09月27日訊，近日招商銀行上海分行在上海地區(qū)推出“有房就貸”產(chǎn)品，只要客戶在上海有房，無(wú)論是貸款已結(jié)清還是仍在貸款中，都有適合的貸款產(chǎn)品可以申請(qǐng)。另外，銀行也在不斷釋放房貸收緊的信號(hào)。建設(shè)銀行近日在天津提高外地人購(gòu)房首付；上海銀監(jiān)局發(fā)文規(guī)范銀行與中介合作，對(duì)于有給購(gòu)房者提供或參與首付款或者尾款等融資、曾制造或參與制造假按揭等5項(xiàng)行為的房地產(chǎn)中介，銀行應(yīng)立即終止合作并將其列入黑名單報(bào)送上海銀行同業(yè)公會(huì)。 “全球前12大高房?jī)r(jià)城市中，中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家占了4席。地價(jià)高企，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，這些都已經(jīng)釋放泡沫化信號(hào)”，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)已呈現(xiàn)出泡沫跡象，貨幣超發(fā)和低利率刺激了新一輪房?jī)r(jià)、地價(jià)暴漲，絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高。
爭(zhēng)議：“有房就貸”是否存在風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于招商銀行上海分行推出“有房就貸”產(chǎn)品一事，招行相關(guān)人士昨天回應(yīng)南都記者采訪時(shí)表示，該產(chǎn)品僅針對(duì)上?？蛻?，因?yàn)楫?dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)部門(mén)可以做二次抵押，所以將二次抵押作為風(fēng)險(xiǎn)管理的輔助手段，貸款還是以個(gè)人信用情況為主。
廣、深等地是否有類(lèi)似的房貸產(chǎn)品？上述招行人士表示，全國(guó)范圍都有，但“有房就貸”系列產(chǎn)品是聚焦優(yōu)質(zhì)“有房客群”，基于客戶的信用狀況、資產(chǎn)實(shí)力等綜合風(fēng)險(xiǎn)因素，為客戶提供一站式融資服務(wù)。不過(guò)，無(wú)論是招行還是他行的按揭客戶，在按揭結(jié)清之前主要根據(jù)其信用狀況給予小額信用貸款，并非二次抵押再貸款。
與“房抵貸”不同的是，二次抵押貸款不需要結(jié)清首次買(mǎi)房的貸款。招行也解釋，該產(chǎn)品以抵押為主，對(duì)于特別優(yōu)質(zhì)的客群可以適當(dāng)辦理小額信用貸款。該貸款嚴(yán)禁用于購(gòu)房、炒股、投資等國(guó)家禁止的用途。因此，用途合規(guī)清晰，也不存在提高購(gòu)房者杠桿比例的問(wèn)題。
但有專家認(rèn)為，招行支持未還清貸款房產(chǎn)二次抵押的做法類(lèi)似次貸危機(jī)之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在較高風(fēng)險(xiǎn)。
昨天，某股份制銀行個(gè)貸部的負(fù)責(zé)人向南都記者表示，目前廣州的銀行基本沒(méi)有做房產(chǎn)的二次抵押再貸款，主要還是小貸公司等民間金融機(jī)構(gòu)做得比較多，因?yàn)槎蔚盅旱娘L(fēng)險(xiǎn)比較大，最主要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于二次抵押的處置權(quán)排后，處置落實(shí)的第一身位人要在一押償付后才能處置。
廣州房衛(wèi)士按揭專家鄭大源昨天向南都記者表示，廣州主流銀行不接受有貸款未還清的貸款，二押難度很大，除非在本行申請(qǐng)，將已經(jīng)還掉的貸款再次貸出來(lái)。比如某客戶有房產(chǎn)、去某銀行貸款，當(dāng)時(shí)借款100萬(wàn)，現(xiàn)在還款10萬(wàn)，尚欠90萬(wàn)，那么可以找這個(gè)銀行貸款10萬(wàn)，這個(gè)意義就不大。
另一家股份行廣州分行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人也向南都記者表示，不做二次抵押再貸款，根據(jù)房產(chǎn)的再貸款也是針對(duì)企業(yè)高管才給予放款，主要根據(jù)信用狀況以及關(guān)聯(lián)企業(yè)對(duì)銀行的貢獻(xiàn)度。該負(fù)責(zé)人表示，二次抵押貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)在于沒(méi)有第二還款來(lái)源，招行上海分行做“有房就貸”是看重上海房產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，如果出了問(wèn)題，第一時(shí)間查封，應(yīng)該可以追回成本。但如果遇到房?jī)r(jià)下跌，則可能會(huì)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。
動(dòng)向：有銀行收緊部分城市房貸
在資產(chǎn)荒的背景下，房貸和房企仍然被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。上市銀行中報(bào)發(fā)布會(huì)上，多家銀行的高管都表達(dá)了下半年將在房貸上繼續(xù)發(fā)力。在五大國(guó)有商業(yè)銀行紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)信貸市場(chǎng)的帶動(dòng)下，其他股份制銀行亦不甘示弱。
但隨著樓市瘋狂和房貸杠桿的加大，越來(lái)越多的地方政府加入了收緊購(gòu)房政策的行列。目前已有9個(gè)一、二線城市接連出臺(tái)了調(diào)控措施，包括限購(gòu)及限購(gòu)升級(jí)、限貸升級(jí)、房?jī)r(jià)限漲幅、限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)、熔斷搖號(hào)等。
近日，一條關(guān)于建行限購(gòu)限貸的傳言引發(fā)關(guān)注。據(jù)了解，中國(guó)建設(shè)銀行天津市分行住房金融與個(gè)人信貸部于9月22日發(fā)布的《關(guān)于明確京、冀等戶籍客戶辦理按揭貸款相關(guān)事項(xiàng)的通知》中規(guī)定：非京、冀戶籍外地客戶，首套首付比例不低于40%，利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.9倍，非首套首付比例不低于50%，利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍。
