第一財(cái)經(jīng)記者選取百強(qiáng)縣前30名的縣市,觀察這些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣近一個月的樓市均價,結(jié)果發(fā)現(xiàn),百強(qiáng)縣中位居第20位的河北三河以16965元/平方米的均價遙遙領(lǐng)先,昆山、太倉等環(huán)一線城市房價也不斷上升。浙江板塊房價總體水平較高,與之相反的是,山東板塊的房價普遍較低。
環(huán)一線城市漲幅快
百強(qiáng)縣前30強(qiáng)中,江蘇最多,共有12個,浙江9個,山東5個,河北、天津、福建、湖南各1個。經(jīng)濟(jì)第一大省廣東由于經(jīng)濟(jì)重心主要集中在珠三角,目前珠三角的強(qiáng)縣如順德、南海、增城等地已全部改成區(qū),因此目前沒有縣域能進(jìn)入前30強(qiáng)。
需要說明的是,今年 6月,國務(wù)院同意撤銷薊縣,設(shè)立天津市薊州區(qū),以原薊縣的行政區(qū)域?yàn)樗E州區(qū)的行政區(qū)域。但由于報告研究的是2015年的數(shù)據(jù),因此在此仍把薊縣納入統(tǒng)計(jì)比較。
此外,房價的數(shù)據(jù)來源于中國房價行情平臺。由于統(tǒng)計(jì)的房價是該縣域范圍內(nèi)的樓盤均價,既包括中心城區(qū)的樓盤,也包括了郊區(qū)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的新盤,所以價格看起來會比實(shí)際感受略低。但實(shí)際上,市中心的樓盤,往往要比統(tǒng)計(jì)的均價高出三到五成。
這其中,河北廊坊的三河市均價達(dá)到了16965元/平方米,位居30強(qiáng)之首。
三河的房價緣何最貴?這是因?yàn)?,去年北京城市副中心的消息正式發(fā)布后,通州發(fā)布史上最嚴(yán)限購政策,與通州一河之隔的“北三縣”和京南的固安(即廊坊“四小虎”)樓市之火越燒越旺,構(gòu)成了環(huán)京樓市中最為活躍的四個板塊。大量的來自北京購買力外溢到這里。
目前,三河下屬的燕郊房價漲幅超乎想象。一年前,市場還在驚呼房價漲到了15000元/平方米;現(xiàn)在,燕郊的不少新盤已經(jīng)突破或者逼近了3萬元/平方米大關(guān)。
與三河類似,因?yàn)橐痪€城市購買力外溢、房價大漲的還有上海周邊的昆山、太倉等地。“今年以來,我們這里的房價基本翻倍了?!痹谔珎}工作的張先生告訴《第一財(cái)經(jīng)日報》,目前太倉市區(qū)新盤一般單價在1萬5左右,最高已破萬,郊區(qū)有個樓盤去年賣5千多沒人要,今年已經(jīng)達(dá)到1萬3.
張先生說,太倉房價快速上漲,與來自上海的不少購房者大量進(jìn)入有關(guān)?!拔覀冞@里離上海最近的一個鎮(zhèn)的房子,大部分都是來自上海的購買力買走的?!?/p>
相比之下,同屬蘇南地區(qū)的強(qiáng)縣如江陰和張家港,雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展在百強(qiáng)縣十分靠前,但由于離上海距離較遠(yuǎn),房價要比太倉、昆山低不少。例如百強(qiáng)縣中名列第2的江陰,目前均價只有7403元/平方米,第3的張家港均價為8999元/平方米。
浙江板塊貴
除了環(huán)一線城市,浙江的幾個縣房價也都比較高。比如在房價榜中,瑞安、溫嶺和義烏分列2到4位,均價都超過了1.3萬元/平方米。浙南的樂清也超過了1萬大關(guān)。慈溪、余姚、海寧的均價也正在逼近萬元大關(guān)。
為何浙江板塊最貴?有多重原因,一是在全國各省份中,浙江的民營經(jīng)濟(jì)和縣域經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá),城鄉(xiāng)居民實(shí)際收入水平在直轄市以外的各省份中最高。從自然地理?xiàng)l件來看浙南、浙西等地都是丘陵地帶,山地多,平地少,城市發(fā)展空間比較小,房價比較高。
另一方面,2008年國際金融危機(jī)對浙江經(jīng)濟(jì)影響較大。受外貿(mào)經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響,浙江宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大,其后不少資金脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì),流入了房地產(chǎn)。2009年~2010年浙江房價上漲十分迅猛,脫離了經(jīng)濟(jì)基本面,所以含有較大泡沫成分。杭州、溫州的房價都超過了廣州,直逼上海、北京。
不過,2011年后由于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,浙江板塊房價開始大幅下跌。而在2014年以來全國樓市普遍下行的時候,浙江板塊率先下跌,跌幅比較大。
易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,過去浙江民間資本充斥樓市,投資投機(jī)型的購房需求較大。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)漸趨疲弱,房價持續(xù)上漲態(tài)勢終究難以支撐。過去五六年間,浙江板塊的房價基本沒有上漲,不少城市甚至還略有下跌。
不過,恰恰是在過去這幾年房價橫盤的過程中,不少原先流入樓市的資金回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì),這幾年浙江經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也取得了不少亮點(diǎn)。浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡稅根說,這幾年浙江主打智慧經(jīng)濟(jì)、智慧產(chǎn)業(yè),用新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來推動“浙江智造”的發(fā)展,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級成績比較突出。
但需要擔(dān)憂的是,在經(jīng)過這五六年的充分調(diào)整后,浙江部分城市的房價已經(jīng)出現(xiàn)了快速上漲的苗頭,尤其近幾個月以來杭州房價迅速上漲。在杭州做生意、2014年底在杭州余杭區(qū)購入一套大三房的陳小姐說,其所在的樓盤今年7、8月間均價還只有1萬1左右,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了1萬6了。
如果本輪樓市熱傳導(dǎo)下去,未來包括瑞安、溫嶺、義烏等縣域房價都開始重新火熱的話,那么浙江民間資金會不會重新脫實(shí)入虛,值得擔(dān)憂。
山東板塊房價最親民
相比浙江,山東入圍的幾個百強(qiáng)縣,房價可謂相當(dāng)親民。比如龍口、榮成和壽光的房價都還在4字頭,只有浙江幾個百強(qiáng)縣的1/3多。即使是青島下屬的膠州、即墨,每平方米單價也分別只有5393元、6294元。
為何山東幾個百強(qiáng)縣的房價如此便宜?廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)認(rèn)為,山東與南方沿海省份的差距,不僅是城鎮(zhèn)化率的差異,而且還有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的根本差異。盡管山東經(jīng)濟(jì)總量較高,但其產(chǎn)業(yè)以重化工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)育不足,比如山東的金融業(yè)、民間資本活躍度均不如江浙等地。因此在整體收入方面也不如浙江、江蘇。
此外,山東吸引的外來人口不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜色于廣東、浙江、江蘇等省份,而且還屬于人口凈流出省份。而相比浙江和福建丘陵、山地眾多,山東以平原為主,城市土地發(fā)展空間更大,土地供應(yīng)更為充足,因此房價也更平穩(wěn)。