偉哥不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的看漲派也不是看跌派，應(yīng)該算是政策派。房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看政策、中期看政策、長(zhǎng)期還是看政策。
政策是什么？核心當(dāng)然是信貸，沒(méi)有資金房地產(chǎn)不可能漲，所以歷史看，房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲和信貸寬松程度緊密相關(guān)。特別是過(guò)去一年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲，和經(jīng)營(yíng)貸入樓是關(guān)聯(lián)度非常高的。
那么分析判斷2021年一季度市場(chǎng)以及未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，就必須要看央行公布的一季度信貸數(shù)據(jù)了：
4月12日，央行公布的一季度金融數(shù)據(jù)和社會(huì)融資數(shù)據(jù)顯示，即便是在去年受疫情影響的高基數(shù)影響下，今年一季度銀行新增信貸投放規(guī)模依舊非常可觀(guān).
今年一季度，人民幣貸款增加7.67萬(wàn)億元，即使是在去年同期高基數(shù)的基礎(chǔ)上，依然實(shí)現(xiàn)同比多增5741億元。
“個(gè)人債務(wù)增長(zhǎng)的速度比較快，這與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、居民年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)升級(jí)、城鎮(zhèn)化發(fā)展等因素密切相關(guān)。總體來(lái)看，個(gè)人貸款的增速還會(huì)保持較快的增長(zhǎng)?！比罱『敕Q(chēng)，新增個(gè)人貸款從結(jié)構(gòu)上看，比較突出的是“一升一落”，升的是個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的增速回升，落的是個(gè)人住房貸款的增速回落。
3月末，個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)14.5%，比上月和上年同期分別低0.2和1.4個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款同比增長(zhǎng)24.6%，比上年同期高11.5個(gè)百分點(diǎn)。
部分樓市熱點(diǎn)城市加大對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的排查和處罰力度，即便如此，3月新增信貸數(shù)據(jù)顯示，以個(gè)人住房按揭貸款為主的居民中長(zhǎng)期新增信貸顯著超出季節(jié)性，當(dāng)月新增居民中長(zhǎng)期貸款6239億，環(huán)比多增2126億，在基數(shù)抬升背景下，同比仍多增1501億，與當(dāng)月商品房銷(xiāo)售依然火熱相印證。
1：歷史首次單季度居民戶(hù)中長(zhǎng)期貸款2萬(wàn)億！
2021年一季度人民幣貸款增加7.67萬(wàn)億元，同比多增5741億元。分部門(mén)看，住戶(hù)貸款增加2.56萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加5829億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.98萬(wàn)億元；
《2020年一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》，一季度人民幣貸款增加7.1萬(wàn)億元，同比多增1.29萬(wàn)億元。分部門(mén)看，住戶(hù)部門(mén)貸款增加1.21萬(wàn)億元，其中，短期貸款減少509億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.26萬(wàn)億元。
看之前的同期數(shù)據(jù)，2019年一季度住戶(hù)部門(mén)貸款增加1.81萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加4292億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.38萬(wàn)億元；2018年一季度住戶(hù)部門(mén)貸款增加1.75萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加4669億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.29萬(wàn)億元；
眾所周知，居民戶(hù)中長(zhǎng)期貸款的核心是房貸，往年全年最高居民戶(hù)貸款都在5萬(wàn)億上下，而2021年一季度高達(dá)2萬(wàn)億，如果按照這個(gè)數(shù)據(jù)累計(jì)，全年將在7-8萬(wàn)億。
2：經(jīng)營(yíng)貸的歷史高位。
央行數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)營(yíng)貸的額度依然驚人，所以當(dāng)下熱點(diǎn)城市樓市依然活躍。
在2019年之前，購(gòu)房是不太可能用經(jīng)營(yíng)貸的，因?yàn)闊o(wú)利可圖。經(jīng)營(yíng)貸一般1-3年歸本，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按揭貸款。這種情況下，大部分人不會(huì)用經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房。得不償失。
但在2020年，因?yàn)樘厥庹撸?jīng)營(yíng)貸周期越來(lái)越長(zhǎng)，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于按揭貸款，所以不論是購(gòu)房者還是銀行，都有了動(dòng)經(jīng)營(yíng)貸入樓的心思。
經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時(shí)與銀行在放貸過(guò)程中既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員有很大的關(guān)系。從銀行角度來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)而言是高于按揭貸款的，但是經(jīng)營(yíng)貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以在銀行的執(zhí)行層面就出現(xiàn)了動(dòng)作走形，變相鼓勵(lì)了經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市。
針對(duì)一些短期內(nèi)用新房本以及新企業(yè)注冊(cè)就套取經(jīng)營(yíng)貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場(chǎng)過(guò)熱，讓經(jīng)營(yíng)貸回歸到它的本質(zhì)，有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，能夠一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展。
但只要利差存在，任何政策都只能治標(biāo)不治本！
在經(jīng)營(yíng)貸利率3-4，按揭貸款利率5-6，利差高達(dá)2個(gè)點(diǎn)，而且經(jīng)營(yíng)貸貸款周期和按揭貸款基本都可以20年的情況下。
同樣貸款300萬(wàn)，購(gòu)房按揭貸款要比經(jīng)營(yíng)貸利息少82萬(wàn)！
另外，經(jīng)營(yíng)貸泛濫最大的影響還是歧視剛需，大部分經(jīng)營(yíng)貸都適合投資購(gòu)房，而且基本集中在改善與豪宅，所以這一輪樓市火熱明顯從中高端市場(chǎng)開(kāi)始。2020年2季度開(kāi)始，從深圳、上海、杭州，都是從中高端物業(yè)開(kāi)始突然火爆。
3：經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房已經(jīng)從深圳上海等一線(xiàn)城市開(kāi)始蔓延到二線(xiàn)城市。
從經(jīng)營(yíng)貸入樓看，當(dāng)下銀保監(jiān)網(wǎng)站基本都是二三線(xiàn)城市，可見(jiàn)這個(gè)規(guī)模體量非常大。
經(jīng)營(yíng)貸入樓的根本原因是2個(gè)點(diǎn)的利差，對(duì)于又是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)大的經(jīng)營(yíng)貸款利率低，而風(fēng)險(xiǎn)小的按揭貸款利率高，自然就出現(xiàn)了搬家。如果不拉平經(jīng)營(yíng)貸與按揭貸款利差，那么經(jīng)營(yíng)貸入樓是管不住的。
簡(jiǎn)單的總結(jié)一下：中國(guó)人的個(gè)人貸款很大部分是購(gòu)房，央行數(shù)據(jù)顯示：一季度個(gè)人貸款增加2.6萬(wàn)億元，同比多增1.4萬(wàn)億元。這個(gè)數(shù)據(jù)支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)在暴風(fēng)雨一樣的調(diào)控中，為什么依然能保持量?jī)r(jià)上漲。
對(duì)于很多購(gòu)房者關(guān)心的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌？其實(shí)核心還是看信貸，只要央行發(fā)布的個(gè)人貸款數(shù)據(jù)同比上漲，那么房?jī)r(jià)不會(huì)跌。
房地產(chǎn)調(diào)控的核心是調(diào)銀行，管不住銀行的錢(qián)，任何調(diào)控都只能是春風(fēng)化雨，包括深圳、上海、北京、廣州等一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，總體看，信貸寬裕的大環(huán)境下，上漲依然是主流。