本文僅供理性交流討論，不作為利率選擇的建議。

昨天收到了貸款銀行的短信，7月25日之前必須對商品房貸款的利率定價標準做出選擇，不然銀行會在7月25日-31日直接調(diào)整為LPR浮動利率定價。

同一天還接到了銀行客戶經(jīng)理的電話，詳細詢問后，客戶經(jīng)理向我說明了兩點，一是每年重定價日只能選定為1月1日，二是建議選擇LPR，并說這是大多數(shù)客戶的選擇。

好吧，我承認自己拖延癥，其實3月1日就可以選擇了，但一直沒選，也確實沒想好，這下不得不好好做功課了，順便誕生了此文，也給大家一個參考吧。

01 LPR的前世今生——政策解讀

仔細閱讀摘抄了政策原文，并且解讀整理為下面兩個表格了，供大家參考。

02 不同情況如何選擇——LPR計算舉例

目前，5年以上貸款基準利率 4.9%；2019年12月LPR 4.8%，2020年6月LPR 4.65%，假設(shè)2020年12月的LPR仍為4.65%。

現(xiàn)在我們來舉個栗子，實際感受下：

小A是二套房貸，貸款200W，30年，目前利率是基準利率的1.2倍，即4.9%×1.2=5.88%，

轉(zhuǎn)LPR后：加減點為5.88%-4.8%=1.08%（永遠固定不變），

則從下一個重定價日開始（假設(shè)2020年12月的LPR仍=2020年6月LPR=4.65%），實際利率=4.65%+1.08%=5.73%，

節(jié)省情況：貸款利率少了5.88%-5.73%=0.15點。之前月還款11837元，調(diào)整后月還款11646 每月可以節(jié)省191元，一年節(jié)省2293元。

我們假設(shè)2020年12月LPR利率=2020年6月20日最新公布的LPR=4.65%，來計算一下，借款200W在不同的原始利率和不同的貸款年限下，選擇浮動利率能節(jié)省的金額，整理成如下表格，供大家參考：

從表格中，我們可以看到，原始利率越高，每年節(jié)省的利息金額越大，200W貸款，剩余還款30年時，為理論最高節(jié)省值2346元。另外，剩余貸款年限越短，每月節(jié)省的利息越少。

根據(jù)公式，實際利率=LPR +加減點數(shù)，來分析一下影響實際利率的因素：

1、重定價日（一般為每年的1月1日）的LPR：

參考值為上一年12月的LPR值，因為LPR一年有12個值，而只有每年年底12月的LPR值才會影響下一年的房貸實際利率。

我們都知道，每年年底通常會流動性緊張，因此LPR通常會隨行就市而升高，所以你有可能會看到全年的LPR都在低位運行，但是到年底突然飆升。

另外，因為LPR是根據(jù)18家報價行報價的情況，采用算數(shù)平均法計算得出的，商業(yè)銀行作為房貸的銷售方，有較強的意愿維持價格（LPR）在高位。

從LPR歷史曲線來看（下表、圖），1年期的LPR與5年期LPR均從2019年8月開始下調(diào)，但5年期每次調(diào)整幅度大多要小于一年期LPR調(diào)整幅度。這也印證了央行15號公告中提到的改革目的“推動降低實體經(jīng)濟融資成本“（1年期），并不是給房貸松綁（5年期）。

另外，我們從上圖中，還可以看出，最近2個月LPR都未繼續(xù)降低。

而五年期國開債利率已經(jīng)是飆升趨勢，10年期國債期貨主力合約也在大跌。市場無風險利率上升，LPR下行空間受限。

此外，財政部近期發(fā)行了三期抗疫特別國債：第一期500億為5年期，票面利率為2.41%。第二期500億為7年期，票面利率為2.71%。第三期700億為10年期，票面利率2.77%。

抗疫特別國債大規(guī)模市場化發(fā)行已對債券市場資金面造成了一定的影響，資金面緊張，央行后續(xù)很可能會繼續(xù)加大公開市場操作力度，甚至不排除通過降準來平滑抗疫特別國債發(fā)行引起的市場波動。

