房貸太瘋狂還要不要貸款買(mǎi)房

臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月15日訊，近日，央行發(fā)布了七月份的金融數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，7月人民幣貸款增加4636億元，分部門(mén)看，住戶部門(mén)貸款增加4575億元，其中，短期貸款減少197億元，中長(zhǎng)期貸款增加4773億元(房貸)；而非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款減少26億元。

一、整個(gè)圈子的人都在討論央行公布的七月金融數(shù)據(jù)。

7月人民幣貸款增加4636億元，分部門(mén)看，住戶部門(mén)貸款增加4575億元，其中，短期貸款減少197億元，中長(zhǎng)期貸款增加4773億元(房貸)；而非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款減少26億元。

如果看不懂什么意思，下面這張圖更加直觀。

7月房貸占信貸的比重已突破100%！新增貸款全是房貸。房地產(chǎn)外的實(shí)體經(jīng)濟(jì)都沒(méi)有從金融體系獲得資金。

就是說(shuō)住房按揭貸款是新增貸款的唯一主力，其他貸款都是負(fù)增長(zhǎng)。

企業(yè)在減少投資，在去杠桿，寒意涼涼。

家庭在增加投資，在加杠桿，熱血沸騰。

事情的底細(xì)差不多是這樣了

第一，企業(yè)不看好未來(lái)，不維持生產(chǎn)，不擴(kuò)大生產(chǎn)，停產(chǎn)，縮產(chǎn)。同時(shí)也不看好資產(chǎn)，用腳投票，拒絕購(gòu)買(mǎi)，寧可持有現(xiàn)金也不花。同時(shí)企業(yè)的營(yíng)收，和現(xiàn)金流也惡化。

第二，在企業(yè)等退縮同時(shí)。居民購(gòu)房撐起了一片天。

小編看到微博一則評(píng)論很有意思。

7月M2 149.16萬(wàn)億人民幣，6月M2 149.05萬(wàn)億人民幣，也就是說(shuō)7月全國(guó)的貨幣總量M2環(huán)比只增加了1100億人民幣，而扛鼎老鄉(xiāng)就“印”了接近5000億人民幣的鈔。。。太偉大了，現(xiàn)在印鈔就靠老鄉(xiāng)了，沒(méi)老鄉(xiāng)瘋狂加杠桿“印鈔”的話，7月M2已經(jīng)環(huán)比大幅負(fù)增長(zhǎng)了。。。有意思的是老鄉(xiāng)總說(shuō)國(guó)家超發(fā)貨幣，所以才買(mǎi)房，殊不知現(xiàn)在他們就是中國(guó)最大的“印鈔機(jī)”，撐著整個(gè)信貸泡沫。。。哎，老鄉(xiāng)吃了不懂現(xiàn)代貨幣運(yùn)行原理的虧。

二、房地產(chǎn)泡沫輿論戰(zhàn)。

針對(duì)房地產(chǎn)泡沫，針對(duì)貨幣政策觀點(diǎn)，輿論爭(zhēng)奪戰(zhàn)很激烈。

中金公司梁紅認(rèn)為，中國(guó)的總體房貸杠桿率及全民負(fù)擔(dān)能力目前還未超出合理范圍，但目前房貸存量年同比31%的增長(zhǎng)的確高出長(zhǎng)期可持續(xù)的水平，其中不無(wú)隱憂，并已引起了相關(guān)部門(mén)的關(guān)注。因此，我們不能排除在房?jī)r(jià)上漲較快的城市房產(chǎn)和房貸政策進(jìn)行調(diào)整的可能性。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱卻指出，這一輪的房?jī)r(jià)暴漲不能簡(jiǎn)單歸結(jié)于貨幣超發(fā)。如果說(shuō)買(mǎi)房的錢(qián)多數(shù)來(lái)自貸款，可以說(shuō)是超發(fā)，但如果買(mǎi)房的首付有收入基礎(chǔ)，那就值得分析。樊綱指出，在一二線城市暴漲的同時(shí)，另一些城市同樣面臨著去庫(kù)存的問(wèn)題，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲需要綜合很多因素去分析，并不能簡(jiǎn)單歸結(jié)于貨幣超發(fā)。

