Q房網(wǎng)一位房產(chǎn)經(jīng)紀人對《證券日報》記者表示,目前銀行房貸全面收緊,貸款非常困難,以前征信稍微有點瑕疵,比如信用卡逾期在3次以內(nèi)銀行基本都能給批貸,現(xiàn)在哪怕僅有1次逾期也都會成為銀行不批貸的理由,行業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)買家因貸款申請被拒而面臨違約的情況出現(xiàn)。
黃金周現(xiàn)零成交日
根據(jù)北京市在長假前一天出臺的樓市調(diào)控新政,購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%,購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的,無論有無貸款記錄,首付款比例均不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。
受到新政的影響,黃金周開始,北京樓市一片冷清,9月30日,北京住房網(wǎng)上簽約套數(shù)為4704套,而國慶第一天住房網(wǎng)簽量較前一日下降逾4000套。
根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計,10月1日到7日,北京住房網(wǎng)簽套數(shù)共2186套(10月1日605套、2日412套、3日302套、4日185套、5日211套、6日209套、7日262套)。也就是說,國慶七天的網(wǎng)簽成交量還不及9月30日一天的成交量。
而在這之中,現(xiàn)房住宅簽約占比極少,10月3號更是出現(xiàn)了現(xiàn)房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為零的情況。北京住建委數(shù)據(jù)顯示,10月3日,北京住房網(wǎng)上簽約套數(shù)為302套,網(wǎng)上簽約面積共17261平方米。包括現(xiàn)房網(wǎng)上簽約為129套,網(wǎng)上簽約面積為5336平方米,其中,住宅套數(shù)為0套;存量房網(wǎng)上簽約16套,網(wǎng)上簽約面積1340平方米,其中,住宅簽約套數(shù)為14套,住宅簽約面積為1176平方米。期房網(wǎng)上簽約套數(shù)為157套,網(wǎng)上簽約面積10585平方米,其中,住宅套數(shù)為6套,住宅面積為1047平方米。
而在黃金周的其余時間,除了10月1日的網(wǎng)簽住宅套數(shù)為61套以外,其余住宅的網(wǎng)簽數(shù)也沒有超過50套,與去年同期相比,下降幅度明顯?!蹲C券日報》記者咨詢了鏈家、我愛我家、Q房網(wǎng)的多名房產(chǎn)經(jīng)紀人,許多經(jīng)紀人都向記者表示,十一黃金周7天加班,除了租房簽約以外,房屋買賣一單未成。
中金地產(chǎn)預(yù)計,北京樓市四季度成交“旺季難旺”,環(huán)比或下滑15%。但首套房首付比例上調(diào)對于新房剛需客戶的實際購買力影響有限;預(yù)計全國政策導(dǎo)向仍然還是“因城施策”,但風(fēng)向已進入“再加碼階段”。
花旗銀行則發(fā)表報告指出,近期的調(diào)控主要由于政府為一些過熱的市場降溫,避免市場于10月份旺季過分狂熱。花旗預(yù)計,未來將會繼續(xù)有地方性樓市調(diào)控,但預(yù)計全國性政策將持續(xù)寬松,因為未來六個月市場熱潮將由一、二線城市及個別三線城市轉(zhuǎn)移至更多三線城市,這對于進一步刺激基建等目標(biāo)而言是必要的。
湊不夠首付放棄購房
新政規(guī)定,對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的,無論有無貸款記錄,首付款比例均不低于50%,購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。
所謂非普通自住房,北京規(guī)定,非普通住宅有認定的三個標(biāo)準(zhǔn):一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0);二是單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米);三是實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍。只要符合上述任何一條,就算非普通住宅。
Q房網(wǎng)房屋經(jīng)紀人王先生對《證券日報》記者表示,以前,二套房的認定為“認貸不認房”,對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買商品房,執(zhí)行首套房貸款政策。由于二套房一律執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%,因此首套房和二套房在貸款利率上差距明顯,以前的條款對于小房換大房的購房人很有利。
但是此次新政執(zhí)行的將是“認房又認貸”的政策,即只要該家庭名下有房,再次購房時無論是否還有貸款,執(zhí)行的都是二套房的貸款政策。
以購買一套總價500萬元的二套房計算,在新政出臺前,原有房產(chǎn)如果貸款已經(jīng)結(jié)清,只需要繳納30%的首付款,也就是150萬元,剩余350萬貸款按照首套房普遍的基準(zhǔn)利率八五折計算,貸款30年,等額本息還款的情況下,還款總額為613.9萬元,月還款為17054萬元.,利息總支出263.9萬元。
新政后,按照50%的首付比例計算,首付最低為250萬元,剩余的250萬元按照二套房利率上浮10%計算,貸款30年,等額本息還款的情況下,總還款額為504.8萬元,月還款額為1.4萬元,利息支出總計為254.8萬元。
如果按照非普通住宅70%的首付比例計算,首付最低為350萬元,剩余的150萬元按照二套房利率上浮10%計算,貸款30年,等額本息還款的情況下,總還款額為302.8萬元,月還款額為8413元,利息總支出152.8萬元。
也就是說,購買總價為500萬元的二套房,在調(diào)整政策后,首付最少要多交100萬元,這顯然不是一個小數(shù)字。
鏈家地產(chǎn)亞運村店一名房產(chǎn)經(jīng)紀人對本報記者表示,調(diào)整新政后,二套房首付比例提高,導(dǎo)致很多人意向購房人在緊張的湊首付,很多人都是把裝修買家具家電的預(yù)算湊到首付中,但即便這樣好多家庭也因為首付不足而放棄。
購房人“一貸難求”
購房人即便過了首付關(guān),還有貸款關(guān)。Q房網(wǎng)房屋經(jīng)紀人王先生對《證券日報》記者表示,現(xiàn)在貸款太困難,以前合作的光大銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等目前批貸都比較困難,即便利率上浮10%,銀行也卡得很緊?!般y行對于征信的要求非常嚴格,以往信用卡逾期在3次以內(nèi)銀行都能審批通過,現(xiàn)在1次逾期都不行”。
光大銀行個金部人士則表示,每年第四季度,銀行的貸款額度基本已經(jīng)用完,收緊貸款除了政策方面的原因,也有銀行貸款節(jié)奏安排的因素,按照慣例,上半年尤其是五一前后的貸款發(fā)放應(yīng)該是較快的。目前該行最新的內(nèi)部政策還未下發(fā),不過嚴格執(zhí)行新政是肯定的,按照以往慣例,網(wǎng)簽日期在9月30號之前的,應(yīng)該可以按照老政策執(zhí)行。
據(jù)本報記者了解,如果買房人的貸款不能夠獲批,后續(xù)將產(chǎn)生一系列的影響。Q房網(wǎng)房屋經(jīng)紀人王先生解釋稱,如果購房人與中介公司簽署的合同不是三方免責(zé)合同,那么購房人貸款不能順利獲批可能導(dǎo)致買房違約,此時購房人的定金要不回來,部分中介公司的中介費用也不能退還。因此購房最好簽署三方免責(zé)條款,這樣因為政策變動等不可抗力造成的違約,定金和中介費都可以退還。
上述說法也得到了鏈家房屋經(jīng)紀人的認可,其表示,如果貸款一直不能貸下來,購房者的定金肯定是不能退的,不過鏈家表示,要是不能完成購房手續(xù),中介費是予以退還的,“目前確實出現(xiàn)了中資行批貸困難的現(xiàn)象,不過外資行比較寬松,如果購房人征信有瑕疵,不妨換到外資行進行咨詢”。