10月04日訊,最近一則關(guān)于深圳龍崗區(qū)官方報告中提出的“服務華為”的消息在朋友圈刷屏,透露的是政府對于華為外遷的焦慮和擔心。近幾年深圳的人力成本和租金成本都在明顯上漲,特別是去年一年的“一路狂奔”讓不少制造企業(yè)感受到了租金費用導致的壓力。早在2012年,華為就在東莞松山湖注冊了華為終端(東莞)有限公司,這幾年又加大了對松山湖的投資,種種的動作讓“外遷”的可能性增大了許多。

中國房地產(chǎn)被稱為虛擬經(jīng)濟并非浪得虛名,連華為這樣世界頂級的實體經(jīng)濟企業(yè)都被它重重的壓縮生存空間,別的實體企業(yè)的境遇就可想而知了。華為還可以遷去東莞,那連東莞也遷不起的企業(yè)該怎么辦?有不少正在遷出中國。對此讓我們看看任正非在新華社專訪中是怎么說的吧:

“現(xiàn)在,世界的中心在哪里?不知道,會分散化,會去低成本的地方。高成本最終會摧毀你的競爭力。而且現(xiàn)在有了高鐵、網(wǎng)絡、高速公路,活力分布的時代已經(jīng)形成了,但不會聚集在高成本的地方。深圳房地產(chǎn)太多了,沒有大塊的工業(yè)用地了。大家知道大工業(yè)的發(fā)展,每一個公司都需要一定的空間發(fā)展。”

是的,正如任正非所言,高成本最終會摧毀你的競爭力。而房地產(chǎn)的虛擬繁榮正在大規(guī)模系統(tǒng)性的推高成本:土地價格,資金成本,人工成本。這些高成本成了實體經(jīng)濟不可承受之重。任正非的話揭示了房地產(chǎn)的虛擬繁榮掏空中國實體經(jīng)濟的本質(zhì)。

中國的房地產(chǎn)不退燒,中國的實體經(jīng)濟如何振興。關(guān)于這一點,很多人從道義(比如沒房難結(jié)婚)上,或者從住房市場的供求層面,或者從土地財政,或者從腐敗叢生(依然是道義視角)等等方面闡述過。這些文章有一個共同的特點,那就是偏重譴責。但是譴責一般很難代表宏觀趨勢的力量,而更多是道義的力量。筆者在此將通過宏觀金融經(jīng)濟學的視角,為大家揭示房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟的大趨勢,以及對中國人財富配置的深遠影響。

貨幣乘數(shù)和房地產(chǎn)價格同比增速在趨勢上一致性很高。貨幣乘數(shù)的下行趨勢確立之后,房地產(chǎn)價格同比增速也會確立下行趨勢;貨幣乘數(shù)的上行趨勢確立之后,房地產(chǎn)價格同比增速也會確立上行趨勢。貨幣乘數(shù)=貨幣供給/基礎(chǔ)貨幣。貨幣供給等于通貨(即流通中的現(xiàn)金)和活期存款的總和;而基礎(chǔ)貨幣等于通貨和準備金的總和。一般而言,貨幣乘數(shù)越高,整個金融體系的杠桿就越高。所以可以說中國的房地產(chǎn)繁榮是通過給金融體系增加杠桿來實現(xiàn)的。但現(xiàn)在有一個問題就是,中國經(jīng)濟已經(jīng)無法再承受更高的杠桿了。

目前中國的貨幣乘數(shù)已經(jīng)達到歷史最高水平,這意味著金融體系的杠桿已經(jīng)到了極限位置,很難再給房地產(chǎn)價格以持續(xù)的支撐。關(guān)于金融體系的杠桿已經(jīng)到了極限位置,我想給大家?guī)讉€關(guān)鍵詞:“眾籌 炒房”“票據(jù) 套利”“P2P 葉問”。目前,中國的金融杠桿或許已是瘋狂了。

筆者的研判就是,貨幣乘數(shù)未來會出現(xiàn)坍塌式的下滑,而這將給房地產(chǎn)以巨大的下行壓力。中國經(jīng)濟要去杠桿,貨幣乘數(shù)就必須下行,而這意味著房價同比增速必須下行。