中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松對(duì)中國(guó)居民當(dāng)前過(guò)高的杠桿率表達(dá)了擔(dān)憂，巴曙松認(rèn)為：中國(guó)在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達(dá)46%，已經(jīng)超過(guò)日本的泡沫時(shí)期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期的水平。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，人口老齡化和流動(dòng)人口負(fù)增長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)泡沫遲早要破，只要存在市場(chǎng)，且作為一個(gè)相對(duì)自由的市場(chǎng)，價(jià)格波動(dòng)就難以人為控制。盡管居民房貸比去年同期增加了一倍以上，但不能因此而斷言房地產(chǎn)還將繁榮依舊。就像去年上證綜指在5000點(diǎn)以上的時(shí)候，場(chǎng)內(nèi)和場(chǎng)外融資也是異?；鸨?，融資規(guī)模創(chuàng)下歷史新高，但換來(lái)的卻是股災(zāi)。

吵吵鬧鬧，小編也搞不懂應(yīng)該聽(tīng)誰(shuí)的。

三、房?jī)r(jià)有多高。

在深圳的私募侯安揚(yáng)老師做了一組深圳房?jī)r(jià)跟紐約曼哈頓的對(duì)比，看完簡(jiǎn)直想哭。

從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，在深圳中心城區(qū)(南山、福田、羅湖)，一平米房子需要一年的工資，在曼哈頓在這時(shí)間僅僅是4個(gè)半月(用家庭收入中位數(shù)折合的人均收入數(shù)據(jù)作為口徑，這個(gè)數(shù)據(jù)是1個(gè)半月).

如果放眼全深圳，房?jī)r(jià)收入比從不到0.2上升到超過(guò)0.4。而且，值得注意的是，這里是全深圳市的房?jī)r(jià)，而不是中心城區(qū)南山福田羅湖的房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)的上漲幅度并不是均勻的，往往在核心地段上漲幅度更高，而悲劇的是，工資上漲卻相對(duì)更加均勻。所以對(duì)于要買(mǎi)中心區(qū)房子的童鞋來(lái)說(shuō)，就會(huì)覺(jué)得工資越來(lái)越捉襟見(jiàn)肘。

這個(gè)邏輯放到全國(guó)也是如此，以現(xiàn)在的工資水平去三四線城市買(mǎi)房，應(yīng)當(dāng)是比過(guò)去要輕松些了。但一線城市的房子則是越來(lái)越貴，愈發(fā)買(mǎi)不起了。

所以，究竟要不要買(mǎi)房子？

1.實(shí)際上中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存都在哪呢？都在三線和四線城市。很多縣城建了大量房子，但那里的人都到北上廣深打工了。

2.政府認(rèn)為房地產(chǎn)需要去庫(kù)存化。這便成為了2015年的主題。政府使用了金融杠桿——降低首付比例，鼓勵(lì)貸款去庫(kù)存。但其實(shí)像我的老家人買(mǎi)房子大多數(shù)都是一次性付款，因?yàn)槿木€房子的總價(jià)比較低，老家人認(rèn)為貸款有風(fēng)險(xiǎn)，利息也是白交的，也不會(huì)有大量的人去貸款買(mǎi)房。

3.2014年，環(huán)北京六環(huán)的成交單價(jià)在2萬(wàn)3，一套80平米的主力住宅200萬(wàn)，原來(lái)50%的首付比例需要100萬(wàn)才能買(mǎi)得起，到了2015年，30%的首付比例60萬(wàn)就能買(mǎi)下這套房子。剛需一下子又涌入了。

4.有新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的，立馬售罄，沒(méi)有新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的地方，大家就買(mǎi)二手房。二手房一熱，房?jī)r(jià)又上去了，并開(kāi)始觸動(dòng)換房需求，很多人發(fā)現(xiàn)自己80萬(wàn)買(mǎi)的兩居現(xiàn)在已經(jīng)值300萬(wàn)了，他們就想趕緊換一套更大的房子。

