在回答這個(gè)問題之前,我們先捋一下新房及二手房的交易流程。

目前來說,新房的交易流程相對簡單,主要是以下幾個(gè)步驟:

新房交易流程

二手房流程相對復(fù)雜一些,主要包括的流程一般是:

二手房交易流程

明確以上交易流程的目的其實(shí)為了搞清楚購房者開始還貸款時(shí),是否已經(jīng)辦理完畢房產(chǎn)證。我們都知道,在我們國家不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都是以登記作為生效的條件(法律另有規(guī)定的除外),簡單點(diǎn)說,購房者是否已經(jīng)在法律上成為房屋的主人,是以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記為準(zhǔn)的,再通俗點(diǎn),就是以房本上顯示的為準(zhǔn)。所以,在開始還貸款時(shí),是否已經(jīng)辦理完畢房產(chǎn)證成為后續(xù)處理此類事情的關(guān)鍵。

各項(xiàng)步驟先后順序在實(shí)際交易過程中可能存在一些不同。但整體上,新房的買賣合同通常約定在交房后700日內(nèi)辦理完畢房產(chǎn)證,那么在新房交易時(shí)就存在已經(jīng)開始償還銀行貸款但房產(chǎn)證還未辦理完成的情況。而在二手房交易中都是先過戶再開始還貸款,已經(jīng)開始還貸款的二手房購房者是必然已經(jīng)完成過戶了。

理清這些背景,咱們再看應(yīng)該如何處理這類事情呢?

根據(jù)有關(guān)繼承的法律規(guī)定,如果購房人去世,那么銀行有權(quán)要求其繼承人在貸款人的遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。其遺產(chǎn)要用于償還貸款,遺產(chǎn)被繼承的,繼承人要在繼承的份額內(nèi)承擔(dān)還款責(zé)任。如果購房人的繼承人完全放棄繼承的,對被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)償還責(zé)任。如果按揭的貸款屬夫妻共同債務(wù),其配偶有義務(wù)還款。也就是說,購房人去世了,其配偶、子女或父母等是具有還款義務(wù)的,如果他們無力繼續(xù)償還,可以采取的方法主要有:

1.如果只是暫時(shí)無力償還貸款的,那么可以先向銀行申請延期還款,延期后的利息費(fèi)用等可能會(huì)與原月供數(shù)額不同,具體需要與銀行協(xié)商。

2.如果確實(shí)長期無力償還,根據(jù)是否已辦理房產(chǎn)證可以采取的方法也不同。

一、針對未辦理房產(chǎn)證的新房

針對未辦房產(chǎn)證的新房如何處理,咱們先看一個(gè)發(fā)生在北京的案例:

2013年,李遠(yuǎn)(化名)的兒子李征(化名)與某房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議,購買順義一處房子,總價(jià)約102.5萬,付款方式為商業(yè)貸款。

當(dāng)年9月,雙方正式簽訂商品房預(yù)售合同。10月,李征向該房地產(chǎn)公司支付首付款41萬余元。

2014年1月,李征向銀行貸款61萬元,于當(dāng)日打入房地產(chǎn)公司的賬戶。2014年2月起,李征開始償還貸款。

2015年4月,李征因病去世,并無子女,其父母成為第一繼承人。

基于此,李遠(yuǎn)向法院提起訴訟,請求解除其子與房地產(chǎn)公司簽訂的購房合同,房地產(chǎn)公司收回房屋,退還錢款。

法院審理過程中,被告表示:同意終止合同以及與第三人貸款合同,終止合同之前所涉及應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)的費(fèi)用(解除前欠銀行的本金、利息和滯納金,拖欠的物業(yè)費(fèi),若房屋有損害由原告恢復(fù)原狀)由原告負(fù)擔(dān)。

雖然該案件的判決結(jié)果并未在網(wǎng)上披露,但我們也能從已經(jīng)披露的庭審過程中看出:如果是未過戶的新房出現(xiàn)類似情況,購房者的近親屬可與開發(fā)商協(xié)商,解除購房合同,合同解除后就是互相返還,購房者返還房屋,開發(fā)商退還房款,房屋買賣合同解除后,與銀行的借款合同也自然解除。這種情況下,借款人可能會(huì)損失部分首付款。

二、針對二手房及已經(jīng)辦理房產(chǎn)證的新房

如果是已經(jīng)完成過戶的房子,那么從法律上購房者已經(jīng)成為房屋的主人,“生米已經(jīng)煮成熟飯”,無法通過解除合同這樣的途徑來解決了,那么購房人可能面臨的情況就是以下兩種:

1.房屋被銀行拍賣或變賣。在借款人逾期支付房貸的一定期限后,銀行可能會(huì)采取拍賣或變賣房產(chǎn)的方式保全債權(quán)。需要進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)的是,如果房價(jià)上漲拍賣或變賣所得價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分仍屬于借款人;如果房價(jià)下跌拍賣或變賣所得價(jià)款不足以償還債權(quán)的,那么借款人仍需要償還剩余部分。

2.房屋已過戶,借款人可以自行將房屋出賣,買家支付房款后借款人將剩余房貸提前一次結(jié)清。如果是限價(jià)房或共有產(chǎn)權(quán)房,在出售時(shí)還需要滿足政策要求,比如距離首次交易滿五年等。此外,如果購房不久就遇到此類情況,距離上次交易不滿五年甚至不滿兩年,再次交易的稅費(fèi)也會(huì)較高,對房價(jià)產(chǎn)生較大不利影響。

最后,我們向吳同學(xué)的不幸離世致以沉痛哀悼,祝愿他的家人早日走出陰霾重拾生活希望。也衷心地建議每一位粉絲都能保重自己的身體,不要因?yàn)楸池?fù)的房貸壓力透支自己寶貴的生命,祝愿本篇文章的所有內(nèi)容在未來都不會(huì)被大家需要。