近日,全國(guó)兩會(huì)拉開(kāi)了序幕,關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)報(bào)告和提案陸續(xù)披露,為樓市再次定調(diào)。

政府工作報(bào)告指出要“繼續(xù)保障好群眾住房需求”,3月4日央行、銀保監(jiān)會(huì)也提出“要合理滿足新市民購(gòu)房貸款需求,支持住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展”。

很明顯,樓市預(yù)期在持續(xù)改善,同時(shí)對(duì)于住房需求的支持與保障也正“落到實(shí)處”。

自開(kāi)年以來(lái),樓市利好消息便一個(gè)接一個(gè),全國(guó)多城相繼出臺(tái)政策,除放松限購(gòu)限貸外,還在降低首付比例、下調(diào)房貸利率、增加公積金貸款額度等方面做出了一系列調(diào)整。

瞬間,2成首付、低利率浪潮席卷全國(guó),朋友圈全是“把握購(gòu)房窗口期”的忠告與鞭策,昆明也不例外。

自開(kāi)年以來(lái),昆明房貸利率持續(xù)下調(diào),從開(kāi)年的首套5.2%、5.3%下調(diào)到如今的4.9%,甚至有網(wǎng)友稱(chēng)首套利率已低至4.7%,“4.6%也不遠(yuǎn)了”。

購(gòu)房群截圖

實(shí)際情況究竟如何?血拼姐統(tǒng)計(jì)了昆明主流銀行3月房貸利率,以供參考。

目前大部分主流銀行房貸利率為首套房4.9%,二套房5.2%,部分銀行如光大銀行、華夏銀行、恒豐銀行等首套房貸款利率可以到4.8%-4.88%。

放款時(shí)間上,對(duì)于資質(zhì)良好的客戶(hù),從提交資料到放款一般1至2周,最快兩三天便可審核通過(guò)。

首付比例方面,絕大部分銀行均表示目前對(duì)于資質(zhì)良好的客戶(hù),首套房可以做到20%的首付,二套房首付比例仍為45%。

首套利率4.9%確實(shí)已成為普遍現(xiàn)象,且相較于1月5.15%-5.5%的利率,跌了不少。各大樓盤(pán)亦是爭(zhēng)相打出廣告吸引客戶(hù)上車(chē)。

開(kāi)發(fā)商廣告

照這種勢(shì)頭繼續(xù)下去,距離4.7%,似乎也不遠(yuǎn)了?當(dāng)下確實(shí)是買(mǎi)房窗口期嗎?

不可否認(rèn),首付、房貸利率雙降,對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),確實(shí)是一個(gè)有力刺激。

對(duì)購(gòu)房者而言,首付降低意味著上車(chē)門(mén)檻降低,房貸利率下調(diào)意味著貸款減少。

以一套100㎡、15000元/㎡單價(jià)的房子為例,按照貸款30年、等額本息計(jì)算,首付20%+利率4.9%,相較于首付30%+利率5.15%,整整少了15萬(wàn)首付,上車(chē)門(mén)檻降了一大截;相較于首付20%+利率5.15%,月供少了183.59元,30年下來(lái)可以少還6.6萬(wàn)貸款。

在首付比例不變的前提下,利率降低是絕對(duì)的利好;若首付比例為變量,那除了首付金額降低,貸款金額與月供也將隨之提升;若二者均為變量同時(shí)降低,綜合來(lái)看也是一大利好,且利好人群更多了。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,信貸環(huán)境寬松,利于加快市場(chǎng)量?jī)r(jià)修復(fù),加速庫(kù)存去化與現(xiàn)金回流。

去年受疫情及政策調(diào)控影響,昆明房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量自下半年來(lái)持續(xù)下跌,供需兩端受創(chuàng),市場(chǎng)交易明顯活力不足。

除此之外,2021年昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比負(fù)增長(zhǎng),土地市場(chǎng)供銷(xiāo)量同比大幅下降,成交量縮價(jià)漲,此時(shí)從信貸上刺激觀望/潛在客群上車(chē),促進(jìn)銷(xiāo)售,無(wú)異于給樓市來(lái)了一針“強(qiáng)心劑”。

房貸首付和利率降了,不少人忙著高興的同時(shí),也產(chǎn)生了諸多顧慮:

房地產(chǎn)市場(chǎng)真那么差了嗎,需要“下猛藥”來(lái)刺激?利率降了房?jī)r(jià)是不是要漲了?還有人提出“房?jī)r(jià)依然高,工資依然低,降了也是杯水車(chē)薪”。

首先,任何調(diào)控和政策都必須是在滿足“房住不炒”的前提下,平穩(wěn)持續(xù)。

兩會(huì)上政府工作報(bào)告說(shuō),繼續(xù)保障好群眾住房需求,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購(gòu)并舉,加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對(duì)于昆明而言,房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有相當(dāng)重要的位置,牽扯著眾多上下游產(chǎn)業(yè)鏈,在遭受陣痛之后,信貸環(huán)境的寬松既是市場(chǎng)宏觀環(huán)境所趨,亦是昆明自身市場(chǎng)情況決定的,目的在于穩(wěn)定地持續(xù)提振市場(chǎng)信心,逐步恢復(fù)元?dú)狻?/p>

其次,房地產(chǎn)市場(chǎng)處于維穩(wěn)+提振的關(guān)鍵期,雙降不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)大漲。

不可否認(rèn),昆明是一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)程度很高的城市,在長(zhǎng)久以來(lái)的發(fā)展中通過(guò)城市化不斷做大做強(qiáng)首府首位度,土地財(cái)政—基建開(kāi)發(fā)—房?jī)r(jià)上漲的發(fā)展模式走到一定程度后,一經(jīng)波動(dòng),樓市便開(kāi)始表現(xiàn)不振,陷入以?xún)r(jià)換量的惡性循環(huán)。這時(shí)候從金融上支持更多剛需買(mǎi)房,出臺(tái)相關(guān)政策吸引人才落戶(hù),本質(zhì)上都是在增強(qiáng)樓市信心,穩(wěn)定城市發(fā)展,但這不會(huì)、也不能刺激房?jī)r(jià)大漲或大跌,且房?jī)r(jià)波動(dòng)過(guò)大往往是不健康的表現(xiàn),對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期容易起到負(fù)面影響。

雖然3月昆明已有一波樓盤(pán)宣稱(chēng)漲價(jià),但實(shí)際了解后發(fā)現(xiàn),真正漲的并不多,大部分還是營(yíng)銷(xiāo)手段,有變動(dòng)的也多是收回優(yōu)惠或價(jià)格微調(diào),對(duì)整體房?jī)r(jià)沒(méi)有太大影響。

最后,房?jī)r(jià)與收入的矛盾絕非降首付與利率可以化解,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能,加快保障性住房建設(shè)與租購(gòu)并舉,讓更多低收入群體也能上車(chē),才是從更本質(zhì)上滿足購(gòu)房者的合理住房需求。

寫(xiě)在最后,

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這確實(shí)可以說(shuō)是一個(gè)買(mǎi)房窗口期,剛需客群抓住時(shí)機(jī)上車(chē),改善客群的置換需求也能在更大范圍內(nèi)得到滿足。

對(duì)于昆明來(lái)說(shuō),這一舉措亦或許是良性循環(huán)、健康發(fā)展的開(kāi)端,至于未來(lái)如何從根本上增強(qiáng)購(gòu)房信心,提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展與收入水平,我們依舊充滿期待。