現(xiàn)狀1月份部分市民房貸不降反升

“我這套房的房貸，之前每個月在4900多元，這個月來短信需還不到5100元，多了一百多，太奇怪了。 ”家住浮山后的市民崔先生反映，他的房貸還款時間是每個月2日，因此他一般在每月1日都會存一筆錢到賬戶以便扣款。原本以為2015年多次降息后，每月的還款額會下降，可沒有想到的是，1月份的月供反而多了一百多元，讓他非常不解。

家住福安小區(qū)的市民孫女士也遇到了這樣的情況。她的月供還款日是每月8日，但前幾天收到銀行的通知，1月份的房貸月供額比2015年12月還要多一點。

解讀 銀行答復(fù)“調(diào)息方式不同”

“增加的貸款是因為利息未變化，需還的本金增加了。 ”島城一家商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人解釋道。

他表示，目前，商業(yè)住房貸款方式主要有兩種：一種為定息，即在合同條款中約定利息，不根據(jù)央行利率變化進(jìn)行調(diào)整。另外一種則是合同約定利率，可隨央行利率變化進(jìn)行調(diào)整。另外，在執(zhí)行新利率時也有兩種方式：一種是按年調(diào)息，不管央行調(diào)整利息是在年初或年尾，銀行都會在次年的1月1日起執(zhí)行新利率標(biāo)準(zhǔn)。另外一種是按月調(diào)整，即央行利率變動后，銀行在次月即開始執(zhí)行新利率標(biāo)準(zhǔn)。目前，島城多數(shù)房貸選擇的是利率隨政策變化以及按年調(diào)息。

“在今年1月的還款中，等額本息還款的客戶的貸款可能會有所增加，這是因為不僅12月份的部分要延續(xù)去年的高利息，而且還要承受1月份降息后還款本金的上浮。 ”該負(fù)責(zé)人說，大部分房貸要等待2月份才能享受到低利率的福利。

同時，銀行業(yè)人士提醒，變化的是利率，變不了的是折扣。如果在辦理房貸時，執(zhí)行的是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，那么，央行降息后，基準(zhǔn)利率下降，但上浮的幅度仍然不變，仍是在新基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。如果當(dāng)初是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打了八折，目前也還是打八折。如果當(dāng)初是按照基準(zhǔn)利率辦理的房貸，那么，現(xiàn)在仍按照基準(zhǔn)利率計算月供額。

計算 貸款100萬一年能省1.2萬

央行降息，受益的是大多數(shù)房貸族。對于當(dāng)初選擇了“按年調(diào)息”方式的客戶來說，雖然今年1月份的月供額中會有一部分人出現(xiàn)“不降反升”的情況，但是，從2月份起，房貸月供的計算不存在分段計息的情況，因此將會比2014年降低，房貸一族最終需要歸還的利息也會因央行利率下降而減少。

那么，新利率標(biāo)準(zhǔn)下，究竟能省下多少利息支出呢？銀行理財師幫忙算了個賬：以100萬元貸款、剩余期限為20年，等額本息還款法為例。如果2016年1月1日之后，客戶的貸款余額是100萬元，先比較利率標(biāo)準(zhǔn)，原先利率標(biāo)準(zhǔn)為5年期以上基準(zhǔn)利率6.15%，2015年1月1日起執(zhí)行降息后的利率標(biāo)準(zhǔn)4.9%，那么，2015年，客戶會因為降息而少還大約12000元的利息。對于普通工薪階層來說，這已經(jīng)是很大的福利了。

銀行人士提醒說，無論你選擇的是等額本金還款法，還是等額本息還款法，房貸客戶都應(yīng)該養(yǎng)成習(xí)慣，在每年年初，主動到銀行索取當(dāng)年應(yīng)還月供的表格，每月按照表格中提示的金額還款，以免因少還款而影響個人的征信記錄。

銀行負(fù)責(zé)房貸的專業(yè)人士建議，房貸客戶在每月扣款日前最好跟貸款銀行進(jìn)行有效溝通，查詢房貸還款金額變化情況，以免因扣款不足影響個人信用記錄。

新聞鏈接 等額本息還款客戶本月月供反而升了

目前，房貸市場上，選擇“按年調(diào)息”的客戶為主流。那么，這些客戶中，都會出現(xiàn)“年度首月房貸月供增加”的情況嗎？

“不是的?！币患疑虡I(yè)銀行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人解釋說，目前，出現(xiàn)“年度首月房貸月供增加”的客戶，多為等額本息還款客戶，而且其還款日多集中在前半月，才會出現(xiàn)這種情況。

銀行房貸的還款方式分為等額本金、等額本息兩種。

兩者有何不同？按照還款額度的變化，可以通俗地解釋為：等額本息，每月房貸月供額相同，在月供額里“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。

而等額本金，月供額是變動的，早期月供額較大，此后逐月遞減。在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的本金比例大、利息比例小，還款期限中，越往后本金比例越小、而利息比例越大。

以2013年貸款36萬元，還款期限20年為例：選擇等額本息還款方式，月供2700元，但降息后，1月份的月供為2751.8元。銀行人士解釋說，這增加的51.8元來自兩方面：一是本月的房貸還款利息采用分段計算，也就是2015年12月的利息按照老基準(zhǔn)利率計算，2016年1月的利息按照新的基準(zhǔn)利率計算；二是等額本息中，本金與利息的比例發(fā)生了變化。

相關(guān)新聞 五種方式可查住房公積金

我市統(tǒng)一查詢標(biāo)準(zhǔn) 包括網(wǎng)上查詢、自助式終端查詢等

為進(jìn)一步規(guī)范查詢職工住房公積金賬戶信息業(yè)務(wù)，統(tǒng)一查詢標(biāo)準(zhǔn)，日前，市住房公積金管理中心發(fā)布了 《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范查詢職工住房公積金賬戶信息的通知》，職工可通過5種方式查詢住房公積金。

方法一：網(wǎng)上

查詢。職工可通過登錄網(wǎng)上營業(yè)廳“個人普通版”查詢住房公積金賬戶信息，初次登錄的初始密碼為職工住房公積金

編號后6位。

方法二：自助式終端

查詢。職工可憑第二代身份證原件、住房公積金聯(lián)名卡原件或社會保障卡原件，通過輸入查詢密碼，可在市住房公積金管理中心各管理處大廳設(shè)立的自助查詢機(jī)上查詢住房公積金賬戶信息；持有住房公積金查詢折的職工，可在市住房公積金管理中心各管理處大廳設(shè)立的自助查詢機(jī)上打印住房公積金賬戶信息；持有住房公積金聯(lián)名卡的職工，也可到發(fā)放聯(lián)名卡所屬銀行自助終端查詢住房公積金賬戶信息。

方法三：柜臺查詢，

職工本人、職工配偶、受委托人、單位經(jīng)辦人、公檢法等有權(quán)機(jī)關(guān)工作人員可持有關(guān)辦理要件到市住房公積金管理中心各管理處查詢打印職工住房公積金賬戶信息；死亡或者被宣告死亡職工的繼承人、受遺贈人需要查詢打印死亡職工住房公積金賬戶信息的，可持有關(guān)辦理要件向其單位住房公積金繳交業(yè)務(wù)所屬管理處提出申請。

方法四：客戶

服務(wù)熱線查詢。單位經(jīng)辦人或職工撥打12329住房公積金熱線，使用人工服務(wù)或自助語音服務(wù)，可查詢職工住房公積金賬戶信息，查詢時需使用查詢密碼進(jìn)行驗證。

方法五：短信

相關(guān)信息。