盤還有商圈未來的成長空間比較看好,作為500的預(yù)算是一個不錯的區(qū)域,祝一切順利!
Q:提問:您好，孩子今年下半年上高中，目標學(xué)校在中關(guān)村附近，現(xiàn)在的房子在奧森北園東邊的萬科星園，為了孩子上學(xué)方便，考慮將現(xiàn)有的房子置換到海淀區(qū)，離中關(guān)村近一點，看了下在中關(guān)村附近放價高，且樓比較舊，存在學(xué)區(qū)房降價的風險，請問從財富保值增值的角度看，是不置換，在學(xué)校附近租房子好，還是置換好？如置換，請推薦重點看哪些樓盤為好呢？總價預(yù)算在1000～1200萬元，謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!萬科星園屬于奧森板塊品質(zhì)還可的盤,熱度一直靠前,流通性很好,奧森屬于純居住板塊，沒有學(xué)區(qū)溢價，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源在市場上比較稀缺。整個區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領(lǐng)導(dǎo);人文環(huán)境屬于社會上層精英階層;這個盤有持有的價值,
孩子不需要學(xué)區(qū)名額,完全沒必要再往學(xué)區(qū)房里擠,學(xué)區(qū)房是高危投資品,不建議刻意去投資,隨著政策不斷變化,學(xué)區(qū)的概念可能會隨時取消,風險比較大,星球內(nèi)會員因孩子上學(xué)因素,一般都是建議買小的,因為房產(chǎn)價格高出來的部分是學(xué)位的價格;學(xué)位是按套計算,與戶型大小無關(guān).
房價則是按照平米計算,大小房產(chǎn)學(xué)區(qū)價值一樣,大房產(chǎn)等于多付出了很多溢價,一旦學(xué)區(qū)改動,可能面臨巨大損失,如果您愿意博一把,學(xué)區(qū)房的收益性中短期可能會實現(xiàn)暴擊,但風險和機會并存;比較穩(wěn)健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學(xué)區(qū)房夸張,但不會出現(xiàn)波動的現(xiàn)象,而是跟著區(qū)域的價值穩(wěn)健向上爬;比較穩(wěn)健一些!
中關(guān)村一帶一是有學(xué)區(qū)溢價,二是樓盤較舊,居住體驗不如萬科星園,2017年之后房價上漲的規(guī)律是遇到行情第一波上漲的是學(xué)區(qū)房和熱門區(qū)域(核心區(qū))品質(zhì)次新,第二波仍是學(xué)區(qū)+成熟的溢出區(qū)域(同樣是品質(zhì)次新),第三波依然是學(xué)區(qū)+熱門核心區(qū)域+溢出區(qū)域的品質(zhì)次新+剛需盤;
我看好的學(xué)區(qū)房不多,一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域的品質(zhì)盤還可,拋去學(xué)區(qū)因素,自身價值很稀缺可以考慮的,這種盤如果學(xué)區(qū)有變化,不會瞬間轉(zhuǎn)移價值,安全系數(shù)相對高一些;1000-1200在中關(guān)村一帶選不到品質(zhì)盤,從保值增值的角度,繼續(xù)持有萬科星園,以租換租,比較穩(wěn)健一些;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理;祝一切順利!
Q:提問:京總您好，有了二娃想把老北苑的西南向二居升級為南向或者南北通透的三居，因為熟悉這邊的環(huán)境，就想在附近換，哪個小區(qū)性價比高，給些意見唄？
如果對居住環(huán)境要求不是特別高,可以優(yōu)先考慮第二梯隊,也就是華茂城和世華泊郡;新北苑前期還是存在一定炒作現(xiàn)象的,目前高端盤存在一定的溢價;新北苑屬于純居住板塊整體城市面貌比較新,主要的價值是填補這個區(qū)域中產(chǎn)對高品質(zhì)居住的需求，其購買力還是依托外區(qū)的產(chǎn)業(yè)，像望京、中關(guān)村朝陽園、來廣營，也正是因為這些因素新北苑前期漲勢過于快,導(dǎo)致目前是存在溢價;所有前期完成過漲幅的新區(qū)如果要走向更高的臺階,需要能夠承接更高端的客戶,這些區(qū)域的樓盤和區(qū)域也就必須獲得更高端客戶的認可,
只有這樣,這個區(qū)域才能有所突破;被一次次的購買力推動房價上漲,說的簡單點就是新北苑這個區(qū)域前期能買的已經(jīng)基本全買了,這些購買者有本地的,有外地的,未來只有吸引新的購買力才有可能把這個區(qū)域的價格推高,如果單靠本區(qū)域內(nèi)置換不會太明顯;保守一點第二梯隊比較穩(wěn)健,激進一點如果長持的話第一梯隊也可;建議認真閱讀精華欄的文章81北京樓市的十年主流預(yù)判（2022-2032）
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