房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)幾輪的上漲，房子早已令絕大部分人“望塵莫及”，普通工薪階層要想依靠自身的財(cái)力全款購(gòu)買(mǎi)屬于自己的房子簡(jiǎn)直如“天方夜譚”。但對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，房子是其在城市扎根的前提條件，是一種必需品，這時(shí)銀行提供的房貸業(yè)務(wù)則很好地解決了他們的問(wèn)題。通常，只要購(gòu)房者符合銀行的貸款條件和限購(gòu)政策要求，湊夠首付后，在大城市買(mǎi)一套房子的難度并不大。但，首付一般不是壓力所在，很多人煩惱的是那少則10年，多則30年的“房奴”生涯。特別是在剛開(kāi)始還款的幾年，經(jīng)濟(jì)壓力不言而喻，而隨著收入水平的不斷上升，月供占收入的比重下降，購(gòu)房者的壓力將逐漸緩解。
我們都知道，貸款買(mǎi)房的額度高、還款周期長(zhǎng)，因此我們?cè)谵k理貸款時(shí)不能任由開(kāi)發(fā)商和銀行“牽著鼻子走”，要自己做足“功課”掌握一些方法。專(zhuān)業(yè)人士透露，銀行不會(huì)告訴你，貸款買(mǎi)房掌握這些還款的技巧，可以省下十幾萬(wàn)。
技巧一：縮短還貸的時(shí)間
一般，銀行提供的還款方式有2種即“等額本息”和“等額本金”。而在實(shí)際操作中，大部分人選擇的都是等額本息，原因有二：銀行要求借款人使用等額本息的還款法;等額本金初期還款壓力大，借款人近期的經(jīng)濟(jì)情況更適合等額本息法。隨著收入水平的不斷提高，不少購(gòu)房者手頭的閑置資金也增加，這時(shí)他們會(huì)考慮通過(guò)提前償還貸款節(jié)省利息。專(zhuān)業(yè)人士建議，提前還款需盡早。因?yàn)橐坏┑阮~本息的還款時(shí)間已過(guò)1/2或等額本金的還款時(shí)間已過(guò)1/3，說(shuō)明大部分的房貸利息已經(jīng)還完，剩下的多數(shù)是本金，這時(shí)提前還款能節(jié)省的資金不多，意義不大。另外，提前還款有2種選擇：1、縮短還貸的時(shí)間;2、還款時(shí)間不變，減少月供。借款人應(yīng)選擇縮短還款的時(shí)間，因?yàn)檫@相對(duì)更能節(jié)省貸款成本。
技巧二：辦理轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭顧名思義就是將貸款“轉(zhuǎn)移”，也就是通過(guò)銀行認(rèn)可的擔(dān)保公司墊資，將處在按揭狀態(tài)的房子“贖出來(lái)”，當(dāng)然如果借款人自己手頭有充足的資金則無(wú)需找擔(dān)保公司合作。房子辦理贖樓后，再找到一家按揭利率更低或有利率優(yōu)惠的銀行，重新辦理按揭貸款。據(jù)專(zhuān)業(yè)人士計(jì)算，在銀行執(zhí)行的房貸利率下調(diào)幅度大時(shí)，通過(guò)辦理轉(zhuǎn)按揭，整個(gè)還款周期能節(jié)省十幾萬(wàn)的房貸利息。
技巧三：采用“雙周供”
“雙周供”就是每2周還一次房貸，增加還款的次數(shù)，使貸款的本金減少速度加快，從而縮短還款的周期和減少還款總額。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)還款周期對(duì)比下來(lái)，“雙周供”比“月供”能節(jié)省約20%的利息，但“雙周供”對(duì)收入的穩(wěn)定性比“月供”要求更高。
技巧四：固、浮兩種利率靈活轉(zhuǎn)換
銀行的房貸利率分為固定利率和浮動(dòng)利率兩種，固定利率不受銀行利率調(diào)整的影響，始終按照購(gòu)房合同上規(guī)定的利率計(jì)算還款利息。因此，在利率上調(diào)的時(shí)候，選擇固定利率的借款人能節(jié)省更多的貸款成本;相反，當(dāng)利率下調(diào)的時(shí)候，購(gòu)房者如果選擇的是浮動(dòng)利率則更加實(shí)惠。
目前，很多銀行都支持固、浮兩種利率相互轉(zhuǎn)換，但銀行更歡迎借款人選擇固定利率。因此，將浮動(dòng)利率轉(zhuǎn)為固定利率銀行不收取費(fèi)用。但如果借款人將固定利率轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，說(shuō)明利率正處于下行期，辦理此業(yè)務(wù)銀行的盈利會(huì)受到一定影響，借款人則需繳納違約金等費(fèi)用，且還款時(shí)間需滿足一定期限才可辦理。另外，多數(shù)銀行規(guī)定選擇固定利率計(jì)算還款利息滿5年，辦理“固轉(zhuǎn)浮”才可免違約金。專(zhuān)家表示，要不要辦理固、浮兩種利率的轉(zhuǎn)換取決于借款人對(duì)未來(lái)房貸利率的走勢(shì)判斷。如果貸款銀行的現(xiàn)行房貸利率相對(duì)購(gòu)房合同規(guī)定的利率下調(diào)幅度大或未來(lái)有繼續(xù)下調(diào)的趨勢(shì)，可申請(qǐng)“固轉(zhuǎn)浮”;如果幅度相對(duì)較小且趨勢(shì)不明，則建議暫時(shí)不要辦理。