廣州
去化周期降至10個(gè)月
房?jī)r(jià)走勢(shì)較為穩(wěn)健
年初還發(fā)愁如何樓市去庫存,三個(gè)季度過后,廣州中心城區(qū)已出現(xiàn)“建房速度追不上賣房速度”的局面。合富輝煌監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,隨著廣州連續(xù)多月過萬套成交,廣州一手住宅去化周期已從年初15個(gè)月降至10個(gè)月。從大廣州范圍來看,今年前三季度一手住宅成交均價(jià)為16495元/平方米,同比去年漲幅約為8.5%,“放眼全國來看,漲幅還不算多”。
前八個(gè)月蓋房不及賣房快
“年初,政府部門還出臺(tái)了‘房地產(chǎn)去庫存行動(dòng)計(jì)劃’,原以為是‘困難重重’。半年時(shí)間不到,幾乎所有的珠三角城市都完成了任務(wù)。”廣東省房協(xié)理事趙卓文感嘆。
在過去的幾年中,廣州市商品住宅新開工面積保持快速增長,新開工面積始終超過銷售面積,導(dǎo)致庫存增加。2016年初,廣州也成為北上廣深四大一線城市當(dāng)中唯一有去庫存任務(wù)的城市。
進(jìn)入2016年之后,廣州樓市出現(xiàn)了連續(xù)多月新建商品住宅成交破萬套的情況,3-8月,全市商品住宅成交量連續(xù)6個(gè)月保持每月110萬㎡左右的高位水平。合富輝煌監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,1-8月廣州商品住宅累計(jì)成交870萬㎡,同比增長30%。而在同一段時(shí)間內(nèi),全市商品住宅新增供應(yīng)面積僅590萬㎡,供需缺口達(dá)到了280萬㎡。
“廣州新建商品住宅存量面積已經(jīng)由今年初的1405萬㎡降至9月初的1197萬㎡,消化周期由今年初的15個(gè)月縮短至當(dāng)前的10個(gè)月?!焙细环康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
“全國看廣州漲幅不算多”
根據(jù)陽光家緣網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)顯示,截至9月28日,廣州今年已網(wǎng)簽一手住宅89242套。廣州此前成交量最多的2013年,全年網(wǎng)簽92836套。這意味著今年只用了九個(gè)月時(shí)間,廣州賣房數(shù)量就已經(jīng)逼近史上最高年成交記錄。
值得注意的是,盡管部分樓盤出現(xiàn)漲價(jià)情況,不過從全市房?jī)r(jià)走勢(shì)來看,顯得較為穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示,截至9月28日,廣州一手住宅成交均價(jià)為16495元/平方米,同比2015年15202元/平方米的均價(jià),漲幅約為8.5%。如從化今年一手住宅成交均價(jià)依然在8457元/平方米,增城、花都兩區(qū)的均價(jià)也在萬元左右。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示,如果廣州和自己比,房?jī)r(jià)的確漲了不少。但如果放眼全國,廣州房?jī)r(jià)漲幅不算多,北上深同比漲幅都在60%以上,蘇州杭州南京廈門等同比漲幅都在五成以上。
深圳
前三季度成交降近四成不存在去庫存壓力
今年3月,深圳“325新政”出臺(tái)后,加上購房需求的提前釋放、房?jī)r(jià)高企等影響,樓市降溫明顯。深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示,8月樓價(jià)為57728元/平米。
Q房網(wǎng)市場(chǎng)觀察員任晉東表示,整體來看,“325新政”調(diào)控?cái)D出了大部分樓市投機(jī)資金,讓樓市趨于穩(wěn)定。
3月新政成分水嶺
今年3月新政出臺(tái)前后成樓市分水嶺,據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示,新房2月成交量最高,為5410套,其后呈現(xiàn)遞減態(tài)勢(shì),而8月僅成交2312套。
深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示,新房前三季度供應(yīng)和成交都不算旺,同比去年下降近四成,只占到去年全年的一半。據(jù)中指院數(shù)據(jù),深圳1-8月庫存量保持在400萬平米左右,除了2、3月份,其他6個(gè)月去化速度減慢,此外,5月庫存量最高,達(dá)426.98萬平米。
南都房地產(chǎn)資深研究員邱永寬表示,若以深圳8月份消化速度,需要18個(gè)月;不過,要以“325新政”以前1-3月份的消化速度來看,則需要8.2個(gè)月。
而接下來的10月、11月份的成交量將超過3000套,按此水平,大概需要10-12個(gè)月消化期。根據(jù)深圳情況,可售房源一般都被“留存余貨”,實(shí)際去化周期比理論上的要短,因此,深圳樓市不存在真正意義上的去庫存壓力。
后市成交量增幅不大
Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,深圳今年1-8月新盤和加推的項(xiàng)目一共77個(gè),與去年截至8月的96個(gè)項(xiàng)目相比,仍存在差距。不過,隨著“金九銀十”的到來,9月截至29日預(yù)售項(xiàng)目增加至12個(gè),加上單個(gè)項(xiàng)目可售住宅套數(shù)明顯增加,可見開發(fā)商對(duì)后市仍然樂觀。
對(duì)于后市,邱永寬認(rèn)為,隨著今年9月深圳入戶門檻放寬,銀行房貸利率優(yōu)惠,深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力等影響,加上“325新政”影響已基本消化,預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月深圳樓市成交量將穩(wěn)步增長。不過由于深圳房?jī)r(jià)已到高位,在中國現(xiàn)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及其他各地限購等新政的影響下,成交量增幅不會(huì)太大。
東莞
均價(jià)站穩(wěn)1.5萬元/平方米
根據(jù)官方統(tǒng)計(jì),今年1月東莞樓市均價(jià)為11350元/平方米,到8月為15028元/平米。
業(yè)內(nèi)研究人士表示,去年以來,東莞市住宅庫存一直處于低位狀態(tài),去庫存周期約為3.3-3.9個(gè)月。今年前三季度市場(chǎng)持續(xù)升溫,去化速度加快,進(jìn)一步消耗了市場(chǎng)庫存。即使不斷有新房推向市場(chǎng),但仍保持著3個(gè)月左右的低庫存周期。
與此同時(shí),商業(yè)、辦公等非住宅商品房去庫存周期達(dá)41.5個(gè)月,形勢(shì)比較嚴(yán)峻。
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前8個(gè)月賣出11萬套房
2016年1-8月,惠州全市累計(jì)成交住宅110296套,相比去年同比上漲一倍有余。8月份均價(jià)9590元/平方米。
深圳客貢獻(xiàn)了其中至少七成的成交數(shù)據(jù),中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)披露,在鄰深的惠灣片區(qū)深圳客的比例高達(dá)九成半,在城區(qū)仲愷等區(qū)域也高達(dá)7成之多?;轂称瑓^(qū)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,庫存已經(jīng)去化至4-6個(gè)月,降至歷史最低。
珠海
8個(gè)月賣樓面積超去年全年
珠海前8個(gè)月賣樓面積已經(jīng)超過去年全年。今年1-8月份,珠海全市一手商品房銷售面積439.67萬平方米,同比上漲80.8%。
珠海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月珠海全市住宅庫存68.84萬平米,按照近6個(gè)月月均59萬平方米的去化速度,庫存去化周期僅需1.16個(gè)月。數(shù)據(jù)顯示,8月份珠海一手樓均價(jià)17922元/平方米。