銀行認什么材料,擔保公司就做什么材料
“那要怎么辦?”
“我們有長期合作、比較靠譜的擔保公司,可以幫你造出一個公司,再包裝一下以滿足銀行貸款條件?!边@位置業(yè)顧問緊接著說,你放心,保證你能審核通過,擔保公司能簽這個單子,就肯定沒問題。他所說的“審核通過”,是指通過銀行的放貸條件審核。
“不是幾例。你知道買我們這的洋房真正能滿足付款條件的不多,都要走擔保。銀行最近查得嚴,擔保公司會嚴把關(guān),并跟銀行某些人員保持長期對接,銀行認什么材料,他們就做什么材料?!睂Ψ秸f。
該客戶經(jīng)理很快就提供了3種解決辦法:一是直接把房子賣了,交新房首付,前提是要考慮新房價格在可承擔范圍;二是以直系親屬的名義把現(xiàn)有房子做抵押,用抵押貸的方式買新房;三是給父母辦營業(yè)執(zhí)照,通過經(jīng)營貸買新房?!叭绻X得麻煩,可以找比較靠譜的擔保公司,一般房地產(chǎn)公司那都有合作方?!?/p>
銀行客戶經(jīng)理支招,補齊首付款花樣多
“我自己最近也在買房等搖號,跟你情況差不多,首付款不足,但是我父母有營業(yè)執(zhí)照,所以還好辦一些。我在一家農(nóng)商行有熟人,可以推薦給你?!痹摽蛻艚?jīng)理很熱情。
“一般做的銀行內(nèi)部人員很多,這挺正常的?!睊祀娫捛霸摽蛻艚?jīng)理補充道,“如果你貸款額度不高,僅15萬-30萬的話,我推薦你用‘裝修貸’,利率不到4個點,很多人都選擇用這種方式填補首付不足?!?/p>
據(jù)該客戶經(jīng)理介紹,“裝修貸”貸款額度與個人住房公積金繳納情況相關(guān)。如果住房公積金繳存比例為8%,可以貸18萬-19萬元,如果是12%則貸得少一些,最長可以申請3年還清。“這個主要根據(jù)個人收入和公積金基數(shù)來判斷還款能力。貸款18萬元,每個月只要先還800元?!?/p>
嚴查經(jīng)營貸,需破利益鏈
為什么經(jīng)營貸會流入樓市?究其原因,主要是利息低。所謂經(jīng)營貸,即個人經(jīng)營性貸款,主要是面向個體工商戶、小微企業(yè)主發(fā)放的一種抵押貸款,這一人群用自有房屋等向銀行抵押獲取貸款,用于進一步生產(chǎn)經(jīng)營。這是一款支持小微企業(yè)、個體工商戶的重點信貸產(chǎn)品,銀行客戶經(jīng)理都有一定的指標壓力。
“如果說這些老板們本身就有實體企業(yè)、有銀行流水,那么把房子送到銀行抵押、再轉(zhuǎn)幾手去買房,其實很難追查到,很考驗穿透式監(jiān)管能力?!币晃唤鹑跇I(yè)內(nèi)人士直言。
2020年,為抗擊新冠肺炎疫情給個體工商戶、小微企業(yè)經(jīng)營帶來的影響,減少其成本壓力,銀行發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款利率一降再降,最低至3.85%。而同期房貸利率普遍為5%-6%,這就有了套利空間。在利益驅(qū)動下,各相關(guān)方有了“合謀”的動力:購房者即借款人希望減少成本,中介機構(gòu)或擔保公司等中間環(huán)節(jié)要賺取手續(xù)費,部分銀行客戶經(jīng)理則需完成個人經(jīng)營性貸款指標。
3月16日廣東銀保監(jiān)局公布調(diào)查結(jié)果,在已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中,有相當部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推者的身影。涉嫌違規(guī)的操作方式,包括通過中介機構(gòu)過橋墊資套取經(jīng)營貸置換個人住房按揭貸款、經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后挪用個人經(jīng)營性貸款用于購房首付款等。
深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行日前也在相關(guān)通報中指出,部分銀行業(yè)務(wù)人員在展業(yè)時不規(guī)范,甚至存在變相引導客戶違規(guī)使用信貸資金嫌疑。個別員工與貸款中介機構(gòu)私下合作,在網(wǎng)絡(luò)、電話等渠道無序宣傳營銷,擾亂市場秩序,造成負面社會影響。
住房按揭貸款本身就是一種信貸杠桿,存在著一定風險。但較長時間內(nèi)住房價格不斷上漲,樓市財富效應(yīng)凸顯,在一定程度上掩蓋了這種風險。在“房住不炒”、防范金融風險的大背景下,近年來監(jiān)管層嚴查各種貸款違規(guī)進入樓市。
實際上,無論是裝修貸、消費貸、信用貸還是經(jīng)營貸,這些資金都不能用作購房首付款?!白詈冒衙滤械南M貸、信用貸等貸款都結(jié)清,然后再辦理住房按揭貸款。”多家房產(chǎn)置業(yè)顧問、銀行客戶經(jīng)理直言,“我們早就這么做了,起碼一年多了?!?/p>