昨日，南都記者走訪廣深兩地的五大行發(fā)現(xiàn)，近期房貸市場(chǎng)比較穩(wěn)定，與前期保持一致。其中，廣州地區(qū)仍維持首套首付三成、利率8.5折，而深圳首套首付三成、利率9折不變。
深圳市住房研究會(huì)常務(wù)會(huì)長(zhǎng)陳藹貧接受南都記者采訪時(shí)表示，此前深圳樓市的大幅上漲積累了一定風(fēng)險(xiǎn)，近期處于調(diào)整階段。“市場(chǎng)走到現(xiàn)在，種種跡象都表明進(jìn)入了觀望狀態(tài)，特別是房?jī)r(jià)一路上漲而成交量走低，量?jī)r(jià)背離就是市場(chǎng)進(jìn)入拉鋸戰(zhàn)的一個(gè)重要信號(hào)。”
除了銀行在部分城市收緊房貸提高首付門(mén)檻以外，作為本輪房?jī)r(jià)上漲最瘋狂的上海，也在不斷規(guī)范房貸市場(chǎng)。上海銀監(jiān)局辦公室于9月22日印發(fā)了《上海銀監(jiān)局辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范轄內(nèi)商業(yè)銀行與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理的通知》，以進(jìn)一步規(guī)范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的合作管理。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)南都記者表示，上半年已經(jīng)查處過(guò)不少中介，上海銀監(jiān)局此次發(fā)文是為了進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)范中介的操作。他還稱，目前市場(chǎng)相對(duì)火熱，投機(jī)客利用加杠桿的方式進(jìn)行投機(jī)，通過(guò)文件防止投機(jī)客通過(guò)加杠桿的方式干擾市場(chǎng)走勢(shì)。
有大型銀行個(gè)貸部資深人士稱，雖然最近個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)再度火爆起來(lái)，但由于前期查處比較嚴(yán)厲，暫時(shí)沒(méi)發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作頻發(fā)。
值得注意的是，如果中介機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行推薦的個(gè)人住房貸款中，集中爆發(fā)不良貸款，這種情況也被視為違規(guī)。前述人士稱，房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)貸款業(yè)務(wù)的人員由于手上業(yè)務(wù)較多，各家銀行都想與其搞好關(guān)系，因此其實(shí)中介的話語(yǔ)權(quán)反而比較大。
觀點(diǎn)：銀行過(guò)分熱衷房貸催生“鬼胎”
本輪樓市只漲不跌“神話”的主要因素，是當(dāng)前樓市成為各路資金流入的投資、投機(jī)和消費(fèi)熱點(diǎn)，杠桿刺激加劇了房?jī)r(jià)飛漲。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行湖南省分行特約研究員雷振華撰文指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域樓市只漲不跌的“奇景”，與其說(shuō)是公眾追捧的結(jié)果，不如說(shuō)是銀行過(guò)分熱衷房貸催生的“鬼胎”。
“深圳樓市的杠桿水平，放到全國(guó)來(lái)比有過(guò)之而無(wú)不及”，陳藹貧坦言，市場(chǎng)內(nèi)外甚至普通人都已對(duì)樓市高杠桿形成共識(shí)。
雷振華認(rèn)為，這勢(shì)必會(huì)誘導(dǎo)各家銀行錯(cuò)誤地認(rèn)為只要房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)不斷做大，壟斷了整個(gè)金融資源，國(guó)家就不會(huì)過(guò)多地干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在今后一個(gè)時(shí)期仍然會(huì)經(jīng)久不衰，信貸投放就不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。
海通證券首席宏觀債券分析師姜超表示，上半年地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)近50%，但居民購(gòu)房使用的交易杠桿已近六成，邊際杠桿率接近極限。
對(duì)于樓市的瘋漲，中國(guó)社科院金融研究所研究員、青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容在接受南都記者采訪時(shí)表示，貨幣超發(fā)論、供需失衡論不是此輪樓市非理性狂奔的根本原因?！白鳛橐粋€(gè)完全由投資投機(jī)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，住房已經(jīng)完全成為投資工具，或投資品?！?/p>
“正因?yàn)楫?dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂是由投機(jī)炒作者所主導(dǎo)及支撐，這必然造成整個(gè)社會(huì)完全分裂為對(duì)立的兩極”，易憲容表示，即便是恐慌入市的購(gòu)房者，也被高昂的房?jī)r(jià)拋在身后，最終造成絕大多數(shù)居民財(cái)富占有比重進(jìn)一步降低，這些居民的消費(fèi)能力嚴(yán)重弱化及擠出。
易憲容認(rèn)為，目前因城施策對(duì)投機(jī)者而言，在稅收、信貸政策、首付比例甚至銀行審核貸款上都提供了套利的空間。如果政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策不從信貸及稅收政策入手，各自為政，只會(huì)讓當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瘋狂由一個(gè)城市轉(zhuǎn)向另一個(gè)城市，最后把社會(huì)財(cái)富全面向少數(shù)人轉(zhuǎn)移，造成更嚴(yán)重的財(cái)富分配兩極分化。