綜上分析, 從市場流動性的角度看，每年12月，市場流動性趨緊，同時疊加今年疫情持續(xù)，大量債券發(fā)行等因素影響，市場流動性收緊，資金面會相對緊張，資金價格的整體上行對LPR下行形成一定牽制，同時考慮到LPR形成機制等因素，我還是對今年年底，LPR五年期利率能大幅下行持保留觀點。

2、加減點數(shù)

這個數(shù)據(jù)取決于你之前的實際利率，根據(jù)每個人貸款時候打折情況不同而不同。我們從02的表格里面可以看出，利率越低，轉(zhuǎn)換為LPR加點浮動利率以后，節(jié)省的利息越少。

3、現(xiàn)階段房貸利率水平與近30年房貸利率變化比較

下圖為近30年人民幣貸款基準利率的逐年變化，其中藍色為5年期貸款基準利率，黃色為5年期LPR利率。從圖中可以發(fā)現(xiàn)，目前利率處于歷史低位。雖然官方一直表示LPR仍有下調(diào)空間，但我對于5年期LPR的大幅下調(diào)仍保持謹慎樂觀態(tài)度。

03 我為什么選擇固定利率

目前，我的貸款利率是1.15倍，也就是5.635%，而我的還款期還有20多年，也無提前還款計劃，客戶經(jīng)理已經(jīng)表示，我只能選擇每年的1月1日作為重定價日。

對我來說，選擇固定利率就是舍棄了短期LPR利率下調(diào)的收益，按02表中計算結(jié)果大約每個月170，每年2039元，累計到20年大約40771元。這是我放棄的潛在收益，當然這個值也可能會隨著未來五年期LPR的下降進一步提高。

但是從規(guī)避風險角度來說，用20年4萬的成本，鎖定了未來20年因通脹等不確定因素，利率大幅上升帶來的損失可能。

因為LPR利率上升造成損失的空間，理論上是無窮大的，而LPR利率下降獲得收益的空間是有限的，最高為LPR=0%時，實際利率=加減點數(shù)，也即利差收益=改前月利息額（按改前貸款利率計算）-改后月利息額（按加減點數(shù)=貸款利率計算）。

退一步說，即使利率今后真的降為0，我還可以借出較低利率的貸款來替換較高利率的貸款。

然而通常的情況下，我們的生活經(jīng)驗是，通貨膨脹一直在，常年在發(fā)生，現(xiàn)在的一塊錢要比未來的一塊錢更值錢，實際利率=名義利率+通貨膨脹率，即使名義利率不提高，實際利率一般情況下也在上升，因此現(xiàn)在還款的1萬元，與10年，20年后還款的1萬元相比，未來這1萬塊錢的實際購買力應(yīng)該是越來越低的，固定利率使得還款金額一直相等，因此似乎對我們更有利。

實際上，我們2019年12月之前的貸款利率也不是固定利率，而是央行發(fā)布的基準利率*執(zhí)行倍數(shù)，這也是一個浮動值。

從長期來說，浮動利率隨行就市，對買賣雙方都是有保護作用的，是公平合理的利率。而固定利率對銀行來說，實際上是鎖定了收益上限（固定值），而風險下限為無窮大，似乎對銀行是不利的。

綜上，我想對于我這樣的風險厭惡者來說，在不準備提前還款的情況下，固定利率是應(yīng)該我較為理性的選擇。而選擇LPR可能帶來的潛在收益，應(yīng)理解為我對未來規(guī)避LPR大幅上行風險支付的保險費。

當然，如果我計劃提前還款的話，我也會選擇LPR浮動利率，充分享受最近幾年LPR下行預(yù)期的收益，等到未來LPR有大幅上調(diào)可能的時候，我已經(jīng)提前還款完畢了，因此也就不會受到影響。

小伙伴們，你們怎么選擇呢，有更好的建議嗎?