近日，中國(guó)工商銀行公布了房貸新規(guī)：工商銀行天津分行表示，總行最新版《一手個(gè)人住房貸款管理辦法》和《二手個(gè)人住房貸款管理辦法》，將個(gè)人住房貸款借款申請(qǐng)人最高年齡從65周歲延長(zhǎng)到70周歲，借款申請(qǐng)人年齡與貸款期限之和不超過(guò)75年。
盡管借款人年齡上限、借款人年齡與貸款期限之和均延長(zhǎng)了5年，但值得注意的是，濱海新區(qū)個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)期限仍然是25年，這一點(diǎn)并沒(méi)有改變。
也就是說(shuō)，按照過(guò)往的規(guī)定，如果借款人年齡超過(guò)45歲，就無(wú)法申請(qǐng)到25年的貸款?，F(xiàn)在放寬到50歲也可以申請(qǐng)到25年貸款，年滿55歲的也可以申請(qǐng)到20年。
工行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次推出最新房貸政策，主要是為了適應(yīng)人口發(fā)展趨勢(shì)，滿足不同年齡階段尤其是中年以上居民的住房自住及改善性需求，減輕他們的每月還款壓力。
這就意味著，在濱海新區(qū)，以后大于50周歲的買(mǎi)房人都有機(jī)會(huì)申請(qǐng)到最長(zhǎng)達(dá)25年的貸款，這或許會(huì)對(duì)50-60周歲的買(mǎi)房人產(chǎn)生一定的吸引力。
貸款期限延長(zhǎng)了5年，每月的還款壓力確實(shí)會(huì)相對(duì)減小，但是長(zhǎng)期來(lái)看，支付的總利息卻是增加的。
比如購(gòu)買(mǎi)一套300萬(wàn)左右的房子，以首付3成來(lái)計(jì)算，需要貸款210萬(wàn)元，選擇等額本息、利率1.1倍的方式貸款，此前貸款20年每月要還款14315元，如果延長(zhǎng)到25年還款，月供就是12758元。
雖然表面上月供減少了1557元，但多貸款5年總共需多還約39萬(wàn)元的利息。
基準(zhǔn)利率“重出江湖”
4月，天津20家銀行中，僅有民生銀行一家沒(méi)有額度而停貸了，相比于春節(jié)剛過(guò)后5家銀行均停貸的情況，目前額度方面有所緩解。
但是總體來(lái)看，利率上浮比例相對(duì)于3月有所提高，“首套5%、二套10%”已屬于個(gè)別現(xiàn)象了。
目前首套能做到5%的只有農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中信銀行、華夏銀行這四家銀行。而這20家銀行中有11家的首套上浮利率均在10%以上。
但比較意外的是，農(nóng)商銀行可以做到基準(zhǔn)利率不上浮，這已實(shí)屬難得，但這個(gè)基準(zhǔn)利率也是有一定條件的，僅適用于在資質(zhì)較好的情況下，與銀行有合作的樓盤(pán)。
四大國(guó)有銀行利率上浮比例相對(duì)穩(wěn)定，但一些股份制銀行就相對(duì)有較大的調(diào)整。
光大銀行利率上浮比例最高，首套就已達(dá)到30%，二套達(dá)到了40%，這個(gè)比例相對(duì)于3月可是翻了好幾番。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，必然不會(huì)選擇這樣的利率上浮比例，可以說(shuō)光大銀行或許對(duì)于房貸業(yè)務(wù)正在“淡化”。
招商銀行首套、二套均為10%，可以做接力貸，需要父母是天津戶口、65歲以?xún)?nèi)；資質(zhì)好的客戶，父母年齡最高可到68-69歲，最長(zhǎng)年限可貸25年。
此外，招商銀行還有一個(gè)特別的操作，夫妻雙方離異后，一方在貸款時(shí)銀行流水不夠的情況下，夫妻仍舊可以共還。
建設(shè)銀行首套7%、二套15%，如果夫妻雙方在政府機(jī)構(gòu)工作，公積金高的就可以倒推銀行流水，不需要開(kāi)具證明，對(duì)于工資低而公積金高的購(gòu)房者非常有利。
通過(guò)最近的一些利率上浮情況可以發(fā)現(xiàn)，目前首套房貸平均利率增速逐漸向二套增速靠攏，比如招商銀行、浦發(fā)銀行、天津銀行首套和二套的上浮比例已經(jīng)相同了。
因此，有業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)二套房貸利率將與首套房貸利率逐漸拉開(kāi),差異化信貸政策將在利率上充分體現(xiàn)。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利率上浮，相應(yīng)的總還款利息也就增加，盡管在首付層面上看不到什么變化，但實(shí)際上購(gòu)房成本增加了。
以首套房、首付3成、貸款100萬(wàn)元、等額本息還款25年為例，來(lái)看看不同的利率上浮比例需要多還款多少錢(qián)。
以目前濱海新區(qū)各大銀行首付上浮5-10%的現(xiàn)狀來(lái)看，100萬(wàn)的貸款月供基本在6000元左右。
數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.124倍，環(huán)比2月上升0.92%，同比去年3月首套房貸款平均利率4.46%，上升23.54%。
房貸新規(guī)對(duì)濱海新區(qū)樓市有什么影響？
整體來(lái)看，這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。因?yàn)橘J款最長(zhǎng)年限沒(méi)有變化，這樣月供也就不會(huì)受到什么影響。
工行房貸新規(guī)最明顯的是有利于50-60歲的購(gòu)房者，但是這部分購(gòu)房者顯然不是主力購(gòu)房人群，目前天津80%以上的購(gòu)房者都集中在70后和80后當(dāng)中。
但是對(duì)于部分中老年購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這個(gè)新政策是可以降低月供壓力、延長(zhǎng)還款周期的。新政實(shí)施以后，會(huì)出現(xiàn)部分50-60歲左右的改善購(gòu)房家庭選擇接力貸，父子合力還款的可能性比較大。