樓市又來(lái)了重磅新聞！

昨天央行突然發(fā)布一條重要通知：

“凡符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)調(diào)確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民支出，更好地支持剛性住房需求?！?/p>

簡(jiǎn)單理解有3個(gè)核心點(diǎn)：

1、放寬首套房房貸利率下限！

2、甚至還可以直接取消！

3、以上兩點(diǎn)截止時(shí)間2022年年底前。

目前，全國(guó)首套房貸利率下限為4.1%（4.3%-20個(gè)基點(diǎn)），結(jié)合昨天央行發(fā)布的內(nèi)容來(lái)看，也就意味著，各城市可以在現(xiàn)行首套房貸利率最低4.1%的基礎(chǔ)上，繼續(xù)往下調(diào)，甚至還可以直接取消！

其實(shí)意思已經(jīng)很明確了，地方可以繼續(xù)大力下調(diào)加點(diǎn)，具體到昨天的通知內(nèi)容：

1、房貸利率自主權(quán)在地方，央行配合指導(dǎo)，但不用受央行限制。

符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸利率下限。

2、利好首套房！二套房利率暫時(shí)不放松。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，首套房貸款利率可繼續(xù)下調(diào)，不設(shè)下限，換句話講，從這一刻開(kāi)始，房貸利率沒(méi)有底！4.1%不再是底板；二套利率保持不變。

這次的口徑，是支持剛性自住需求，減少居民利息支出，所以放開(kāi)的是首套房的利率限制。二套房仍然在按照現(xiàn)在最低的LPR+60bp的政策執(zhí)行。

3、執(zhí)行時(shí)間：2022年年底前。

這次階段性的放開(kāi)政策，截止時(shí)間在2022年年底前。

可以看出政策的克制性，同時(shí)針對(duì)的也是樓市比較低迷的城市，因城施策！

為什么說(shuō)這次通知僅針對(duì)樓市比較低迷的城市，樓市低迷的城市又是如何界定的？

通知中是這樣描述的：

“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市?！?/p>

也就是說(shuō)，執(zhí)行新政的城市指的是房?jī)r(jià)連續(xù)跌3個(gè)月的城市。那么，如果參照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，符合條件的共有23個(gè)城市：

| 二線城市：天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽(yáng)、昆明、蘭州；

| 三四線城市：秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟(jì)寧、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理。

發(fā)現(xiàn)了沒(méi)？

這些城市全部是二、三四線城市，并沒(méi)有涉及到一線城市及西安，西安2022年6-8月的數(shù)據(jù)如下：

| 6月，西安新房環(huán)比上漲0.3%，同比上漲4.2%；

| 7月，西安新房環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.1%；

| 8月，西安新房環(huán)比上漲0.1%，同比上漲3.6%；

基于此，我們可以認(rèn)為西安并不在此次新政的城市范圍內(nèi)！

為什么是這些城市？

究其原因，這些城市大都是“上漲行情拉不動(dòng)，跌的時(shí)候領(lǐng)跌”那種，如果不施以援手，樓市很難回暖。

所以，現(xiàn)在房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向其實(shí)已經(jīng)非常清晰了，就是要支持樓市回歸到健康發(fā)展的軌道上來(lái)。

如今新的一輪寬松周期已至，接下來(lái)一大批城市放松調(diào)控將會(huì)成為常態(tài)。

當(dāng)然，并不是說(shuō)這次部分城市首付和房貸利率下調(diào)后，樓市又重回翻倍的大牛市，這也是不可能的：

其一、是給樓市放的水不會(huì)有上一輪那么多了；

其二、房?jī)r(jià)的起點(diǎn)不同，漲到如今這個(gè)高度的時(shí)候，購(gòu)買力勢(shì)必受限；

其三、人口和城鎮(zhèn)化的階段也不同，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率到了64%，比2014年增加了10個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市人口流出的大趨勢(shì)已經(jīng)無(wú)法逆轉(zhuǎn)。

未來(lái)，樓市分化將成為新常態(tài)，不可能再普漲了。

分化的情況就是， 一二線城市只有好地段漲，郊區(qū)不漲；三四線城市只有好的城市好地段還能漲，經(jīng)濟(jì)太弱，沒(méi)人流入的城市可能永遠(yuǎn)也不會(huì)漲了。

如果是連續(xù)調(diào)整了三四年，又是不錯(cuò)的城市，房貸現(xiàn)在又放松了，現(xiàn)在真的就可以買了。