存在又不存在的商品房
小黃是廣東惠州人，2016年，她和當(dāng)?shù)啬车禺a(chǎn)開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，小黃從開發(fā)商處購買一套商品房，商品房是期房，合同里也約定了相對具體的交房時間。
小黃是年輕人，全款買房對于她來說壓力很大，于是小黃就在當(dāng)?shù)啬炽y行辦理了商品房抵押貸款，并簽訂了相應(yīng)的貸款合同。貸款下來了，小黃每月向銀行償付當(dāng)月本息。
時間過得很快，轉(zhuǎn)眼就到了開發(fā)商與小黃約定的交房時間，但開發(fā)商卻遲遲不能交房。小黃越等越不踏實，最終小黃發(fā)現(xiàn)，自己所購買商品房的這棟樓，爛尾了，交房成了遙遙無期的事。房子住不進(jìn)去，可每月還得向銀行支付貸款本息，等貸款還完，自己能不能住進(jìn)這套房，還不好說。于是，小黃起訴了銀行。
這不是無理由退款
小黃與銀行的糾紛，經(jīng)一審、二審、廣東高院再審，最終法院給出的結(jié)論是：小黃從起訴之日起至其所購買的商品房具備交付條件之前，無需向銀行償還本金及利息（小黃無需向銀行支付上述期間涉案借款的利息，包含合同約定的利息、復(fù)利及罰息，在上述期間小黃已經(jīng)向銀行償還的本金及利息不予退回）。
是只要開發(fā)商沒按期交房，銀行都不能收本息嗎？不是。
購房人向銀行貸款、購房人從開發(fā)商處購買房產(chǎn)，這是兩種法律關(guān)系，原則上購房人與開發(fā)商之間的糾紛，與銀行無關(guān)，銀行也沒有義務(wù)為開發(fā)商延期交房而承擔(dān)責(zé)任。但上述案件中，法院之所以判決小黃在開發(fā)商交房前暫時不用向銀行支付本息，是因為銀行在整個貸款放款過程中存在錯誤，而這種錯誤，可能間接導(dǎo)致了開發(fā)商不能按期交房。
2016年6月14日，惠州市房產(chǎn)管理局向涉案銀行發(fā)出惠市房函［2016］255號《關(guān)于對預(yù)售房按揭貸款發(fā)放進(jìn)行整改的函》，內(nèi)容為：預(yù)售商品房的按揭貸款是房款的一部分，根據(jù)規(guī)定應(yīng)全部進(jìn)入預(yù)售資金專用賬戶，由房管部門監(jiān)管使用。依據(jù)《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（惠府辦［2015］19號）及我局給各商業(yè)銀行的文件（惠市房［2011］19號、惠市房［2013］99號及212號、惠市房函［2014］339號）規(guī)定，按揭貸款必須按規(guī)定履行約定（承諾）劃轉(zhuǎn)到貸款房屋對應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，違規(guī)可能引發(fā)不良后果。
之后，涉案銀行向惠州市房管局出具了具結(jié)書。
這說明，有明確規(guī)定要求銀行發(fā)放按揭貸款應(yīng)該劃轉(zhuǎn)到貸款房屋對應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，而上述案件中的銀行并未遵守這一規(guī)定。事實上，上述案件中的銀行，也是直接將貸款劃轉(zhuǎn)至開發(fā)商在該銀行設(shè)立的公司賬戶中。
因此，法院認(rèn)為，涉案銀行以其實際行為表明其對購房的按揭款應(yīng)支付至預(yù)售款專用賬戶的事宜是知悉的，同時涉案銀行作為專業(yè)的銀行金融機(jī)構(gòu)，對于預(yù)售商品房市場中預(yù)售資金存入非專用賬戶而存在的風(fēng)險是應(yīng)當(dāng)知曉的，而涉案銀行并未在締約之時以及合同履行過程中向小黃履行告知義務(wù)，涉案銀行的上述行為又是致使涉案房地產(chǎn)工程“爛尾”結(jié)果的間接原因，故涉案銀行應(yīng)當(dāng)向小黃承擔(dān)部分締約過失責(zé)任。
關(guān)于責(zé)任劃分的問題，因開發(fā)商的違約行為系小黃涉案損失的主要和直接原因，而涉案銀行未盡到履行告知義務(wù)，系小黃涉案損失的間接原因。因此，從公平原則上考慮，涉案銀行應(yīng)當(dāng)對于涉案商品房具備交付條件之前的相關(guān)損失承擔(dān)部分責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的方式，正如前文所述，小黃在起訴至開放商交房前，無需向銀行償還本金及利息。
所以，當(dāng)開發(fā)商逾期交房，運(yùn)動式的斷供其實并不可取，真正有意義的，是找尋銀行在貸款過程中是否存在錯誤、是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，盲目斷供只能為自己的未來增加負(fù)重。