2022年將舉行四次英格蘭銀行 (BoE) 貨幣政策委員會(huì) (MPC) 會(huì)議，下一次宣布將于 8 月 4 日舉行。目前的鷹派基調(diào)表明，到2022年底利率可能會(huì)從目前的1.25上升到2.25%左右。這將有利于房地產(chǎn)市場的緩和，但不會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。
8月份英國加息50個(gè)基點(diǎn)至1.75%的可能性越來越大
1.25%的增長率是自全球金融危機(jī)以來的最高水平，市場現(xiàn)在暗示預(yù)計(jì)到2022年底將達(dá)到3%，牛津經(jīng)濟(jì)和資本經(jīng)濟(jì)(ce)等預(yù)測機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)明年分別為2%和2.5%，CE預(yù)測明年為3%。英國央行的市場預(yù)期利率今年為2%，到2023年將升至2.75%。
更快收緊利率，8月份加息50個(gè)基點(diǎn)至1.75%的可能性越來越大。造成這種情況的一個(gè)重要原因是匯率。到2022年為止，英鎊兌美元匯率已下跌約9%，這意味著進(jìn)口商品變得更加昂貴，這可能會(huì)增加通脹壓力——這是英國央行希望限制的。美聯(lián)儲(chǔ)在6月份實(shí)施了75個(gè)基點(diǎn)的加息，這進(jìn)一步增加了這一規(guī)模的可能性。
這對房地產(chǎn)市場意味著什么還有待觀察，萊坊預(yù)計(jì)房價(jià)將出現(xiàn)調(diào)整，漲幅將放緩。
利率上升可能影響房地產(chǎn)市場的五種情形。
1. 從短期來看，那些在過去一年左右通過再抵押或獲得新抵押貸款而固定利率的人影響有限
根據(jù) Mortgage Lenders & Administrators 的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自2017年以來，超過90%的借款人已經(jīng)鎖定了利率。近82%的未償還抵押貸款現(xiàn)在采用固定利率，而2013年這一比例還不到30%，而且這些貸款的平均利率已經(jīng)降到了2%的新低。許多借款人短期內(nèi)不會(huì)受到影響。
2、現(xiàn)有借款人可以隨著他們的抵押貸款而變動(dòng)，而其他新的借款人可能已經(jīng)鎖定了利率。
房地產(chǎn)市場仍然存在潛在需求。萊坊金融(Knight Frank Finance)稱，首次購房者或?qū)ふ业诙鬃》康娜?沒有現(xiàn)有抵押貸款)可能已經(jīng)鎖定了利率，有效期最長可達(dá)9個(gè)月。現(xiàn)有的業(yè)主，那些已經(jīng)重新抵押或按現(xiàn)有利率的人可以轉(zhuǎn)移他們的抵押貸款，從而避免更高的利率。
3、負(fù)擔(dān)能力的提高可能會(huì)在中期內(nèi)抑制住房需求
自2021年9月以來，使用全國平均水平，將利率和房價(jià)變化考慮在內(nèi)，每月支付金額平均增加了230英鎊，增幅為32%。對于貸款價(jià)值比(LTV)為75%的兩年期抵押貸款，平均利率從去年9月份的1.2%提高168個(gè)基點(diǎn)至今年6月份的2.88%。相比之下，基準(zhǔn)利率上升了115個(gè)基點(diǎn)。這將抵押貸款還款占平均收入的比例從2020年初的27%推高至36%。
根據(jù)萊坊目前的預(yù)測和牛津經(jīng)濟(jì)研究院對工資水平的預(yù)測，如果利率繼續(xù)在預(yù)期的道路上走下去，達(dá)到3%，我們有理由預(yù)計(jì)抵押貸款還款占平均收入的比例將上升到42%，這是自2008年底以來從未出現(xiàn)過的水平。
4、負(fù)擔(dān)能力可能會(huì)開始影響新的抵押貸款需求
抵押貸款審批開始放緩，表明需求正在降溫，但幅度不大。4月份和5月份的新批住房數(shù)量分別為6.61萬和6.62萬套，而3月份為6.95萬套。雖然略低于疫情危機(jī)前12個(gè)月的平均水平66700，但這并不表明經(jīng)濟(jì)大幅放緩。
5、市場預(yù)期由于增長放緩，利率將在中期內(nèi)逆轉(zhuǎn)
五年期掉期利率是抵押貸款利率路徑的關(guān)鍵指標(biāo)，已從2020年11月的低點(diǎn)1.18%穩(wěn)步上升至近期高點(diǎn)3.17%。考慮到人們對經(jīng)濟(jì)衰退的看法越來越淡，這一數(shù)字已經(jīng)降至2.7%
簡而言之，市場將會(huì)出現(xiàn)疲軟，但正如萊坊英國住宅研究主管湯姆比爾所強(qiáng)調(diào)的那樣，這更多是英國房地產(chǎn)市場正常化的過程。由于利率上升以及市場可能已經(jīng)見頂?shù)男拍?，供?yīng)已經(jīng)開始增加，這將開始緩解一些房價(jià)增長壓力。