銀行降首付的第一槍，打響了！
剛剛，山東菏澤市工、農、中、建四大國有銀行下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比例從之前最低30%降至最低20%。
這是近日以來，全國首次出現個人商業(yè)性房貸首付政策松動。什么信號？
山東菏澤不是一個普通的城市，人口眾多，經濟發(fā)展勢頭不錯，具有一定的代表性。
我們此前就做出判斷，在央行、住建部陸續(xù)吹風，放松貸款限制，鼓勵住房消費之后，地方政府可能迎來一個政策寬松的窗口期。
不排除進一步放松限購、限貸、限售等政策。
菏澤，是第一個做出勇敢嘗試“吃螃蟹”的城市。也許是因為，菏澤本身是非限購城市，對政策松綁的敏感程度相對比較低。
值得注意的是，此次菏澤商業(yè)銀行調低貸款首付比例，是符合政策要求的。
根據國家相關政策要求，非限購城市的首付比例一般可以定在25%，最低還可以下浮5%。
而且，菏澤也做出了具體的規(guī)定，并不是每個購房者都能享受到二成首付，必須符合“無房無貸”條件。
為什么，每次率先出手的都是菏澤？
從經濟基本面來說，菏澤表現并不差，去年成績還相當亮眼。全市實現地區(qū)生產總值3977億元，同比增長8.8%，增幅居山東全省第3位。
全市一般公共預算收入、規(guī)上工業(yè)增加值、社會消費品零售總額、全體居民人均收入、全體居民人均消費支出五項主要指標增幅位居全省第1位。
這樣的實力，還是很能打的。
更何況，作為生育率較高的區(qū)域，菏澤過去10年常住人口也沒有下降，反而上升了50萬人。
當然，菏澤的特殊性在于，它是中國眾多人口外流城市中的一員，頗具代表性。
超過1千萬的戶籍人口，有大約150萬左右常年在外打工，因此常住人口只有879萬，這也導致菏澤的整體購買力有限，樓市容易波動。
其實，中國絕大多數三四線城市，都面臨著跟菏澤相似的處境。
正因如此，菏澤樓市在2021年備受沖擊，可以說是跌宕起伏。
從下半年開始，房價一路下滑，整體進入低迷期。2021年12月成交面積為19.69萬㎡，環(huán)比下降19.5%，同比下降46.4%。
去年全國315個城市中，菏澤的二手房跌幅排在304位，是吊車尾的存在。
菏澤市場庫存大，在售二手房房源數量大，救市也就勢在必行了。
對絕大多數小城市來說，一旦房價下滑，市場就會量價齊跌，進入一個不景氣的循環(huán)。
如果政府不出手，很難打破這樣的困境。
自從2017年起，菏澤商品房爆發(fā)式增長，購買力跟不上供應的增長，庫存不斷上升，形成了高水位的壓迫勢頭。
到2019年中開始，二手房價格開始逐漸下行，整個市場進入低迷期。
及時開啟了政策松綁，一時間菏澤樓市也很難恢復元氣，還需要等待整個大環(huán)境復蘇的春風。
比菏澤首付松綁更重要的，是整個宏觀趨勢釋放出來的信號。
如果觀察得更加仔細一些，菏澤是第一個政策明碼松綁的城市，但或明或暗的，早已有省市在試探降首付的“底線”。
年前，安徽省就傳出鼓勵購房降首付的做法，把房產消費放在大宗商品消費中，明確傳遞了松綁的意圖。
安徽省的文件是這樣描述的：
在推進春季大宗商品消費方面……引導房產、汽車、家電銷售企業(yè)在春節(jié)消費旺季，通過分期免手續(xù)費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式，擴大大宗商品消費。
畢竟，有了國家部委的多方吹風，鼓勵消費已經成了當下的一種“ZZ正確”，是地方政府可以拿來用的一張“護身符”。
而在大灣區(qū)的佛山，非限購區(qū)也傳出了部分項目購房“首付低至2成”的消息。
不過，這種操作多半是開發(fā)商用各種手段“暗戳戳”的辦法，不是政府公開的政策松動。
放在大的房地產周期來看，首付比例的松動，是整體環(huán)境寬松的一個重要標志。
今年的經濟“穩(wěn)增長”壓力較大，不排除地方政府會陸續(xù)出臺松綁政策，力保房地產投資和樓市興旺。
當然，菏澤這樣“救市”的小城市，樓市本身搖搖欲墜，風向較大，對投資來說是沒有任何價值的。
目前，真正有底氣的大城市，還遠沒到松綁的邊緣。如果有新的信號，黃大大將第一時間發(fā)布解讀文章。
整體而言，2022還是穩(wěn)中求進的一年，更加重要的信號，要等3月的全國大會結束后，才能有比較靠譜的預期。
讓子彈，再飛一會兒。