有銀行接受未還清貸款房2次抵押專(zhuān)家稱(chēng)警惕風(fēng)險(xiǎn)

所謂的“房抵貸”，是指借款人以自己或關(guān)系人的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請(qǐng)一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或者是經(jīng)營(yíng)用途的人民幣貸款。只不過(guò)，有些銀行只接受結(jié)清按揭貸款的房產(chǎn)，有些銀行可以接受未結(jié)清貸款的房產(chǎn)，這就是所謂的“二押”，銀行普遍只接受在本行首次抵押的房產(chǎn)進(jìn)行“二次抵押”新增貸款。有些銀行只接受有房產(chǎn)證的現(xiàn)房，也有銀行可接受本行合作按揭項(xiàng)目的期房做抵押，但貸款額度在房產(chǎn)證下來(lái)前會(huì)有限制。

不過(guò)，最近，有銀行的貸款廣告稱(chēng)“個(gè)人房產(chǎn)可以二次抵押，即使目前房子還在按揭，也可以貸出升值的部分?！蹦敲?，有房就能貸款到底是怎樣的一種操作？是否存在違規(guī)問(wèn)題呢？

記者注意到，招行上海分行推出的 “有房就貸”產(chǎn)品，內(nèi)容相當(dāng)有吸引力：只要客戶(hù)在上海地區(qū)有房，無(wú)論是貸款已結(jié)清還是仍在貸款中，都有適合的貸款產(chǎn)品可以申請(qǐng)。不難看出，該產(chǎn)品主要就是針對(duì)上班族與小微業(yè)主，抵押額最高2000萬(wàn)，貸款月供計(jì)算期最長(zhǎng)可以到20年，可根據(jù)客戶(hù)的實(shí)際情況定制還款計(jì)劃。那么沒(méi)有還完貸款的房子究竟還能貸出多少錢(qián)呢？一位業(yè)內(nèi)人士為我們算了一筆賬：比如說(shuō)在5年前，客戶(hù)貸款200萬(wàn)買(mǎi)一處價(jià)值400萬(wàn)的房產(chǎn)，到現(xiàn)在為止，這處房產(chǎn)已經(jīng)升值，升值到了多錢(qián)呢？1000萬(wàn)了，而客戶(hù)還有150萬(wàn)貸款余額沒(méi)還完，那么他現(xiàn)在又急需用錢(qián)怎么辦呢？在這個(gè)時(shí)候，他就可以用這個(gè)房產(chǎn)再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款了，理論上可以新貸出的額度應(yīng)該是房產(chǎn)現(xiàn)在估值的大概八成左右減去沒(méi)結(jié)清的貸款。一般來(lái)說(shuō)估值相當(dāng)于市價(jià)的七成，所以新增加的額度大約是560萬(wàn)減去150萬(wàn)，差不多是410萬(wàn)元左右。但是當(dāng)然，最終銀行審批的額度還與申請(qǐng)人的收入是有關(guān)系，一般來(lái)說(shuō)要求月收入要大于月還款額的2倍。

看到招行的這則“有房就貸”的廣告，不少人甚至打起了銀行“房抵貸”業(yè)務(wù)的主意，想借此籌集首付資金。不過(guò)，多家銀行人士表示，不論房產(chǎn)以何種方式抵押，這種抵押貸款只能用于個(gè)人消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)，絕不能用于炒房、炒股?！百J款人在申請(qǐng)貸款時(shí)，都要求填寫(xiě)貸款用途，還要提交能證明用途的合同、發(fā)票等材料。銀監(jiān)會(huì)還規(guī)定，發(fā)放的消費(fèi)貸款如果金額超過(guò)30萬(wàn)元，那就不能直接打到貸款人的賬戶(hù)，而是采取受托支付形式，打到用途有關(guān)的賬戶(hù)。比如，申請(qǐng)裝修的貸款，直接打到裝修公司的賬戶(hù)；申請(qǐng)旅游的直接進(jìn)入旅行社賬戶(hù)。”

樓市的火爆也讓一些中介看到了“商機(jī)”， 一家貸款中介機(jī)構(gòu)就對(duì)記者明確表示說(shuō)，沒(méi)有還完貸款的房產(chǎn)的確可以進(jìn)行，只要有房產(chǎn)證就行。關(guān)于手續(xù)，只要“產(chǎn)權(quán)證，結(jié)婚的話(huà)提供你們夫妻雙方的東西”。而抵押的錢(qián)隨便干啥，基本上如果要是走銀行的話(huà)，就是裝修貸，打不到個(gè)人賬戶(hù)，裝修貸利息低，打到裝修公司的賬戶(hù)上，裝修公司給轉(zhuǎn)。

據(jù)了解，招行在吉林、北京等地區(qū)并未推出“有房就能貸款”業(yè)務(wù)。記者注意到，2014年，為了防止貸款資金進(jìn)入投資領(lǐng)域，北京銀監(jiān)局專(zhuān)門(mén)發(fā)文要求，個(gè)人消費(fèi)貸款原則上發(fā)放金額不超過(guò)100萬(wàn)元、期限為10年以?xún)?nèi)。這意味著，向北京地區(qū)的銀行申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款，不論你的抵押房產(chǎn)估值多少，也不論你的個(gè)人收入多少，最多也就只能貸款100萬(wàn)元。在中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍看來(lái)，招行上海分行此種做法存在較高風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)資產(chǎn)的增值部分再來(lái)進(jìn)行抵押或者是質(zhì)押，獲得第二輪質(zhì)押的信貸，客戶(hù)的貸款會(huì)增加，風(fēng)險(xiǎn)就是當(dāng)你的質(zhì)押品，比如說(shuō)房子，它未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值出現(xiàn)比較大的波動(dòng)的時(shí)候，就會(huì)影響到質(zhì)押品的安全性，這對(duì)銀行來(lái)講也是要必須考慮的。當(dāng)大部分的銀行都用類(lèi)似的辦法來(lái)拓展市場(chǎng)，整個(gè)社會(huì)的信貸規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)可能都會(huì)因此而上升，這個(gè)有點(diǎn)類(lèi)似美國(guó)在次貸危機(jī)之前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的一些做法，值得我們加以警惕。