中國房地產(chǎn)市場的繁榮是以金融體系的高杠桿為基礎(chǔ)的。中國經(jīng)濟要去杠桿,和房地產(chǎn)市場的繁榮,這兩件事是滅火和潑油的關(guān)系。結(jié)論到這,筆者聯(lián)想到近來房地產(chǎn)去庫存政策在執(zhí)行過程中變成了房價暴漲,這種潑油滅火的方式將對中國房地產(chǎn)帶來災難。

重要的事說兩遍:高杠桿下的中國經(jīng)濟要突圍,房地產(chǎn)就不能夠再繁榮下去了。

房地產(chǎn)繁榮和中國經(jīng)濟軟著陸已經(jīng)成了魚和熊掌不可兼得了。一個必須加杠桿,一個必須去杠桿。要保房地產(chǎn),又要去杠桿,這是自欺欺人。

一直以來主流媒體都講房地產(chǎn)最大的風險是高庫存,應該從供需層面發(fā)力去庫存,筆者一直強調(diào)房地產(chǎn)最大的風險和供需無關(guān),而在于金融杠桿:“深圳的很多房子其實被打包到了p2p金融,互聯(lián)網(wǎng)金融,信托,理財產(chǎn)品里面去,也就是充當了其債務融資的抵押品,還有的就是純粹作為投機投資,或者作為地下錢莊的洗錢工具。

具體來說,影子銀行的資金不少投入了以房地產(chǎn)為抵押物的高利貸里,有的干脆直接進入了樓市,另外,香港是中國大陸的非法現(xiàn)金流洗錢中心(每年數(shù)千億美元之巨),深圳毗鄰香港,坐享地下錢莊海量流動性之便利,這些錢不少便以樓房的形式囤積著,由于深圳地產(chǎn)可以在香港某些金融機構(gòu)做抵押品融資,就可使黑錢流出境外。深圳在p2p金融,互聯(lián)網(wǎng)金融,信托,理財產(chǎn)品,地下錢莊等方面均走在全國前列,深圳樓市(特別是大戶型)的火爆與之密不可分。

再推而廣之,整個一線城市的房地產(chǎn)均通過影子銀行放大了杠桿,一線城市樓市的堅挺很大一部分源于影子銀行的杠桿支撐。房地產(chǎn)的危機并不是供求的危機,而是融資杠桿的危機,就像漢能股票的腰斬風險,并非其二級市場的供需,而是其被用來作為質(zhì)押物融資的杠桿風險。房地產(chǎn)去庫存之戰(zhàn)不僅是供需再平衡之戰(zhàn),更是金融杠桿風險之戰(zhàn),搞不好會重蹈股災的覆轍?!?/p>

文章發(fā)表后就出了鏈家炒房和首付貸的丑聞。再有就是近日北京日報報道,北京很多房主通過擔保公司從銀行違規(guī)騙取消費貸資金用于炒房。其操作手法與股災前質(zhì)押股票配資炒股如出一轍。房地產(chǎn)通過高杠桿去庫存的結(jié)局請參考超級股災。從房地產(chǎn)商到房地產(chǎn)抵押融資套利的所有參與者將遭受重創(chuàng)。

房地產(chǎn)是中國所有債務杠桿之母。高杠桿就像毒品,這一點炒過期貨的人深有體會。所以人家美國房地產(chǎn)去庫存很大一部分上都是通過降價進行的,我們卻是通過房價暴漲來去庫存的。這就和指望某證券公司和司度聯(lián)手能在超級股災期間幫助中國維護金融穩(wěn)定一樣,可能嗎?

是時候考慮再不觸發(fā)系統(tǒng)性金融風險的情況下,讓房地產(chǎn)業(yè)按照市場出清的規(guī)律走向終點了。一旦給銀行業(yè)和地方政府建立了防火墻(不良資產(chǎn)剝離和債務置換),中央很有可能就會讓房地產(chǎn)業(yè)在市場出清的海嘯中自生自滅了。

這將是一場舉世罕見的虛擬財富毀滅戰(zhàn)。中國實業(yè)將在房地產(chǎn)業(yè)的廢墟上涅槃重生。