廣東：抑制重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲

廣州

去化周期降至10個(gè)月

房?jī)r(jià)走勢(shì)較為穩(wěn)健

年初還發(fā)愁如何樓市去庫存，三個(gè)季度過后，廣州中心城區(qū)已出現(xiàn)“建房速度追不上賣房速度”的局面。合富輝煌監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，隨著廣州連續(xù)多月過萬套成交，廣州一手住宅去化周期已從年初15個(gè)月降至10個(gè)月。從大廣州范圍來看，今年前三季度一手住宅成交均價(jià)為16495元/平方米，同比去年漲幅約為8.5%，“放眼全國來看，漲幅還不算多”。

前八個(gè)月蓋房不及賣房快

“年初，政府部門還出臺(tái)了‘房地產(chǎn)去庫存行動(dòng)計(jì)劃’，原以為是‘困難重重’。半年時(shí)間不到，幾乎所有的珠三角城市都完成了任務(wù)。”廣東省房協(xié)理事趙卓文感嘆。

在過去的幾年中，廣州市商品住宅新開工面積保持快速增長，新開工面積始終超過銷售面積，導(dǎo)致庫存增加。2016年初，廣州也成為北上廣深四大一線城市當(dāng)中唯一有去庫存任務(wù)的城市。

進(jìn)入2016年之后，廣州樓市出現(xiàn)了連續(xù)多月新建商品住宅成交破萬套的情況，3-8月，全市商品住宅成交量連續(xù)6個(gè)月保持每月110萬㎡左右的高位水平。合富輝煌監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1-8月廣州商品住宅累計(jì)成交870萬㎡，同比增長30%。而在同一段時(shí)間內(nèi)，全市商品住宅新增供應(yīng)面積僅590萬㎡，供需缺口達(dá)到了280萬㎡。

“廣州新建商品住宅存量面積已經(jīng)由今年初的1405萬㎡降至9月初的1197萬㎡，消化周期由今年初的15個(gè)月縮短至當(dāng)前的10個(gè)月?！焙细环康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

“全國看廣州漲幅不算多”

根據(jù)陽光家緣網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月28日，廣州今年已網(wǎng)簽一手住宅89242套。廣州此前成交量最多的2013年，全年網(wǎng)簽92836套。這意味著今年只用了九個(gè)月時(shí)間，廣州賣房數(shù)量就已經(jīng)逼近史上最高年成交記錄。

值得注意的是，盡管部分樓盤出現(xiàn)漲價(jià)情況，不過從全市房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，顯得較為穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，廣州一手住宅成交均價(jià)為16495元/平方米，同比2015年15202元/平方米的均價(jià)，漲幅約為8.5%。如從化今年一手住宅成交均價(jià)依然在8457元/平方米，增城、花都兩區(qū)的均價(jià)也在萬元左右。

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，如果廣州和自己比，房?jī)r(jià)的確漲了不少。但如果放眼全國，廣州房?jī)r(jià)漲幅不算多，北上深同比漲幅都在60%以上，蘇州杭州南京廈門等同比漲幅都在五成以上。

深圳

前三季度成交降近四成不存在去庫存壓力

今年3月，深圳“325新政”出臺(tái)后，加上購房需求的提前釋放、房?jī)r(jià)高企等影響，樓市降溫明顯。深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，8月樓價(jià)為57728元/平米。

Q房網(wǎng)市場(chǎng)觀察員任晉東表示，整體來看，“325新政”調(diào)控?cái)D出了大部分樓市投機(jī)資金，讓樓市趨于穩(wěn)定。

3月新政成分水嶺

今年3月新政出臺(tái)前后成樓市分水嶺，據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，新房2月成交量最高，為5410套，其后呈現(xiàn)遞減態(tài)勢(shì)，而8月僅成交2312套。

深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示，新房前三季度供應(yīng)和成交都不算旺，同比去年下降近四成，只占到去年全年的一半。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，深圳1-8月庫存量保持在400萬平米左右，除了2、3月份，其他6個(gè)月去化速度減慢，此外，5月庫存量最高，達(dá)426.98萬平米。

南都房地產(chǎn)資深研究員邱永寬表示，若以深圳8月份消化速度，需要18個(gè)月；不過，要以“325新政”以前1-3月份的消化速度來看，則需要8.2個(gè)月。

而接下來的10月、11月份的成交量將超過3000套，按此水平，大概需要10-12個(gè)月消化期。根據(jù)深圳情況，可售房源一般都被“留存余貨”，實(shí)際去化周期比理論上的要短，因此，深圳樓市不存在真正意義上的去庫存壓力。

后市成交量增幅不大

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，深圳今年1-8月新盤和加推的項(xiàng)目一共77個(gè)，與去年截至8月的96個(gè)項(xiàng)目相比，仍存在差距。不過，隨著“金九銀十”的到來，9月截至29日預(yù)售項(xiàng)目增加至12個(gè)，加上單個(gè)項(xiàng)目可售住宅套數(shù)明顯增加，可見開發(fā)商對(duì)后市仍然樂觀。

對(duì)于后市，邱永寬認(rèn)為，隨著今年9月深圳入戶門檻放寬，銀行房貸利率優(yōu)惠，深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力等影響，加上“325新政”影響已基本消化，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月深圳樓市成交量將穩(wěn)步增長。不過由于深圳房?jī)r(jià)已到高位，在中國現(xiàn)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及其他各地限購等新政的影響下，成交量增幅不會(huì)太大。

東莞

均價(jià)站穩(wěn)1.5萬元/平方米

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，今年1月東莞樓市均價(jià)為11350元/平方米，到8月為15028元/平米。

業(yè)內(nèi)研究人士表示，去年以來，東莞市住宅庫存一直處于低位狀態(tài)，去庫存周期約為3.3-3.9個(gè)月。今年前三季度市場(chǎng)持續(xù)升溫，去化速度加快，進(jìn)一步消耗了市場(chǎng)庫存。即使不斷有新房推向市場(chǎng)，但仍保持著3個(gè)月左右的低庫存周期。

與此同時(shí)，商業(yè)、辦公等非住宅商品房去庫存周期達(dá)41.5個(gè)月，形勢(shì)比較嚴(yán)峻。

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