5.如果你買(mǎi)定了剛需類(lèi)和改善類(lèi)需求的這兩種房產(chǎn)，它一定會(huì)漲價(jià)。因?yàn)榭倳?huì)有后進(jìn)這個(gè)城市的人，為先進(jìn)這個(gè)城市的人買(mǎi)單。

四、這個(gè)數(shù)據(jù)是否意味著房貸已成為人民幣的主要信貸，而企業(yè)貸幾乎停滯，出現(xiàn)了全民買(mǎi)房、實(shí)體經(jīng)濟(jì)全面“脫實(shí)向虛”了呢？。

針對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)，北京一位大型券商副總分析，上半年住戶部門(mén)加杠桿，其實(shí)就是在靠房貸穩(wěn)增長(zhǎng)，企業(yè)貸停滯是預(yù)期內(nèi)的，供給側(cè)改革就是要實(shí)體經(jīng)濟(jì)去杠桿、傳統(tǒng)行業(yè)去產(chǎn)能、房地產(chǎn)去庫(kù)存。這個(gè)數(shù)據(jù)與權(quán)威人士講話和政策調(diào)整的導(dǎo)向是一致的。

然而，房地產(chǎn)去庫(kù)存的結(jié)構(gòu)性差異也導(dǎo)致政策落實(shí)的難度。

這位券商副總說(shuō)，整體而言，去庫(kù)存仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。房地產(chǎn)的去庫(kù)存壓力主要集中在三四線城市，需要嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率。但目前一二線城市的房地產(chǎn)依然火爆，一二線城市需要的是盤(pán)活存量土地，擴(kuò)大土地供給。

該人士告訴小編，只看7月份數(shù)據(jù)并不能說(shuō)明問(wèn)題，上半年的短期和中長(zhǎng)期貸款都是同步增長(zhǎng)的，7月份可能存在季節(jié)性波動(dòng)的因素。

然而，如果對(duì)比企業(yè)貸款和個(gè)人貸款，北京一位銀行信貸部人士稱(chēng)，今年的房貸占比確實(shí)比較高，現(xiàn)在銀行的企業(yè)貸款不良率很高，而房貸的不良率很低。從銀行的角度看，并不太愿意投放企業(yè)貸款。

另外，這個(gè)數(shù)據(jù)并不能說(shuō)明實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資下降，大家不搞實(shí)業(yè)全去買(mǎi)房了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)信貸的需求依舊是存在的，只是銀行在經(jīng)濟(jì)下行周期的大環(huán)境下，需要控制不良貸款風(fēng)險(xiǎn)，在貸款結(jié)構(gòu)上，傾向于將企業(yè)貸款轉(zhuǎn)換為個(gè)人貸款。

從政策導(dǎo)向上來(lái)說(shuō)，信貸政策也是鼓勵(lì)企業(yè)降杠桿，把居高不下的企業(yè)杠桿率降下來(lái)，而鼓勵(lì)居民加杠桿、并助力房地產(chǎn)去庫(kù)存，這一方面的空間還有很大。

上述信貸部人士說(shuō)，綜合來(lái)看，上述數(shù)據(jù)應(yīng)該是多方合力的結(jié)果?，F(xiàn)在的企業(yè)投資意愿確實(shí)不強(qiáng)，尤其是民營(yíng)企業(yè)方面，民間投資不斷跌落冰點(diǎn)；銀行也在根據(jù)自身利益做出調(diào)整和理性選擇；而在政策調(diào)控方面，如放松房貸限制也對(duì)信貸資金流向有一定的引導(dǎo)作用。

六、每個(gè)在北上廣深打拼的朋友都渴望能有自己的窩。小編覺(jué)得，原則上房?jī)r(jià)的上漲，不應(yīng)導(dǎo)致社會(huì)貧富差距的極劇擴(kuò)大。不應(yīng)傷害地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)稅制與其它管控手段，以及市場(chǎng)調(diào)節(jié)的綜合運(yùn)用，世界第一強(qiáng)國(guó)與歐洲第一強(qiáng)國(guó)的國(guó)際都市房?jī)r(jià)，從某種意義上，已成功地低于中國(guó)的大都市房?jī)r(jià)。

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