10月04日訊,今年“十一”長假的打開方式有點“別樣”:“金九銀十”交界,國內(nèi)多地接連出臺樓市新政。自9月30日至10月2日,短短三天時間,北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢共計9個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策,多地重啟限購限貸。這意味著2014年開始松綁的中國樓市政策或?qū)⒃俅尾饺牍拯c。但房價將是否真有實質(zhì)性的下跌?

首先,來看下中國房地產(chǎn)三大信號彈:

中國居民房貸收入比,超日本房地產(chǎn)泡沫時期

據(jù)數(shù)據(jù),目前中國居民房貸收入比是0.46,已經(jīng)超過了日本房地產(chǎn)泡沫時期的水平,如果按現(xiàn)有速度擴張,5年內(nèi)將達到美國次貸危機前的歷史高點。

房地產(chǎn)市場重磅數(shù)據(jù),接近美國金融危機峰值

如果從新增房貸/新增地產(chǎn)銷售看,美國2007年時的峰值為52.6%。而中國2015年已經(jīng)上升到了35%,2016年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%,已接近美國金融危機期間峰值水平。

杠桿加碼!中國個人房貸余額是16.55萬億

去年,一場杠桿推動的股市大漲大落讓大家記憶深刻,我們也來對比一下,6月18日,券商融資余額達到了歷史高峰2.26萬億元,再加上估算的場外配資1.5—2萬億元,場內(nèi)外融資合計約4萬億元。

截至今年6月底,中國個人房貸余額是16.55萬億元,如果按照二季度的房貸增加額推算,到了三季度末,房貸余額將達到17.9萬億元左右,單純從杠桿資金的絕對量而言,比去年的股市泡沫,有過之而無不及。

由此看來,調(diào)整房價似乎必不可擋。那么調(diào)控政策是否真是房價下跌前的試水?

今年以來樓市表現(xiàn)令人困惑,城市之間和城市內(nèi)部分化態(tài)勢加劇成為市場的真實寫照。這就屬于一種樓市局部過熱的狀況,如同貧富差距般出現(xiàn)極端化。但仍處于可控的范圍內(nèi),所幸也是此次出臺調(diào)控政策的初衷吧。

近期熱點城市政策收緊力度升級,或限購限貸,或限房價地價,或加強監(jiān)管,政策主要以抑制投資投機需求為重點,特別是購買人群受限及信貸收緊,短期將為當(dāng)前過熱樓市適當(dāng)降溫,也將成為更多城市控制房價的重要選擇。

對于熱點城市則應(yīng)主動公布土地儲備和供應(yīng)計劃,合理引導(dǎo)市場預(yù)期,抑制短期市場波動。對去庫存壓力較大的部分三四線城市,應(yīng)執(zhí)行區(qū)別于熱點城市的支持政策,通過合理信貸政策引導(dǎo),讓小地方樓市活躍起來,大城市冷靜下來。

當(dāng)然,需要注意的是,此類市場拐點是周期性的,而非房價有實質(zhì)性下跌!

此外,一方面要警惕樓市有泡沫,對居民生活成本影響較大,并影響實體經(jīng)濟;另一方面要實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)增長,宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)換增長動力尚需時日,還需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用。因此政府要把握好樓市調(diào)控政策的平衡點,既要防控風(fēng)險,又要穩(wěn)定樓市,確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。筆者也相信目前所遇到的問題國家都會是迎刃而解,中國的經(jīng)濟增長依舊名列世界前茅,相信也會越發(fā)繁榮昌盛!